每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要推進農業轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系，建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制等一系列政策。

可以預見未來三四線城市將因為農業人口的大舉入城而出現一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線城市明年或許會成為地產企業爭奪的主戰場。

未來向三四線城市要利潤/

“一線城市的地價高，利潤薄，而且由于房價不斷走高，正在凝聚新的風險。相比之下，三四線城市利潤要高得多。”世茂房地產品牌總監孫靜說，開發商高價在一線城市拿地，很多時候就是看中一線城市的品牌。但要想獲得不錯的開發利潤，還是要去二三四線城市。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖也提出類似的觀點，雖然一二線城市的房價在漲，但是土地成本高，真正的投資回報利潤已經不高。三四線城市才是中國新一輪城鎮化的主戰場。一方面，北上廣的高生活成本和高房價，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線城市購房，比如很多無法享受北京自住商品房的非京籍人士就選擇在河北省燕郊、涿州買房。另一方面，三中全會提出推進農業轉移人口市民化，也在促進三四線城市購買需求的產生。與此同時，這些城市本身也在進行大規模的舊改，市場的容量在短期內有大規模膨脹的空間。

范小沖告訴 《每日經濟新聞》記者，三四線城市正處于城市化的過程中，趨勢是向城市中心集中而不是郊區化。他認為，有些房企去三四線城市拿郊區的土地，這就和新城鎮化的方向是相悖的，是布局錯誤，沒有解讀好新城鎮化的布局和發展的方向。

三四線城市土地供應將增長/

判斷明年三四線城市成為房企拿地主戰場的另一原因，是目前一線城市的房價已經過高。普華永道的有關報告披露，一線城市目前的高房價，正在令部分資金轉向二三線城市。因為這些城市的房價相對較低，風險也較小。

普華永道中國合伙人孫穎說，由于房價過高，一線城市的風險正在把一部分資金擠到其他城市。

這些資金在三四線城市的核心地段顯然能找到更多高收益的機會。易居研究院研究員嚴躍進認為，三四線城市在新型城鎮化的帶動下，部分被壓抑的市場需求將激發出來。在三四線城市農地入市、農業人口市民化等進程下，需求結構有望得到改變，而房企也將在區域及產品布局方面做出調整。

對于調控常態化的樓市而言，城鎮化作為發展經濟的重要引擎，被視作發展房地產的最大潛力。業界普遍認為，城市化進程的加快、城市人口的增加，從土地釋放、基礎建設到住房需求，尤其是每年1000多萬農民轉變為城鎮居民，將為房地產帶來堅實的需求支撐和重大的發展機遇。

其中，三四線城市不僅孕育著大量的購房機會，也是未來土地供應的主戰場。機構數據顯示，三四線城市開發用地供應要比一線城市高很多。同時，這些城市普遍有舊改的需求，未來的城市土地供應還將進一步增長。