每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

3年前，曾有一位成都資深媒體人說，房地產是一個領袖很多、故事很多的江湖，成都房地產亦如是，每年不斷有新的高手出現，打破江湖上原有的平衡。

就在2013年收官之際，保利地產一舉成為成都首個對外宣布簽約銷售突破百億元的全國性房企。一石激起千層浪，這也使得成都這個典型二線城市的房地產行業首次跨入百億時代。多位業內人士表示，這是成都以二線城市的銷售規模撐起了一個一線城市的銷售業績。

近日，保利地產成都公司董事長、總經理吳章焰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“作為地產央企要講政治，做項目要符合產業導向，順勢而為，先試肯定有先機，也可能會試錯，但要有長線思維，把長中短項目結合起來，打造資源整合平臺，實現多方共贏。”2013年底，保利地產首次提出“全產業鏈介入，打造三位一體”的中國式養老戰略。這僅僅是當前千億房企巨頭們主動轉型的一個縮影。

探路產業地產/

“一定意義上講，2013年是中國養老地產元年。在市場機會與房企轉型的推動下，預計2014~2016年將成為中國養老地產的爆發期。”同策咨詢研究總監張宏偉表示，當前養老地產市場仍然是一個朝陽產業，市場需求空間巨大。

2013年12月24日，保利地產召開養老戰略發布會，同時承辦了首屆中國國際養老產業博覽會。

在這次博覽會上，保利地產首次提出了“全產業鏈介入，打造三位一體”的中國式養老戰略，擬成為“中國規模最大、適老化程度最高、產業鏈條最完整的養老服務和適老產品提供商”。

保利地產董事長宋廣菊此前在接受媒體采訪時曾表示，目前房地產已進入相關多元化階段。2013年9月 《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見國發〔2013〕35號》文件中提及，大力加強養老機構建設。之后，房企、金融機構等聞風而動，投資養老地產成為熱點。

實際上，包括萬達轉型文旅產業、保利涉足養老產業等動作，已透露出地產業分化與轉型的端倪。王健林曾預測，房地產業的好光景最多還有10~15年上升期。吳章焰亦坦言，未來房地產的發展，關鍵在于產業鏈。

目前保利地產旗下已有北京、上海、廣州、三亞、成都等多個在建養老地產項目。而成都的產業項目，保利已經悄然啟動多時。

保利為何要做第一個吃螃蟹者？吳章焰心中自有一盤棋。他表示，“響應政府號召，順勢而為，通過我們專業的資源整合能力，力爭做的比承諾的好。”

保利地產成都公司透露，未來將有6~7個復合地產項目亮相，以形成產業孵化效應。“未來，保利要讓地產反哺旅游產業、養老產業，形成造血功能，充分拉長產業鏈條。”吳章焰說。

堅守長線思維/

前不久，保利地產集團董事長宋廣菊曾表示，保利地產仍是成長型企業，未來仍將堅持普通住宅開發，同時逐步加大中心城市商業地產投入，實現住宅商業投入比例7:3，實現持有型物業打造總資產的10%，持續擴大養老地產、旅游地產的行業領先優勢，以完善的全產業鏈充分培育新興細分市場，形成成熟的產品線。這種定位“長線”的戰略思維，在保利成都公司體現尤為明顯。

《每日經濟新聞》記者從保利地產財報中了解到，受益于高周轉，在成都公司2012年簽約銷售金額85億元。2013年，成都區域的20個樓盤聯動齊發，銷售額一舉突破了120億元。“在這個銷售額中，剛需三房貢獻比例達到一半以上。”保利地產成都公司相關人士透露。

專訪時，吳章焰對這一業績卻絲毫不提及，而更多地思考保利未來的成都棋局，“在高速擴張之后，企業該如何可持續發展？”吳章焰認為，保利追求的是有質量的增長。

按照吳章焰的說法，“做項目絕不能短視，要有長線思維，用20年來看待一個好項目，長線做幾個，中線做幾個，短線做幾個，也包括二級市場收購等，長、中、短項目相結合看待。”

對形勢的準確判斷，決定了企業的戰略定位和產品開發策略。“現在調控方向非常明確，豪宅必然受到打壓，而且短期內難以改變，我們要保證或提高市場占有份額，就必須要順應調控，優化產品結構、升級產業體系、加大市場接受度更高的項目供應，形成短、中、長期相結合的有序發展。”

保利·公園198、保利石象湖及正在開發的獅子湖等成都郊區大盤，在業內人士看來，已成為成都的城市名片。“保利地產總能在開發商大規模進入之前提前進入，而跟隨進入的購房者和開發商，跟著保利享受城市增值的紅利。”成都某地產機構負責人曾如此評價。成都市場研究公司2013年底透露，保利·公園198已實現了累積40%的物業增幅，年平均增值近10%。

搭建資源整合平臺/

保利·公園198、石象湖等成都郊區大盤，動輒投資幾十億元，甚至上百億。令業內不解的是，保利地產作為“不差錢”的央企，又是A股上市房企，就不擔心投資失策抑或周轉不靈？

對于這樣的問題，吳章焰自信地說，“作為地產央企的職業經理人，要以開放的心態做企業，要有（把自己）定位為企業家的抱負，因為‘企業家思維’是以一生的精力來做一件事——思考企業的發展戰略。”

談到具體操盤，他強調說，“首先要精準定位，項目定位才是最重要的”。

不過除了準確定位之外，保利地產更強調項目開發的 “拿來主義”，扮演資源整合者角色。

“我們要把社會的成熟項目嫁接過來，比如學習華僑城，看他們是如何開發旅游地產的，甚至跟公司打交道的每個人都可能是我們的學習對象。”吳章焰表示，“保利要搭建一個資源整合平臺，充分整合社會資源，同時也能帶動項目周邊商業氛圍與品位。”

吳章焰表示，“我們沒有想過每個項目都自己建自己經營。我們可以只做開發，請專業團隊經營，但我們會確保選擇最好的團隊，以最完善的渠道和我們合作，大家共同成長。”