每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

當大多數地產商開始重返一線城市時，萬達則將觸角伸向更多的三四線城市。

昨日（9月10日），《每日經濟新聞》記者從萬達集團獲悉，今年上半年新開業的5個萬達廣場以及下半年將開業的13個萬達廣場，幾乎全都位于三四線城市。“目前已經開業及未來1~2年計劃開業的100多家萬達廣場，這其中有大量的項目同樣來自三四線城市。”萬達集團相關人士告訴記者。

加速布局三四線城市/

從目前的發展軌跡來看，萬達廣場的年開業數量幾乎都保持了20家以上。而在未來1~2年內計劃開業的萬達廣場名單中，出現了更多三四線城市。

根據此前一份統計數據顯示，截至2012年底，萬達一共進入了60個城市，一二線城市37個，三四線城市23個。“目前來看萬達的布局策略，主要是二線城市為主，力拓三四線城市，主要集中在東部大中小發達城市及中西部省會城市。”長期關注萬達的一位分析人士對記者表示。

據《每日經濟新聞》記者了解，萬達計劃在2014年開業的滿洲里萬達廣場，則是目前所開業的項目中最“偏遠”的一個。項目總建筑面積達10.3萬平方米，定位于口岸商業中心。“明年開業后將改變當地購物、休閑、旅游脫節的狀態，填補當地商業綜合體的空白，對傳統商業模式帶來巨大的影響和沖擊。”上述萬達集團相關人士對此表示。

“目前部分三四線城市由于商業地產的暴增而出現了泡沫，這樣反而會加大進駐的風險，但目前萬達的選擇往往重在填補當地的空白，無論是從業態布局、招商層級、購物環境等方面都會成為當地購物中心效仿的標桿。”一位業內分析人士對《每日經濟新聞》記者表示。

大手筆投建文化旅游城/

在加大三四線城市商業地產布局的同時，萬達正在大刀闊斧地展開文化旅游產業的投建。

“房地產業在任何國家都不是百年行業，發展期只有40至50年左右，當一個國家的城市化率達到80%以上，房地產業就會大幅萎縮。”在一次內部講話中，萬達集團董事長王健林再次重申了萬達轉型的必要性，“萬達要做百年企業，就要擁有百年企業的物質基礎，房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流，所以必須向文化旅游轉型。”

4月28日，萬達首個文化旅游城在哈爾濱動工，總建筑面積90萬平方米，總投資200億元。5月28日，萬達與合肥市政府簽署投資協議，擬在合肥濱湖新區打造萬達文化旅游城項目，項目總投資超過300億元，其中文化旅游投資190億元，計劃今年開工，2016年建成開業。

連續大手筆的投資也讓萬達的資金問題成為關注的焦點。有統計數據顯示，今年萬達累計投資高達2000億。

“現在萬達地產開發所需資金，僅有20%來源于萬達直接投資，其余部分則來源于銀行貸款及企業自行投資。換句話說，萬達僅需20億的資金，就可以完成100億的項目建設，杠桿為5倍。”上述分析人士表示。

該人士進一步指出，正是由于萬達良好的經營以及先租后建等風控模式，是其風險大幅度降低，“高杠桿的資金滾動模式加上合理的風險控制措施，最終實現了萬達模式在全國范圍內的高速擴張。”