每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

上周，上海一幅工業用地，掛牌金額為1.2億元，經過81輪次報價，最終以2.3億元成交，項目溢價率為91.67%。導致上述工業用地以超高價格成交的原因，不僅因為該地塊是自貿區成立以來首幅出讓的土地，更因為上海正在研討新一輪的城市規劃，其中可能涉及將存量工業用地轉化為其他類型的房地產開發用地。

《每日經濟新聞》記者了解到，10月20日，“上海未來城市發展戰略和新一輪城市總體規劃編制工作專家咨詢會”舉行。會上，同濟大學建筑與城市規劃學院的唐子來教授也提出盤活工業用地的建議。

對開發商來說，一旦相關部門出臺盤活存量工業用地的具體方案，上海存量的部分工業用地將迎來新生。開發商如果能充分利用機會，也許能獲取豐厚的投資收益。

樓面價超周邊寫字樓售價

自貿區日前迎來首幅地塊出讓，上海金煜坤實業發展有限公司以2.3億元，拿下了上海浦東航空實業發展公司擁有的外高橋保稅區內一處工業倉儲用途房地產。

據新華網報道，該地產項目評估價值為7381.64萬元，掛牌金額為1.2億元，經過81輪次報價，最終以2.3億元成交，項目溢價率為91.67%，與最初的評估價相比，溢價率達到211.58%。該地塊面積為10005平方米，總建筑面積為14395.49平方米，主要用于倉儲、展示、辦公等。

按照2.3億元的成交價和14395.49平方米的建筑面積粗略估算，每平方米的成交均價已經達到15977元／平方米。作為外高橋的工業倉儲房地產物業，這樣的均價水平顯然不低。上海中原地產研究咨詢部數據顯示，目前外高橋沒有一手辦公樓供應，而二手辦公樓成交均價今年6~9月分別為13406元、13469元、12601元和12163元每平方米。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄告訴記者，工業用地的價格與商、住宅用地相比價格要低很多，同區域工業用地與商、住宅用地的差價最高可以達到300%。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，該地塊價格短期內與周邊市場相比是高了點，但其價值在于以后運營而帶來的長期現金流。“尤其是第一塊地，大家不知道后面有多少土地供應，起碼從現在來看是稀缺的，房企勢必愿意出高價。”張宏偉認為，即使自貿區后續還有新的土地供應，相信也是非常有限的。

事實上，近年來上海工業資產愈發受到投資者的青睞，特別是自貿區掛牌之后，基于對物流倉儲的強勁需求，位于自貿區內的資產價格有望上漲。

世邦魏理仕統計，目前自貿區內已有優質倉庫運營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1~1.5元，總體空置率為20%，預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優質倉庫上市。

世邦魏理仕觀點認為，上海自貿區帶來的貿易便利化以及在航運、物流、金融等貿易服務方面的開放升級，料將長期推動區內優質物流倉儲設施需求的增長；而擴容后的洋山保稅港區，因其目前較低的土地和物業價格、更豐富的可開發土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發展潛力，預計將成為工業物流市場最受益的板塊。

工業用地或將盤活

根據之前上海政務網披露的信息，上海正在研究新一輪城市規劃，同濟大學建筑與城市規劃學院教授唐子來也提出盤活工業用地的建議。

“基本上是有一些這方面考量的。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟向記者透露，目前他了解到其中的一些規劃，其中一個是把所有的工業用地放到上海140個工業園區里，然后就可以把其他地區過剩的工業用地釋放出來；另一個規劃可能是，沿著中環到外環的幾公里之內形成一個產業規劃帶，把工業用地集中發到該區域里。

“其實自貿區內很多樓都是在工業用地上建造的。”上海德融房產經紀公司研究部經理錢寧羅告訴記者，一些開發商在自貿區拿下工業用地后，再另外付一筆錢，物業會幫其辦理相關手續，原本的工業用地就成了商業用地。

錢寧羅認為，工業用地轉性與當地的土地供應量有關，對于自貿區來說，由于工業用地量比較大，加上沒有新增的商辦土地供應，因此類似操作會比較多；但從整個上海市的角度來看，應該還不太會出現類似情況。

不過，宋會雍對此卻有不同的看法。他認為，上海雖然會盤活工業用地，但并不代表存量的工業用地就可以改變土地和物業性質。目前，上海的做法是允許在工業用地上發展2.5產業，即建設一些辦公、商業的配套功能設施。這種設施的土地性質仍然是工業的，但是它的功能卻符合城市的商業和商務發展需要。他認為，未來可能仍然會延續上述政策。

顯然，在存量工業用地利用政策尚未清晰前，目前大手筆購買存量工業用地，還有許多不明的風險。對企業來說，投資存量工業用地，仍須謹慎。