每經(jīng)記者 蔣佩芳 沙斐 發(fā)自上海

伴隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)中存在的問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)。

近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，上海中環(huán)大廈的開(kāi)發(fā)商對(duì)于原物業(yè)公司--上海四強(qiáng)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱四強(qiáng)物業(yè)）在相關(guān)法院判定其撤離的裁決后，仍堅(jiān)持繼續(xù)物業(yè)“服務(wù)”十分頭疼。正因四強(qiáng)物業(yè)強(qiáng)占不撤迫使開(kāi)發(fā)商之后正式聘請(qǐng)的安和物業(yè)也陷入尷尬境地，不僅連年虧損，甚至無(wú)法正常支付員工工資。

在業(yè)界人士看來(lái)，類(lèi)似亂象凸顯了物業(yè)行業(yè)缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管機(jī)制。

四強(qiáng)物業(yè)堅(jiān)持不撤

位于上海市普陀區(qū)中山北路3880號(hào)“中環(huán)大廈”，是由上海華廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：華廣公司）主建的商辦樓，樓高25層，有業(yè)主600戶。

據(jù)了解，四強(qiáng)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同于2007年8月9日合同到期。由于2007年8月9日前，四強(qiáng)物業(yè)沒(méi)有按合同的約定向華廣公司提出續(xù)簽合同的要求，華廣公司于2007年8月13日、12月6日兩次致函四強(qiáng)物業(yè)，要求其辦理物業(yè)管理移交手續(xù)，但四強(qiáng)物業(yè)不予理睬，至今不移交。

由于多次調(diào)解無(wú)果，按照當(dāng)時(shí)要求，并按照雙方合同中處理糾紛的約定，華廣公司于2009年7月，隨即向上海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

2009年12月17日，上海仲裁委員會(huì)下達(dá)（2009滬仲案字第0755號(hào)）裁決書(shū)。終局裁決：四強(qiáng)物業(yè)于2009年12月31日前退出“中環(huán)大廈”物業(yè)服務(wù)區(qū)域。向華廣公司移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、資料等。2010年8月，第二中級(jí)人民法院也已向四強(qiáng)物業(yè)下達(dá)了執(zhí)行通知，令其立即執(zhí)行。

雖然法律已裁決要求四強(qiáng)物業(yè)撤離“中環(huán)大廈”，但經(jīng)多次交涉，四強(qiáng)物業(yè)仍不配合，以至于新入駐的上海安和物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：安和物業(yè)）無(wú)法正常開(kāi)展工作。

安和物業(yè)方面表示，由于四強(qiáng)物業(yè)一直不撤，安和物業(yè)無(wú)法順利征收物業(yè)費(fèi)與停車(chē)費(fèi)，導(dǎo)致連年虧損，甚至無(wú)法正常支付員工工資。

今年初，四強(qiáng)物業(yè)在未辦理移交中環(huán)大廈物業(yè)的情況下，辭退了中環(huán)大廈物業(yè)的全部公司員工，并將公司在上海聯(lián)合產(chǎn)交所掛牌出售給了上海佳信物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：佳信物業(yè)）。此舉意味著，四強(qiáng)物業(yè)已經(jīng)是一家摘牌公司。

在這樣的背景下，四強(qiáng)物業(yè)仍舊繼續(xù)在中環(huán)大廈違規(guī)收取物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于現(xiàn)場(chǎng)采訪了位于中環(huán)大廈內(nèi)部的四強(qiáng)物業(yè)辦公室人員，該人士表示，中環(huán)大廈到底聘用哪家物業(yè)公司應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)決定，而不是由開(kāi)發(fā)商決定，建議中環(huán)大廈盡快成立業(yè)主委員會(huì)。

與此同時(shí)，記者致電佳信物業(yè)總經(jīng)理陳響遠(yuǎn)，但截至截稿一直沒(méi)有取得聯(lián)系。

上海四方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師吳瓊認(rèn)為，要求成立業(yè)主委員會(huì)不是四強(qiáng)物業(yè)強(qiáng)留在中環(huán)大廈的理由。雖然業(yè)主委員會(huì)決定聘用哪家物業(yè)管理公司擁有最高權(quán)力，但在業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立的情況下，開(kāi)發(fā)商可以代為聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，待業(yè)主委員會(huì)成立后再推選新的物業(yè)管理公司。

吳瓊律師建議，華廣公司可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行要求四強(qiáng)物業(yè)撤離、移交，如果法院執(zhí)行人手不夠，可以自行聘用保安公司在法院人員的監(jiān)督下代為執(zhí)行。

傳統(tǒng)住宅物業(yè)易暴露行業(yè)問(wèn)題

安邦咨詢研究員蘇晶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪稱，目前，物業(yè)管理制度雖然存在，但有很多可以鉆的空子，或者說(shuō)在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，存在力度不夠，監(jiān)管不到位的情況。有的主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)制度監(jiān)管不力，招投標(biāo)走過(guò)場(chǎng)、走形式，沒(méi)有正常體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。有的主管部門(mén)在落實(shí)住房專項(xiàng)維修資金制度上不嚴(yán)，沒(méi)按制度規(guī)定的要求專戶存儲(chǔ)、按幢設(shè)賬、核算到戶，只是原則性規(guī)定，缺乏操作性。

在業(yè)委會(huì)尚未成立的情況下，物業(yè)公司的進(jìn)駐到底是由誰(shuí)決定成了問(wèn)題。

蘇晶對(duì)此表示，具體到現(xiàn)實(shí)情況，目前很多所謂的物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商的“延伸”。也就是說(shuō)，市場(chǎng)上存在很多中小開(kāi)發(fā)商，手上就一兩個(gè)項(xiàng)目，做完就消失了，然后這些開(kāi)發(fā)商搖身一變，成立所謂的物業(yè)管理公司，繼續(xù)負(fù)責(zé)自己做的這些項(xiàng)目的物業(yè)。那么，問(wèn)題就來(lái)了，按照規(guī)定--業(yè)主委員會(huì)成立之前，若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位，不能按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，可向開(kāi)發(fā)商反映，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，解聘物業(yè)管理企業(yè)。但如果開(kāi)發(fā)商實(shí)際跟物業(yè)就是“一母所生”，又如何做到根據(jù)業(yè)主意愿更換物業(yè)公司？雖然從管理規(guī)章看，業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)公司，但實(shí)際做起來(lái)有一定困難。

現(xiàn)在大的物業(yè)公司都陸續(xù)退出了住宅管理，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，就在不久前，陸家嘴(600663.SH)正努力塑造其商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，并逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)商。

“零散的住宅物業(yè)，在管理上有一定難度，因?yàn)樽舴稚ⅲ芾砩犀嵤路彪s，但當(dāng)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)又很容易出現(xiàn)'壞賬'（收不上來(lái)物業(yè)費(fèi)），因此大型有品牌的物業(yè)公司都傾向于做商業(yè)物業(yè)的管理工作。”蘇晶認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)管理和居住物業(yè)管理在概念、內(nèi)容、特點(diǎn)、功能等方面都有很大的區(qū)別。

然而，隨著大物業(yè)公司陸續(xù)退出小物業(yè)公司也在陸續(xù)接盤(pán)，但由于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理一直存在利潤(rùn)空間小，維護(hù)事務(wù)也相對(duì)繁瑣的現(xiàn)狀，在物業(yè)管理的根源性問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決之前，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)仍會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題：首先，企業(yè)的管理能力受到質(zhì)疑。一直以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的一些負(fù)面新聞阻礙整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這就給原本就不利的物業(yè)管理造成更大的社會(huì)輿論壓力，影響行業(yè)的公眾形象。第二，企業(yè)在操作專項(xiàng)維修資金時(shí)十分困難，加上管理不透明，極易引發(fā)問(wèn)題。第三，行業(yè)糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜。在缺乏溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制的情況下，業(yè)主和物業(yè)之間會(huì)暴露出一系列矛盾問(wèn)題。比如，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾最終轉(zhuǎn)會(huì)嫁到物業(yè)公司身上，于是物業(yè)公司成為了眾多矛盾的結(jié)合體，處境尷尬。第四，企業(yè)盈利水平不佳。因?yàn)榇嬖诟鞣N問(wèn)題和障礙，收取物業(yè)費(fèi)時(shí)必然較為困難，因此直接影響物業(yè)企業(yè)的盈利水平，收支不平衡之后將直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)。

對(duì)于小物業(yè)公司的服務(wù)相較于大物業(yè)公司的服務(wù)差異，業(yè)內(nèi)人士稱，“服務(wù)的理念，管理的水平，資金的配備都存在差異。”他表示，只有通過(guò)降低成本，深入人心之后慢慢讓業(yè)主滿意，才可嘗試開(kāi)脫業(yè)務(wù)范圍等形式增大盈利點(diǎn)。比如將吃、住、行、各種生活周邊鏈條身長(zhǎng)，修建健身、兒童娛樂(lè)、老年活動(dòng)等等便民場(chǎng)所，這同時(shí)也是多元發(fā)展的利益點(diǎn)。