每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“金九銀十”過后，北京樓市傳出 “高端項目暫不發(fā)放預(yù)售許可”、“禁止精裝修拆分”等禁令，使11月樓市供應(yīng)出現(xiàn)下跌。然而，上周似乎傳來一陣“暖風(fēng)”，北京樓市迎來集中推盤的節(jié)奏。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（11月11日～11月17日）北京共有7個項目集中入市，累計向市場釋放了3420套房源，供應(yīng)面積達(dá)26.89萬平方米，環(huán)比分別大幅上漲494%、393%。值得注意的是，這一供應(yīng)量創(chuàng)下了今年以來周供應(yīng)量的最高值。

“從10月下旬開始，包括‘京7條’、自住型商品房、重申管控等政策信號密集釋放，使得市場進入了一個較集中的政策反應(yīng)期，又恰逢十八屆三中全會召開在即，房企持保守態(tài)度，暫緩項目入市。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，三中全會結(jié)束后政策信號與未來政策走向也在改變著部分房企對市場的預(yù)判，“面對未來并不確定的市場，在房企利潤逐年下降的背景下，高周轉(zhuǎn)成為房企普遍共識。”

房企加快周轉(zhuǎn)速度/

房產(chǎn)稅推進預(yù)期加快以及北京自住型商品房集中入市，對未來樓市都將形成一定沖擊。面對未來并不確定的市場，在房企利潤逐年下降的背景下，“高周轉(zhuǎn)”成為房企普遍共識，大部分房企都選擇盡快回款，以便增加企業(yè)未來對抗風(fēng)險的籌碼。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，上周（11月11日～11月17日），北京共有7個項目集中入市，累計向市場釋放了3420套房源，供應(yīng)面積達(dá)26.89萬平方米。《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略統(tǒng)計了上述入市的項目，其中有6個項目都位于大興區(qū)。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周大興區(qū)成交房源969套，在整體市場的占比達(dá)到49.71%，相比前一周提高了13%。

記者上周走訪位于大興區(qū)的兩個純新盤項目了解到，在蓄客基礎(chǔ)較充足的情況下，個別純新盤也選擇了“大手筆”推盤，其中smart空間一期推出共計732套房源，吸引了866人參與搖號，眾美城推出的331套房源吸引了748組搖號。

“在年底價格管控再次從嚴(yán)的背景下，純新盤項目的定價優(yōu)勢將更為突出，同時其資金周轉(zhuǎn)壓力也普遍高于老項目，這都使得四季度以來純新盤的推盤意愿仍然較強。”高珊向記者指出。

利潤率逐漸走低的大趨勢下，越來越多的房企開始提出 “高周轉(zhuǎn)”?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管今年前三季度房企營業(yè)收入“漲勢喜人”，但在營業(yè)成本同比大漲43.1%的形勢下，凈利潤率12.4%同比下跌1.1個百分點，平均銷售毛利率34.94%，也創(chuàng)下三年來最低。

具體到項目來說，越來越多的項目縮短了拿地與開盤之前的時間，加速入市。

“今年2月份金地集團與中國水電地產(chǎn)共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，拿下了兩個優(yōu)質(zhì)地塊，差不多經(jīng)過8個月的籌備，完成了產(chǎn)品定位。”北京金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長遇繡峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，由中國水電地產(chǎn)和金地集團合作開發(fā)的西山藝境項目將于年內(nèi)首次開盤，而從項目拿地到開盤不到10個月時間。

無獨有偶，位于北京豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)的領(lǐng)秀·翡翠山項目銷售人員告訴記者，目前項目正處于蓄客階段，雖然價格還未最終確定，但已經(jīng)積累了一大批購房者，應(yīng)該能夠盡快入市。“目前我們主力推出的是155～255平方米的三居及四居花園洋房，首期共計19棟樓，424套房源，從今年8月正式對外開放，計劃在年內(nèi)入市。”該銷售人員表示。

“目前高端產(chǎn)品我們還是希望以利潤為導(dǎo)向，但三四線城市就要打快速銷售的節(jié)奏。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在一線城市拿地越來越難的形勢下，難得奪下的一塊商品房用地肯定會有一定的利潤需求，“但我們也會積極爭取自住型商品房用地，這類產(chǎn)品就必須通過高周轉(zhuǎn)。”

北京年內(nèi)高端供應(yīng)或“絕跡”/

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在本月入市以及預(yù)計年內(nèi)入市的項目中，售價在4萬元/平方米以上的項目幾乎“絕跡”。

“12月預(yù)計入市的項目全部位于五環(huán)以外，而預(yù)計售價全部在4萬元/平方米以內(nèi)。”高姍分析認(rèn)為，這主要是由于 “4萬元”禁令所導(dǎo)致，為避免年底中高端項目集中入市造成房價數(shù)據(jù)進一步攀升，這一新“辦法”也直接阻斷了部分中高端項目年底入市路，導(dǎo)致12月份北京住宅市場成為中低端產(chǎn)品的主戰(zhàn)場。

4萬元/平方米以上項目年內(nèi)不審批，將直接導(dǎo)致四季度高端新房成交量極速下滑。9月以來，僅望京金茂府一個高端項目入市。“到了明年初，一旦這一禁令解除，將會出現(xiàn)大量積壓中高端項目集中入市的現(xiàn)象。”高珊說道。

“企業(yè)盈利是根本，如果高端項目暫時不給發(fā)放預(yù)售許可證，相當(dāng)于幫著開發(fā)商捂盤。包括禁止精裝修拆分這類曲線漲價的禁令，則促使開發(fā)商開始探討更多支撐價格的因素，特別是高端項目，產(chǎn)品附加值變得尤為重要。”北京一個高端項目的營銷總監(jiān)對記者表示。

“據(jù)了解約談了大約10家開發(fā)商，其中對4萬元/平方米以上的項目暫緩發(fā)放預(yù)售許可證，約定有效期應(yīng)該是到今年底。”北京一家房企負(fù)責(zé)人向記者證實，對于高端項目預(yù)售許可證的暫緩只是一個口頭約定，并且是短期的，“明年放開之后高端項目的價格也許更是水漲船高。”

受預(yù)售證限制的影響，高端項目成交狀況也不甚理想。根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月上旬（1～17日）高端新房（2011年后新入市高端期房）成交47套，環(huán)比下降72%，同比下降53.15%。

“年內(nèi)高端新房無入市局面導(dǎo)致成交量下滑，稀缺性將帶來尾盤銷售小高峰，但對于價格的抑制作用非常微弱。”麗茲行豪宅研究院鄭海燕對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。