每經編輯 每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

1月14日，中國建筑（601668，SH，以下簡稱中國建筑）公布2013年經營情況簡報，2013年中國建筑地產業務總銷售額達1426億元人民幣，同期增長28.9%；1月9日，中國海外發展(00688，HK，以下簡稱中海地產)公布2013年銷售情況，全年累計合約銷售額1385.2億港元（約合1081.68億元人民幣）。

這是中海地產和中建地產兩家地產公司宣布合并之后的首份業績單。而在中海地產和中建地產正式完成合并后，業界普遍預期，未來的中海地產將是繼綠地和萬達之后，對萬科龍頭位置的又一有力挑戰者。

事實上，合并中建地產之后，中海地產的管理模式正在醞釀新一輪的變革。《每日經濟新聞》記者從房產業內人士處獲悉，中海地產實行多年的區域化管理模式近期調整為 “大部制”縱向一體化管理。業內人士認為，這種權力更加集中的方式，在推動重大變革時效率更高，或為整合中建地產進入中海體系的過渡型舉措。

記者就此向公司進行采訪，中海地產投資者關系部稱，對于管理調整和整合問題，暫無新信息可供披露，而中海地產內部人士則對管理模式的變化一說不置可否。

合并后土地儲備超萬科/

2013年，中海地產與龍頭房企萬科1709億元的銷售額相差628億元，較2012年的差距拉大近80億元。但若算入中國建筑旗下其他地產業務，1426億元人民幣的總銷售額與萬科的差距將縮小至283億元。

中海地產與中建地產的合并早已在醞釀之中。2013年8月5日，中海地產發布公告稱，母公司中國建筑擬將房地產事業部、中建地產及運營的房地產發展業務注入中海地產，此后中國建筑原則上不再新增直營從事純粹房地產開發業務。一時間，關于中海地產劍指萬科，規模和盈利有望成為行業龍頭的分析在業內不斷升溫。

孔慶平在卸任中海地產董事局主席以及執行董事前曾表示，整合目的主要兩個，一是解決同業競爭，二是通過中海地產的成本管控優勢，把資源集中并發揮到最高水平。

目前，中建地產旗下所有房地產業務除中海地產品牌以外的部分都納入中建地產，這家2007年成立的房企與中海地產超過千億業績的龍頭規模相比尚顯稚嫩，但持續保持高速增長，根據公司數據粗略計算，中建地產2013年銷售收入達345億元，同比上漲超過六成，相當于中海地產同期銷售收入的三成。

對于中海地產而言，注入中建系地產業務，除了可以坐收數百億的年銷售額外，還將自身土地儲備大幅提升超過七成。《每日經濟新聞》記者粗略計算，截至2013年底，中海地產新增權益土地儲備4324.8萬平方米（不包括中國海外宏洋有限公司）；同期，中國建筑土地儲備達7599萬平方米，二者之間超過3000萬平方米的土地儲備差距，有望在整合后一舉納入中海地產，而此總量已超越萬科。

德意志銀行相關研報預估，若中海地產能達到20%的核心凈利潤率，母公司資產注入將令中海凈資產值提升10%左右，2014~2015年的核心凈利潤提升20%。

組織框架醞釀大幅調整/

與中建地產整合前景可觀，然而一家央企下的資源如何融入高度市場化的中海地產，仍有很多問題。

對于整合的最終方式和進展，中海投資者關系處相關人士向記者表示暫時無法透露。

業內人士向記者分析，中建地產央企背景濃郁，而中海地產很早就已經市場化，整合起來難度大于一般民營企業。

而據深圳知名房產分析師、“房地內參”創始人尹香武透露，中海地產管理模式已經調整，或是在為整合鋪路，中海地產舍棄已實行多年的區域化制度，改為大部制縱向一體化管理，即在集團層面組建工程、營銷、財務三公司，實行全國縱向一體化職能管理，而原華南區負責人曲詠海調管全國營銷，中海物業今年也成立了中海專業管理公司，統一全國專業設備的運營管理。

中海地產內部人士向記者核實了曲詠海調動一事，但對管理模式變革一事不置可否，同時否認該調動與變革有關。

深圳一房地產行業人士認為，所謂“大部制垂直管理”,也即集權,在推動重大變革時,這種組織更具效率。但隨之而來的問題在于,穿插于“大部”間的項目,由于不同“大部”都會追求自身利潤最大化,容易導致中間環節過多,對單一項目而言，成本可能會提高。

除了克服公司背景上的差異，中海地產的高毛利優勢在新資產注入后能否延續，亦具有不確定性。中國建筑董秘孟慶禹曾這樣表述兩家的定義：中海地產偏向高端，在一線城市、二線城市的項目較多。而中建地產是根據中國建筑的建筑工程發展起來的，主要做一些中檔或中低檔項目。

中建地產注入后，中海地產能否發揮成本管理優勢，并提高前者項目毛利率，尚具不確定性。