每經編輯 每經記者 郭榮村 廣州攝影報道    

每經記者 郭榮村 廣州攝影報道

2012年9月6日，國務院正式批復《廣州南沙新區發展規劃》，南沙，這片800多平方公里的土地成為“最年輕”的國家新區。

然而，一年過去，南沙雖然在成長，但卻未給外界帶來太多的驚喜。除了樓盤遍地開花外，其他產業顯得寂寥。《每日經濟新聞》記者近日在實地走訪中發現，南沙新區幾大產業雖然簽約項目不少，但落實的并不多，一些開工的項目也剛處于土地平整階段。

最新的一組數據顯示，2012年南沙新區在一系列利好措施的帶動下，GDP增速在廣州全市位居第一，但是今年上半年，南沙跌至第8名，不及全市12.4%的平均數。

對此，廣州市社科院高級研究員彭澎對 《每日經濟新聞》記者表示，一些產業從規劃到落戶確實需要不少時間，南沙新區顯現雛形大概需要五年。

南沙樓市量價齊漲 項目落地緩慢 /

日前，《每日經濟新聞》記者在南沙進行了多天的走訪。當地鐵進入目前南沙交通的核心區域——金洲站時，就感覺自己被四周的樓盤包圍了。

記者粗略測算，以金洲地鐵站為中心，直徑1000米的區域內，矗立了大大小小五六個樓盤，對地鐵站形成了合圍之勢。金洲站以東，從進港大道一直到珠江的出海口，沿路也是大大小小的樓盤，有的已經售罄，有的還在售賣。

據搜房網統計，現在整個南沙共有33個樓盤在售或者待售。

值得注意的是，樓盤銷售熱背后的推地和拿地同樣火熱。

去年9月中旬，即南沙新區獲國務院批復不久，廣州市即掛牌出讓南沙區南沙街四宗地塊，總土地面積222787萬平方米，總建筑面積46.8萬平方米，掛牌總價8.29億元。今年8月26日，廣州市國土房管局又新掛南沙蕉門河中心區及金沙涌以南6宗地塊，掛牌起始價超26億元，總用地面積近30萬平方米。

公開數據顯示，南沙國家級新區成立一年以來，樓市量價齊漲。成交量迅速從6815套增至8866套，同比大漲超過30%。南沙的房價也迅速上漲，記者走訪發現，南沙已經少有低于1萬元/平方米的樓盤。

一位在廣州市區工作的看房者告訴《每日經濟新聞》記者，2010年他在南沙購房時，所在樓盤均價只有7000多元/平方米，如今，二手房單價已經達到11000元～12000元，如果考慮各種稅費，價格更高。

廣州市社科院高級研究員彭澎認為，在當前其他投資渠道并不順暢的情況下，部分投資者認為南沙是價值洼地，大家都是看好南沙的發展前景，賭房價的升值空間。在人們眼中，南沙有可能成為與上海浦東、天津濱海相媲美的國家級新區，現在南沙又開始申請自貿區，如果成功，將是一個重大利好。

南沙新區獲批一年來，動作頻頻。2012年11月中旬，廣州新發布“一個都會區、兩個新城區、三個副中心”功能布局規劃，南沙升級為 “南部濱海新城”；2012年12月14日，廣東向美國、法國等27個國家駐穗領事館推薦南沙，規劃稱南沙新區將可容納40至50個領事館；2012年12月18日，華南首個航運交易所落戶南沙新區；2013年1月30日，省政府公布下放14項南沙省級管理權限事項及23項為南沙開通“綠色通道”的省級管理事項；2013年6月15日，中國中鐵港航局南沙新區總部工程開工儀式在南沙舉行，第一個央企總部落戶南沙；2013年6月19日，南沙新區明珠灣建設正式啟動，33個項目(市政基礎設施、總部經濟等十類目)開工；2013年8月19日，廣州地鐵四號線南延段開始施工。

為了招商引資，廣州市政府也投入了相當大的精力。在今年3月舉行的“新廣州·新商機”2013年重大項目投資推介會上，南沙區斬獲了千億大單。包括高達500億元的南沙新區城市綜合開發系列項目、10億元的南沙鋼鐵物流項目等。媒體評價稱，這些都離不開廣州市市長陳建華的細心推介和牽線搭橋。

今年5月，陳建華再帶隊赴香港澳門推介南沙新區，南沙開發區管委會分別與澳門業界簽下7項合作協議，簽約金額達170.5億元。合作領域主要包括高端商務及商貿服務、航運物流服務及文化創意等。由此，陳建華本人甚至被媒體稱為“南沙代言人”。

根據公開的統計資料，《廣州南沙新區發展規劃》獲批以來，南沙已成功吸引世界500強、央企、省屬國企等投資“軍團”進駐布局。今年上半年，南沙新區累計簽約項目48個，涉及投資總額4060億元。

不過，記者在實地走訪中發現，雖然簽約項目不少，目前落實的并不多，一些開工的項目也僅僅處于土地平整階段。

9月2日，記者在中國中鐵港航局南沙新區總部的建設工地上看到，幾臺挖掘機正在作業，土地已經平整出一大塊，但還沒有進入打樁建樓階段。幾天后，記者來到了南沙區明珠灣建設區的一塊工地，可見數十臺工程機械，工地上見不到施工人員。工地的一側，兩名工人正在工棚中午睡。

明珠灣是南沙新區建設的起步區，被稱為“核心中的核心”。它于今年6月19日奠基啟動，當天新開工、奠基的項目共有33個，涉及總投資約586億元。主要集中在總部經濟、城市公共服務和市政基礎設施、城市綜合體等三大類別。廣州市市長陳建華在奠基儀式上表示，明珠灣建設啟動標志著新區建設實現了從謀到動的飛躍。

但是一年過去，這些產業都還處于起步階段，目前的南沙除了樓盤越來越多外，其余變化不大。記者在南沙區的商業中心金洲廣場一帶看到，這里給人的感覺更像一個大的鎮，路寬但車流量不大，街道上沒有廣州市區一些擁擠地段摩肩接踵的景象。

商業中心以外的大片區域還被綠色植被覆蓋，一些低矮的村落旁邊，偶爾能看到一兩家企業。在這些地方，大部分時間，都看不到路人。

于是，在一些樓盤的業主論壇中，有人開始憂慮南沙會不會成為一座空城。“南沙晚上都沒有燈了，除了金洲還有人，其他地方都是黑壓壓一片。”有業主這樣感嘆。

彭澎認為，一些項目從啟動建設到最終到位，需要幾年時間，現在才過一年，時間的確太短。

據了解，目前一些取得不錯成績的國家級新區，均是經過了較長時間的發展。比如上海浦東新區、天津濱海新區分別從1992年和1994年就開始耕耘，距今已有20年左右的時間。

彭澎表示，房地產業可以改善周邊的環境，也算是改善投資環境的一部分。尤其是現在城市綜合體的一些項目，對南沙的投資環境有較大提升。但他同時強調，現在南沙新區的房產很多是空置的，第一波炒作透支了新區的一些利好，現在又有了自貿區的概念，可能會迎來新一輪炒作，如果都是這些概念而沒有實質的企業進駐，就容易形成泡沫。

面對競爭 南沙新區定位待明晰 /

廣東省社會科學院競爭力評估研究中心主任丁力直言，他對南沙不抱太高的期望。“南沙目前的軌跡基本還是按照過去經濟特區的方式在走，過去30年，我們可以靠特殊政策、優惠政策，吸引到世界500強，但是今天不行了，因為特殊政策和優惠政策到處開花。”

事實也的確如此，幾乎每個省、市甚至縣都有自己的“經濟技術開發區”、“高新技術開發區”等新區。

從廣東省內看，南沙新區面臨深圳前海和珠海橫琴兩個新區的競爭，而這三個地區打的都是港澳牌。

去年8月底，珠海舉行了一場名為“從橫琴視角看粵港澳區域經濟一體化發展論壇”，雖然南沙、橫琴和前海三地的競爭問題并未納入話題范圍，但是專家們還是不約而同地將這個現實的問題引入了進來。

香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，橫琴、前海、南沙三個區域目前處在競爭的狀態。國務院發展研究中心發展戰略與區域經濟部部長侯永志認為，中國的區域競爭是個普遍現象，競爭有合理成分，但如果缺少合理的協調，競爭往往就會帶來區域發展方面的問題和國家整體利益的損失。

從廣州市來說，目前也有廣州國際金融城、海珠生態城、國際健康產業城、國際創新城、天河智慧城、空港經濟區、花地生態城、廣鋼新城、黃埔濱江新城等。

彭澎對《每日經濟新聞》記者表示，現在全國新區很多，特殊政策也不只是南沙有，所以企業進駐都會謹慎地比較。彭澎認為，關鍵還是要看市場，“說個最簡單的道理，我給你稅收減免，你沒有市場，產品賣不出去，減免有什么用啊？”

除了受新區遍地開花的影響外，中山大學港澳珠江三角洲研究中心副主任林江認為，南沙目前的發展未達到讓人耳目一新的效果，跟其自身定位不清晰有關系。

上世紀90年代初，經過無數次考察后，香港知名實業家霍英東在南沙買下了22平方公里土地，按照他的思路，到2005年，南沙將成為一座人口36萬、工業產值過百億的現代化海濱新城。1990年6月，廣東省、廣州市分別確定南沙為重點對外開放區域和經濟開發區。到了1993年5月12日，國務院批準設立廣州南沙經濟開發區。

“最開始，霍英東先生其實是把南沙定位為一個低密度的住宅休閑區，它有游艇、碼頭和一些其他的娛樂設施。”林江說。

廣東省社會科學院珠江區域經濟研究中心主任成建三對此亦有同感。他回憶說，霍英東當時實際上是想搞一個香港的衛星城，為一些港商提供比較好的發展環境，但這個想法并沒有完全實現。

1997年9月，廣州市政府正式頒布實施《廣州南沙經濟技術開發區總體規劃》，把南沙定位為建成以港口碼頭為中心，交通運輸、工業加工和旅游服務齊發展，功能齊全、布局合理、環境優美、文明發達、面向世界的現代化海濱新城。

林江說，但是到了2000年左右，廣州市突然改變了這個思路，要把南沙打造成為一個重化工業基地。

《人民日報·華南新聞》查到了2001年10月的一篇題為 《再植一個增長極 再造一個“新廣州”——廣州啟動大南沙》的文章提到：“廣州市政府向境內外新聞媒體全面展現了未來新廣州的發展藍圖”，“可以通過‘臨海型’布局使南沙成為東南亞最大的重化工基地”。

上述文章還提到，未來的南沙將重點建設的三大基地之一是作為老城區重化工業的轉移基地，建設包括石化、鋼鐵、造船等原材料和裝備工業為主的現代化臨港工業基地。

在這樣的定位下，投資數百億元的中科石化項目一度準備落戶南沙，但由于南沙生態環境較為脆弱，該項目遭到不少人的反對，最終遷至湛江。

成建三表示，南沙原來定位于廣州市內重化工業的轉移區域，所以它的道路系統都是按照重化工業區的規劃去建設的。

林江稱，到了2005年左右，南沙的定位又被改為綜合性物流區，準備打造海港物流、空港物流、立體的海港中心。

記者發現，在2004年廣州市公布的《南沙地區發展規劃》中，特別強調了“生態優先”的發展戰略，注重生態環境建設和區域可持續發展，表示要發展“大工業、大物流、大交通”。

“現在南沙又叫國家新區了”，林江認為，這種不停的變化讓外界難以看清南沙的方向。“外界可能會疑惑，過去這些規劃變動太快了，到底哪一個是真的？”他認為，即使是目前的國家級新區，政府方面的思路依然不是很明確，這個新區到底新在哪里，跟過去有哪些不同，外界都不明確。

林江指出，不斷變化的定位以及不清晰的思路讓投資者滿腹狐疑，不敢輕易進行投資。

成建三說，如果定位不明晰，那么發展的方向和路徑就都會動搖或者有問題。“深圳前海要做廣東的曼哈頓，珠海橫琴一是跟澳門合作，另外是打造珠海市的高端城市中心區域。而目前，南沙依舊沒有一個很明晰的定位。”

成建三參加過珠三角地區以及廣州的產業規劃，但他覺得，目前仍然搞不清南沙是要發展高科技產業，還是要搞物流，或者是做服務業。

在他看來，南沙如果搞高科技產業，事實上廣州的中新科技知識城、天河科技園都承擔了這些功能，而廣州已有的高科技園區在全國范圍來比較，并不是太有吸引力，那么南沙發展這些產業的優勢在什么地方，目前還看不清楚。

而如果發展港口物流，成建三認為，工業制造業不進來，物流也是難以發展的，物流必須服務于制造業。

制度改革尋求獨特的新區規則

在丁力看來，南沙要應對這一系列挑戰，根本上還是要靠制度，即充分利用毗鄰港澳的優勢，把港澳一些好的東西吸引借鑒進來。

丁力提出了一個“現代租界”的概念，即在南沙開發面，讓香港人做“總經理”，發展的具體事務都交給他們，廣州這邊只做一個 “董事長”。采取廣州主政、邀請港澳參與的模式。

“過去租界的概念好像是喪權辱國，但現在我們是對外開放”，丁力對《每日經濟新聞》記者表示，如果這種模式能獲得中央支持，廣州就獲得了全國獨一無二的改革先行先試的權力。

丁力對這樣的想法做出解釋，他認為如果日常管理讓香港人做，那么香港人會覺得這是第二個香港，就會把自己的利益納入進來，就會到世界各地去招商引資。

丁力覺得，南沙目前最大的問題是沒有過多地談改革，比如南沙此前曾提出了一些社會管理制度的改革，但進展都不大。

“只要堅持一條，中國共產黨領導不動搖，然后用我們某些制度的優勢去彌補港澳制度的不足，我把它叫做積極探索共產黨領導下的港澳制度升級版。”丁力說，南沙必須要讓人耳目一新，讓人感覺到南沙和內地和其他一些新區規則不一樣。“不然我為什么要跑到南沙來呢？所有的優惠政策其他地方都有”，丁力表示。

不過，南沙的發展仍有諸多機遇，比如廣東層面目前正在積極爭取的自貿區。

據媒體報道，近期由國務院相關部委組成的工作組將針對廣東自貿區的方案進行例行調研，廣州南沙新區將成為此次調研的重點。有專業人士稱，關于廣東自貿區的具體范圍目前還沒有官方的說法，但是南沙新區應該不會缺席。

丁力此前在接受媒體采訪時分析稱，上海自貿區主要謀求與美國等發達國家對接，以低關稅乃至零關稅等更自由政策發揮經濟作用；而南沙自貿區主要跟港澳對接，向香港這個全球自由港“投懷送抱”，若兩者融合，必然促進兩地人、財、物更自由地流動，在新一輪區域競爭發展中奪取先機。

林江則向媒體表示，自貿區商品貿易免關稅、免消費稅的政策是極大的優勢。另外，現代服務業也是自貿區政策下能迅速發展的重點，人民幣自由兌換，開放市場準入，法律體系、會計準則均可自由使用，這將對外資企業帶來極大的便利。