2013-11-14 00:51:07
安徽省政府下發了《指導意見》,決定在全省20個縣(區)開展農村綜合改革示范試點工作。今后,農村集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉。
每經編輯 每經記者 查道坤 金微 李婷 發自安徽、北京、廈門
每經記者 查道坤 金微 李婷 發自安徽、北京、廈門
前天公布的十八屆三中全會公報剛提出 “建立城鄉統一的建設用地,完善城鎮化健康發展體制,賦予農民更多財產權利”;昨天(11月13日)就傳來消息稱,一直在探索土地改革的安徽省,日前已經宣布農村集體建設用地流轉正式開閘,共有20個縣區參與試點。
安徽省政府下發了《安徽省人民政府關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),決定在全省20個縣(區)開展農村綜合改革示范試點工作。今后,農村集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉,用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設,未來還將建設統一的城鄉土地交易市場。
中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田在接受 《每日經濟新聞》記者時表示,全國農村有兩億畝的建設用地,這些土地是片沉睡的資產,農村建設用地全面流轉后,將極大地釋放土地市場,并打破房價居高不下的局面。
無獨有偶,近日,基于對未來政策的強烈預期,廈門的一處宅基地溢價44%成功拍出。
安徽20個區縣試點/
《指導意見》提到,包括渦陽縣、潁泉區、臨泉縣、烈山區在內的安徽20個縣區開展農村綜合改革示范試點工作,將重點圍繞市場主體培育、土地市場建設、集體三資管理、公共基礎設施建管、信息和金融服務等6個方面開展改革試點。力爭到2015年,新型農業經營主體經營面積占承包耕地50%以上,農業生產的集約化、專業化、社會化程度明顯提高。
值得注意的是,在此次農村綜合改革的一個重點,安徽省將建立多元統一的農村土地市場。今后的集體土地所有權將確定到每個具有所有權的農民集體,2015年底前實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋。
建立宅基地退出補償激勵機制,是此次《指導意見》的亮點之一。根據規定,安徽省將堅持自愿、有償原則,探索建立符合農民合理需求的宅基地退出補償激勵機制;與此同時,建立農民通過流轉方式使用其他農村集體經濟組織宅基地的制度,探索建立農村集體建設用地指標儲備制度,盤活農村集體建設用地。
在依法征收農民集體所有土地時,將提高農民在土地增值收益中的分配比例,確保被征地農民生活水平有提高、長遠生計有保障。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉,用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設等。
安徽省國土部門工作人員對《每日經濟新聞》記者表示,此舉的目的是為了讓農民可以自由的買賣土地使用權,讓農民的土地更加靈活,也將為農村的發展帶來更多的資本。
為此,安徽省下一步還將依托國有建設用地交易市場,建立統一的城鄉土地交易市場,為土地交易提供場所、發布信息、組織交易等服務。推進城鄉統一的土地交易市場門戶網站和交易平臺建設,逐步實現申請、競價報名、網上掛牌、在線競拍、中標公示等全流程在線交易。農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經營權等逐步納入城鄉統一的土地交易市場。
兩億畝集體建設地待激活
據公開資料,目前農村集體建設用地有兩億畝,隨著農村空心化,一些集體建設用地一直閑置著。
鄭風田介紹,因為制度安排,農村集體建設用地要素被固定了,這些建設用地不能流動,致使全國兩億多畝宅基地都是沉睡的資產,安徽此舉是為了打破堅冰,讓農民在土地中獲得收益。“目前我們國家的農村建設用地,只是局限于本村流轉,范圍太小,而隨著經濟的發展,農民在不同地區打工,有些農村較富,有工業,而這些打工的農民需要安居,他們又沒有能力去買高價房。”
目前,在現有的土地招拍掛制度中,城市郊邊的農村土地是由地方政府以低價征收,再進行招拍掛,地價往往翻數十倍,這也是全國房價居高不下的重要原因。而未經過此套程序的小產權房,價格比同地段的樓房低一半甚至更多。一旦小產權房轉正,其巨量供應合法進入市場,將對房價調控產生巨大效果。這次三中全會明確了要建設城鄉統一的土地市場。對此,有關專家表示,農村集體土地入市有望放開,小產權房轉正并不遙遠。
鄭風田說,現在農村兩億畝的建設用地沒有給農民帶來任何收益,三中全會提出農民的財產權,農民最大的財產就是土地,因此未來政策將做到同地同價。“農民在宅基地建房子然后低價買賣,這樣錢不會被開發商賺走,而且能夠降低房價。”
在他看來,安徽這個試點可以打破農村建設用地的堅冰,對于全國而言具有很大的意義。建設用地不僅是農民住宅小區的建設,還能用于工業、商業、旅游等,這意味著建設用地的流轉范圍進一步放大,未來不排除城市居民到農村買房的可能。
另外,除了農村建設用地,農業用地市場將通過合作社、規模經營的方式激活。在此意見出臺前,安徽省宿州市埇橋區迎來了一個新鮮事物——土地流轉信托,將農村土地使用權作為信托財產,委托給信托公司進行經營管理,從而定期獲得信托收益。
“安徽宿州市下面的縣區就有村民將土地流轉成為信托,說白一點就是將農村土地使用權作為信托產品,委托信托公司進行經營管理,這樣就可以定期獲得信托收益,增加了農民收入的同時,也讓農民擺脫了土地的束縛,尋求其他工作,進一步增加收入。”地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說。
張建初說,打個比方,農民把土地承包給企業進行經營,這樣不但可以保證收入,還可以有時間去尋找工作增加收入,不再是單一靠種植土地的收入,“讓農村的土地進入市場化,也讓資本進入到農民,為農村農民進城和下一步創業提供一些資金保障的同時,也推進了城鎮化的進程。”
廈門宅基地溢價拍賣
十八屆三中全會釋放出了強烈的土地改革信號,而農村宅基地禁止買賣的政策,近期亦出現松動跡象。在三中全會閉幕前一天,廈門一宅基地以溢價44%成功拍賣。該宅基地位于集美灌口,建筑面積為1200多平方米,起拍價僅470.78萬元,最終成交價為680萬元。每平方米約5670元的成交價格,約為周邊新房價格的一半。雖然根據保密協議,拍賣行未能透露最終競買人身份,但其向《每日經濟新聞》記者透露,參與競買的人不僅有本村村民,還有不少外地人。
根據公告顯示,11月11日15時30分,在廈門市拍賣行業協會拍賣中心及中國拍賣行業協會網絡平臺采用電子競價與現場同步拍賣方式公開拍賣:標的物位于廈門市集美區灌口鎮灌口村三組住宅(沿街獨棟五層樓),土地使用類型為集體土地使用權,同時具備《集體土地使用權證》和《房屋所有權證》兩證。拍賣標的總建筑面積1216.56㎡,起拍價為470.78萬元。保證金為30萬元。
雖然此次拍賣為公開拍賣,但拍賣行特別作出風險提示,因土地使用類型為集體土地使用權,根據法律相關規定,房屋所在地的農村集體經濟組織成員方可辦理產權過戶手續。記者獲悉,標的物原本屬于該村一村民個人使用,后因為欠下了民間借貸,后由法院委托拍賣行進行拍賣。
承拍行福建省嘉泉拍賣有限公司總經理陳世芳表示,此前他們從未承接過宅基地拍賣,此為首次。該拍賣公告甫出,即引發各方“垂涎”。十多位競買人經過半個小時的激烈爭奪最終落槌在680萬元,溢價達到44%,超過了市場預期。“如果這次拍賣再推遲幾天,等到三中全會閉幕,或許會溢價更高。”
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