每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

繼廣州時(shí)代地產(chǎn)于12月1日公布赴港上市計(jì)劃后，總部位于深圳的龍光地產(chǎn)也趕乘資本市場的歲末末班車。

龍光地產(chǎn)于昨日（12月9日）正式公布赴港上市計(jì)劃，預(yù)計(jì)最高集資額達(dá)到18.75億港元，麥格理集團(tuán)成為公司的獨(dú)家保薦人，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲擔(dān)任龍光地產(chǎn)獨(dú)立非執(zhí)行董事。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備主要集中在惠州、汕頭等三線城市。盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認(rèn)為，近兩年來三四線城市普遍銷售慘淡，尤其像惠州、汕頭這類城市，由于前幾年的開發(fā)過剩，導(dǎo)致市場供過于求明顯，風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄，龍光地產(chǎn)在這些城市的土地儲(chǔ)備如何消化存在難度。

年內(nèi)銷售將破百億/

資料顯示，龍光地產(chǎn)專注于開發(fā)中端及中高端住宅市場，擁有廣州、深圳、汕頭、佛山、南寧、成都、海南陵水等二十多家下屬公司。截至2013年10月31日，公司于廣東、廣西、四川及海南的11個(gè)城市擁有70個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，公司于2012年在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排行第46位（以銷售額計(jì)）。

據(jù)悉，龍光地產(chǎn)招股價(jià)介于2.1~2.5港元，發(fā)售7.5億股，其中90%為國際配售，10%為公開發(fā)售，集資額為15.75億~18.75億港元，公司計(jì)劃于12月10日至12月13日公開招股，12月20日掛牌，每手買賣單位為2000股，入場費(fèi)約5050.4元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從其招股書獲悉，2010年~1012年龍光地產(chǎn)銷售額分別為30.3億元、44.7億元、97.4億元，營業(yè)收入為28.5億元、34.5億元、65.9億元，凈利潤為9.4億元、12.6億元、18.2億元。截至今年1~10月，龍光地產(chǎn)合計(jì)銷售金額達(dá)到94.68億元，這意味著公司很可能在年末突破百億銷售大關(guān)。

龍光地產(chǎn)管理層表示，上市前公司主要融資來自開發(fā)貸款，2012年集團(tuán)的利息僅占合同銷售總額的5.3%，平均資金成本僅為8.17%，在2012年的融資渠道中，僅有9%來自于信托貸款，融資成本因此相對減少且開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

“公司將藉此上市的契機(jī)，繼續(xù)以快速的開發(fā)模式加速擴(kuò)展至其他高增長地區(qū)，致力打造龍光地產(chǎn)成為全國大型的物業(yè)發(fā)展商之一”，龍光地產(chǎn)主席兼行政總裁紀(jì)海鵬表示。

押注三線城市存風(fēng)險(xiǎn) /

招股書顯示，龍光地產(chǎn)目前土地儲(chǔ)備1120萬平方米，其中約81%地處中國經(jīng)濟(jì)最繁榮的省份廣東省，預(yù)期足以應(yīng)付未來五至六年的發(fā)展需要。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，龍光地產(chǎn)約48%的土地儲(chǔ)備位于惠州，剩余土地儲(chǔ)備主要集中在汕頭、佛山與南寧，公司土地儲(chǔ)備集中在三線城市，一線城市的土地儲(chǔ)備占比僅3.4%。

龍光地產(chǎn)表示，此次集資所得約70%用于收購?fù)恋兀s20%用于償還貸款，其余10%用作一般企業(yè)用途及營運(yùn)開支。在招股新聞發(fā)布會(huì)上，龍光地產(chǎn)管理層表示,公司上市后將致力于開拓高增長區(qū)域，但不一定局限于一線城市。 根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，十大標(biāo)桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海）在一線城市權(quán)益購地金額為905億元，同比增長119%，在三四線城市拿地的金額總計(jì)147億元，同比僅增長33%。

“恒大最近在北京、上海等城市全面爆發(fā)可以說是一個(gè)標(biāo)志，代表了2013年全國樓市分化，房企重心全面轉(zhuǎn)移到一二線城市”，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前三四線城市存在“高庫存、低去化、低增長”，一二線城市則為“高利潤、高周轉(zhuǎn)、高去化”，相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。

黃立沖認(rèn)為，龍光地產(chǎn)土地儲(chǔ)備集中在三線城市，如果未來三四線城市銷售沒有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這些土地項(xiàng)目去化速度難以保證。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，缺乏人口流入的三四線城市會(huì)首當(dāng)其沖受到影響，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之暴露。