每經評論員 葉檀

近日，一份由國務院發展研究中心課題組提出的改革方案報告，引發市場對新一輪改革方向的熱議。這份被熱議的報告對小產權房的態度，為小產權房合法化打開了一道門。

報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

此處要害在于，土地轉讓制度改變抑制土地溢價，農村集體土地與國有土地平等進入市場，土地的供應量將大大增加。也許18億畝紅線之外的土地都有可能進入市場，地方政府以土地儲備經營城市之路將走到盡頭，而出售土地的農民勢必要到城市落腳，人口城市化由此拉開序幕。對此，我們需在資金、就業、保障等方面做好充分的準備。

小產權房更是一個地雷陣。

北京數次清理過小產權房，表面原因是小產權房與現行法律規章不匹配，根本原因是小產權房將徹底淆亂現在的房地產價格體系。目前的房價中很大一塊是土地溢價，小產權房之所以比周邊房價便宜三分之一甚至一半，就是因為去除了土地交易過程中的大幅溢價。

小產權房數量的保守估計，全國工商聯調研得出的數據，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。另據高國梁的統計，從1998年以來中國已銷售新建商品房近100億平方米（此數據基于各年國家統計局公告的數據累計），即1億套左右，還有60多億平方米在城鎮邊緣的農村土地和工業用地上建的小產權房（此數據基于住建部的統計），即6000萬套小產權房，按100平方米3口人算，這些可供新增城鎮人口近5億人居住。

任志強表示，北京市小產權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區域，約占北京市場樓盤總量的20%左右。“十一五”時期北京市小產權房竣工面積接近400萬平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積的4.3％，而價格僅為北京臨近地段商品房價格的25％~30％左右。

即使只占商品房總量的8％，小產權房若以現行商品房30％的價格進入市場，會對現有的商品房定價造成巨大的沖擊，房地產、金融、地方財政瞬間垮塌。正因為認識到風險，2011年4月，國土部明確規定，對于已經建好或者已經售出的小產權房，不得辦理土地登記。

明智的人會認識到，想維持房地產市場的正常運行，小產權房入市，絕對不會以現行的價格入市，而會進行土地價格補償，補償金額成為關鍵。如果補償額高到與目前商品房市場價持平，小產權房就會失去價格優勢。

今年10月，南京小產權房七彩星城小區業主開始更換正式的商品房購房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產權證做準備。該項目經南京市政府批準，按規定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了國有土地使用證。南京市政府強調，這并非小產權房開禁，從本質上來說，這是小產權房在補足土地款之后的轉性行為，仍是堅持國有土地性質的補票行為。南京小產權房轉性事件中，是開發商拿出了7000余萬元填平“缺口”，而其他小產權房，建造的村集體、購房的各色人等，未必肯拿出幾百萬元為土地轉性。

現有的小產權房轉性，似乎對政府有益。即使以每平方米千元土地出讓金算，政府可以增加萬億元的土地出讓金收入，并且短期不會影響房價，因為小產權房已有買主，不會造成新的低價供應。如果日后小產權房轉性常態化，那就會顛覆現有市場。

在做出重大決策之前，我們必須想明白自己能否承擔市場變革的后果。因為補償會造成無數糾紛，現有的土地財政需要由切實的房產稅、消費稅得到彌補。