每經編輯 項崢    

◎項崢（中央財經大學經濟學博士）

近日，北京第一宗 “限房價地塊”推出后乏人問津。由于限定的商品房價格要比周邊樓盤均價低6000元左右，未來該地塊能否順利成交仍有待跟蹤調查。筆者認為，市場經濟主體追求利益最大化，若完全指望房地產開發企業承擔社會責任，降低利潤追求目標，可能并不符合市場經濟運行規律，或難起到為房地產市場降溫的效果。

一線城市房價上漲，有其堅實的物質基礎和社會人文優勢。北京、上海等一線城市，基礎設施建設較為完備，歷史厚重，富于人文關懷，吸引了龐大的就業人群。就北京而言，2012年末常住人口規模已經達到2069.3萬人。如此規模的常住人口將形成持續強勁的住房需求。同時，一線城市經濟結構趨向優化，第三產業比重接近發達國家水平，人均國內生產總值也明顯高于其他省份，對相對較高的房價形成了有效支撐。特別是周邊省份大量富裕人群的資金流入，抬高了一線城市的住房價格，為存量住房的盤活與改善性住房需求的增加創造了現實條件。

考慮到一線城市房價具有堅實支撐，雖然在土地出讓環節限定商品房售價，對商品房市場有明顯的調整作用，但可能并不符合房地產開發企業利潤最大化的追求。在生活中，我們有一個經驗規律，“便宜沒好貨”，明顯低于市場價格的商品，或多或少會存在一些缺陷。目前看，一線城市住房價格并不是沒有調整的空間。從住房租金折算，持有商品房的投資收益率不到2%，明顯低于銀行存款利率。這表明一線城市住房價格與住房租金形成了明顯偏離，房價繼續上漲存在較大風險；同時，住房租金將自發形成拉動房價向下的力量。

抑制一線城市房價上漲，也有一些符合市場經濟規律的治理手段。首先，要嚴格執行房地產交易個人所得稅政策。雖然20%的個稅率有可能會轉嫁給買方，但同時也會抑制一部分投資投機性住房需求。當前需要重新檢討免征的條件。同時也需要加大對陰陽合同的打擊力度。其次，要加快實施房產稅，大幅提高二套房以上商品房的持有成本，推動二手房大量入市。第三，要加強對房地產交易資金合法性的審查和監管。通過個人所得稅繳納證明作為輔助審查手段，綜合判斷房地產交易資金的合法性，并作為過戶的前置條件。這一政策對腐敗資金、漏稅資金有較大威懾力。第四，要擴大房地產信貸政策差別化程度。以房價為標準，劃分不同房價的首付比、貸款利率，有利于形成理性的住房消費理念。

一線城市房地產市場治理，很難把握好一個度。一方面是住房需求成為城市經濟發展的重要增長動力。以第三產業為絕對主導的城市經濟，商品房必不可少。很多來一線城市打工的人群，蝸居成為無奈選擇，默默支撐了城市經濟的發展，政府需要創造條件滿足這些人的住房需求。另一方面，如果外來務工人員住房需求較容易滿足，可能會增加一線城市人口資源壓力，維持一個相對較高的房價。因此，大力發展保障性住房，滿足中低收入人群住房需求；將商品房市場完全交給市場，通過稅收、金融政策進行調整，避免形成并擴大房價泡沫。