每經編輯 每經記者 李婷 發自廈門    

每經記者 李婷 發自廈門

當信托融資被很多行業人士認為會吞噬利潤時，泰禾集團卻借信托融資快速實現了規模擴張，并借助較高的資金杠桿實現了高額的凈資產回報。泰禾集團曾經拿地僅兩個月，就通過信托融資，收回所支付的20億元土地款中的七成自有資金。融資完成后僅6個月所取得的銷售款，又足以支付上述信托融資及成本。

泰禾如何玩轉信托融資術？

泰禾集團也許是2013年激進的房地產公司，全年土地資金支付超過200億元。但2013年一季報顯示，截至一季末公司貨幣資金只有14.79億元，卻有10億多元的其他應付款、2億多元的短期借款，以及2億多元的應付稅款。泰禾以如此之少的資金，如何支付如此之多的款項？答案就在公司發布的一個個公告里。

4月10日，泰禾集團全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司 （以下簡稱福州泰禾）以19.3億元的最高價，摘得北京通州區臺湖鎮地塊，擊敗了包括萬科、首開、北京城建、綠地在內的眾多房企。該地塊樓面地價達1.18萬元/平方米，土地溢價率達到112%。

6月6日，泰禾公告，重慶國際信托擬設立 “中維泰禾集合資金信托計劃”，該計劃規模為20億元人民幣，用于北京中維泰禾置業有限公司（福州泰禾的全資子公司）對北京通州區臺湖鎮多個地塊的開發建設。其中，福州泰禾以7億元資產參與該信托計劃，另外13億元則是通過信托機構融資。

僅僅6個月之后，在2013年12月28日，位于北京通州臺湖的泰禾一號街區項目首期開盤773間一日售罄，銷售額超過14億元。

這意味著只要泰禾集團愿意，并且工程進度達到北京預售款管理政策的規定，公司現在就可以提前結束上述期限長達2年的信托計劃。

運用同樣的方式，泰禾可以再拓展數個項目，并通過快速周轉，回避信托融資可能存在的高風險。

這種高周轉、高杠桿模式，能為泰禾帶來可觀的凈資產回報率。這是泰禾集團董事長黃其森一再強調 “搞房地產開發必須懂金融”的原因。

事實上，此前陽光城也曾選擇和信托金融機構大規模合作。陽光城總裁陳凱曾透露，因為高周轉，他們和信托機構合作的一個項目第一年就還清了所有信托融資的借款。

這樣的策略能最大限度地提升公司的股東回報率。

無法預料的政策性風險

根據泰禾介紹，目前公司90%的項目都實現了高周轉。

雖然信托借款加高周轉模式有利于房企以少量的資金獲取較高回報率，但是，如果因為政策性原因，無法按原計劃的節奏快速賣房回籠資金，信托高額的融資成本將會吞噬房企利潤，并給公司的現金流帶來隱患。

比如，備受矚目的2013年泰禾的壓軸項目之一泰禾北京孫河的高端項目北京院子，原本計劃在當年入市，由于北京的限價令而打亂了開盤節奏。

對該項目，泰禾原先的計劃是：拿地之后7到8個月必須開盤銷售，北京院子要在開盤半年內回籠大部分資金，爭取一年半清盤。但由于北京停批4萬元/平方米以上項目預售許可證，讓北京院子2013年內入市的計劃泡湯，開盤時間不得不順延。

雖然上述樓盤暫緩入市現象只是個案，但足以說明房地產市場的曲折多變。當市場由熱轉冷，銷售開始出現滯銷，原來可以借助的信托借款，就有可能成為壓垮房企的最后一根稻草。

很多業內人士還記得綠城當年差點因為到期的大量信托而“活”不過2012年。對房企來說，如果不能把潛在的風險控制好，信托融資未來仍然是一把“雙刃劍”。