每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

9月7日，重慶路橋（600106，SH）對外表示，為了收回項目資金，公司及全資子公司鼎順地產擬將重慶路北房地產開發公司 （以下簡稱路北地產）100%股權轉讓予重慶晉愉地產集團與重慶玄鵬實業，轉讓價款約3.96億元，增值率僅6.4%。

據悉，路北地產旗下僅“北山紫園”一個項目，現已基本停工。幾個月前，重慶路橋遭遇項目整體購買方重慶市公安局退樓事件，除了歸還逾1億元的預付款，還將承擔所有項目費用，更重要的是，項目存在容積率超標、施工許可證未獲批等問題。

三年前，重慶路橋轉讓重慶天江坤宸置業，實賺逾1.5億元；一年前，重慶路橋高溢價收購重慶鼎順地產，來培育新的利潤增長點。這家以交通建設為主業的路橋企業，卻一直在地產項目買賣中輾轉騰挪，似乎不曾有過閃失?，F今，行情生變。

昨日，《每日經濟新聞》記者致電重慶路橋副總經理兼董秘張漫，并發去采訪提綱，但其表示不愿接受媒體采訪。

路北地產成燙手山芋/

據悉，路北地產成立于2013年3月27日，注冊資本2.07億元，其中重慶路橋出資2.069億元，鼎順地產出資10萬元，但值得注意的是，除了6212萬元的現金之外，其余出資全部是以“北山紫園”項目所在的土地作價出資。

實際上，通過2013年半年報可發現，重慶路橋成立路北地產主要就是為了處置已停工的 “北山紫園工程”項目。

來自重慶市土地交易中心的數據顯示，前述地塊正是位于北部新區高新園人和組團M標準分區M-25-6/04號宗地，用地性質為二類居住用地與商務金融性質用地，占地面積接近1.2萬平方米，建筑規模不超過4.79萬平方米，由重慶路橋與重慶聚富投資集團于2011年1月24日以掛牌方式聯合競拍得來，總耗資約1.45億元，其中重慶路橋支付1億元。

拿地三個月后，重慶聚富投資集團退出，重慶路橋宣布獨立開發上述項目，將為重慶市公安局建設不少于1.5萬平方米的商業房屋以及不少于4000平方米的地下車庫，建成后，重慶市公安局將按約定的價格回購 （以商業房屋按不高于3050元/平方米的價格回購，地下車庫按不高于1644元/平方米的價格回購，超出上述面積部分，按成本價加適當利潤結算）。

值得一提的是，重慶路橋還擬在此地塊開發兩棟約30層總計約4.72萬平方米的小戶型公寓樓，面向市場銷售。以上項目建安總投資約4.17億元人民幣（估算數）。

顯然，如果按照上述公告執行，此項目的建筑面積將達到逾6.6萬平方米，遠超彼時土地出讓時規劃的總建筑面積。

不久，重慶路橋召開臨時股東大會并全票通過了上述議案。據重慶路橋2012年年報透露，公司與重慶市公安局在2011年7月6日簽訂了《關于整體購買信息中心大樓的協議》，約定重慶市公安局整體購買“北山紫園”項目中臨街商業部分毛坯房。截至2012年2月，大樓土建已經完成。然而，這一重大事項在2011年未做任何披露。

今年5月初，重慶路橋突然宣布解除上述協議，并向重慶市公安局退還約1.13億元的預付款，雙方放棄追索原協議約定的違約責任。更為重要的是，重慶路橋將承擔項目所產生的所有費用。有投資者認為，“解除購買協議是好事，如果按內部照顧價，上市公司就虧大了。”

截至今年上半年末，前述項目已基本處于停工狀態，其原因解釋為外部因素。據評估報告顯示，截至評估日今年7月31日，路北地產評估值3.96億元，比賬面凈值增值2386萬元，增值率6.4%。

《每日經濟新聞》記者注意到，這個項目本身就存在諸多問題。據標的資產評估報告披露，上述在建工程存在“五證”不全，其中《建設工程施工許可證》還未取得，土地出讓合同顯示容積率不高于4，總建筑面積4.79萬平方米，《建設用地規劃許可證》同時約定地上計容總建筑面積也不超過4.79萬平方米，但《建設工程規劃許可證》卻顯示總建筑面積接近8.3萬平方米，其中地上建筑面積已超標，也未交納超建土地出讓金等問題。

公司跨界運作藏隱憂/

2010年6月，重慶路橋作價7.18億元轉讓重慶天江坤宸置業股權信托收益權，這比收購這一標的物時增值了1.68億元。

彼時，重慶路橋認為，公司不是專業從事地產開發的企業，地產開發經驗不足，且該地塊情況特殊，若自行開發有相當難度，轉讓重慶天江坤宸置業股權信托收益權有利于進一步發展主業，回籠資金，加強對基礎設施項目投入。

然而，去年8月底，重慶路橋宣布公司以3億元收購重慶鼎順地產100%的股權，收購有利于公司形成新的利潤增長點。實際上，重慶路橋“醉翁之意不在酒”，意在鼎順地產旗下的“芳草地嘉水藍天”項目用地。據悉，此項目獲批容積率較低，系純別墅項目，在重慶屬于稀缺資源。

不過，截至去年7月底，鼎順地產凈利潤虧損400余萬元，凈資產4160萬元，按照上述交易價款，增值率超過6倍。

昨日，重慶一不愿具名的房地產資深人士向《每日經濟新聞》記者表示，高端別墅開發周期相對較長，要求物業服務優質，且售價一般遠高于普通住宅售價，在當前樓市打壓投機需求面前，別墅市場一直較為冷清，多數品牌房企基本以高周轉模式快速回籠資金，非地產企業開發別墅除了品牌認同度不高外，潛藏著諸多風險。

實際上，重慶路橋今年上半年實現營收1.59億元，同比下滑0.75%，實現凈利潤1.15億元，同比增幅11%，基本每股收益0.127元/股，同比增幅11%。值得注意的是，上述營收全部來自路橋收費收入，地產板塊至今還未貢獻任何業績。

天相投資研報曾較為樂觀地認為，按照原來的計劃，北山紫園公寓樓預計2013年8月完工，將增厚重慶路橋2013年～2014年業績0.06元，但考慮到公司路橋業務萎縮，地產項目面臨市場不景氣的風險，維持公司“中性”評級。

然而，在業內人士看來，現如今路北地產的低溢價率出售讓重慶路橋的這一樂觀預期可能無法實現。