每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

剛剛過去的周末，北京住宅市場共有三個項目收獲了預售許可證。《每日經濟新聞》記者從北京市住建委網站了解到，其中兩個獲批項目的銷售均價都超過4萬元/平方米。其中泰禾北京院子的擬售均價為63152~87345元/平方米，另一個項目“閱園”的擬售均價也在67000元/平方米。

“這預示著2013年底實行的4萬元預售禁令正式放開。”亞豪機構副總經理高姍告訴 《每日經濟新聞》記者，雖然禁令放開，但為了避免出現階段性成交均價大幅上漲的問題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項目不可能一次性放開，而是會在未來數月中逐漸放行。

高端項目“解凍”/

在1月19日獲得預售許可證的三個項目中，最受關注的是泰禾位于孫河的北京院子項目。2013年1月24日，熱門區域孫河鄉地塊在經過43輪競拍后，由泰禾以18.5億元并配建2000平方米公共租賃住房成功競得，溢價率為49.79%，折合樓面價28559元/平方米。

從拿地到最終獲得入市許可，北京院子項目只花了近一年時間，但在泰禾看來，這一周期可以再縮短兩個月。

“其實我們在2013年10月就想進入銷售，蓄客量已經非常好了。”1月20日，泰禾集團品牌總監沈力男在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，高端市場的放開預示著今年北京高端住宅的市場占比將有所加大。

《每日經濟新聞》記者查閱北京市住建委網站了解到，泰禾坊巷家園（推廣名：泰禾北京院子）此次獲批的產品包括274套住宅及350個地下車庫。其中最高擬售均價為87345元/平方米，最低均價達63152元/平方米。

北京院子究竟會以怎樣的價格入市，自拿地起就是業內關注的焦點。究其原因，是孫河區域不斷飆升的地價，以及誰將為誰解套的猜想。

2012年9月28日，龍湖以20158元/平方米的樓面價占領孫河區域先機。短短四個月之后，泰禾緊隨其后進入孫河，但樓面價高出了8401元/平方米。出人意料的是，半年之后，中糧以將近5萬元/平方米的樓面價在孫河落子。

雖然中糧孫河項目的價格還是未知數，但參照雙瓏原著最高10萬元/平方米的獲批價格，以及中糧孫河項目高達5萬元/平方米的樓面價，北京院子的預期均價曾被指將超過10萬/平方米。

顯然，從目前獲批的最高每平方米8萬多的均價相比，北京院子似乎有意擺出“降低姿態”。“主要這其中有一部分是洋房產品，價格相對拉低了一些，獨棟和聯排的價格還是可以的。”沈力男對此表示。

據《每日經濟新聞》記者了解，該項目目前還保留了樓王部分，價格將很可能超過區域內龍湖雙瓏原著此前的報價。

對此，高珊認為，在眾多排隊的高端項目當中能夠率先取得預售許可證，與其在銷售價格上做出的一定讓步或許不無關系。

市場預期被抬高/

2013年11月份，北京4萬元/平方米以上項目的預售管制令被重申，很多預計年底入市的項目不得不推遲入市計劃，豪宅市場被速凍，成交量一度跌至全年低點。

但在2013年的最后一個月，豪宅市場再次出現翹尾現象，不管是成交量還是成交均價均出現上漲。

據亞豪機構統計數據顯示，2013年12月北京57個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目共有32個項目實現成交，累計成交了284套產品，成交面積達6.57萬平方米，成交套數、成交面積環比均大幅上漲了七成。同時，32個項目累計吸金37億元，僅次于2013年1月，成為2013年銷售額第二高的月份。

此外，根據DTZ戴德梁行披露的數據顯示，2013年第四季度，北京豪宅成交均價首次突破5萬元大關，達到52129元/平方米。

同樣在1月19日獲批的閱園 （推廣名：紫辰院）擬售均價也高達67000元/平方米，根據克爾瑞北京房價測評中心檢測數據顯示，該報價相比起上一期的實際成交均價上漲了近26%。

在克爾瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬看來，上半年高端項目將呈現集中入市的態勢，但“4萬元限令”的解禁不僅給項目醞釀了漲價空間，還將拉升今年上半年整體市場的成交均價水平。

的確，高端市場難降溫的關鍵便在于其稀缺性。

亞豪機構統計數據顯示，2012年四環內住宅存量為1.6萬套，到2014年1月1日，這一數字已縮減到6905套，兩年間存量已縮減56%。位于四環內的豪宅，價格也突破了10萬元大關，向15萬元/平方米靠近。亞豪機構統計數據顯示，北京56個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目中，報價超10萬元的在售項目共有11個，全部集中在四環以內。

“預計2014年上半年高端豪宅市場的供應量與成交量均會出現一定攀升，但不會出現集中爆發的現象，從而確保整體市場的平均交易價格不會因高端項目的集中入市造成結構性拉升，降低對市場預期形成的不利影響。”高珊對記者說道，待下半年自住型商品房大量上市，同時具備簽約條件后，對于高端市場的預售證審批將可能出現適度放寬。