每經編輯 每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

中國指數研究院報告顯示，1月份監測的43個城市中，有36個城市的樓市成交量環比下降。與樓市成交清淡形成對比的是，近期土地市場持續亢奮，而“房冷地熱”背后暗流涌動：樓市成交遇冷主要原因是房企庫存較低，供應放緩，但房價上漲壓力猶存；地價走高則警示著房企開發成本的進一步抬升；此外，上市房企的股價即使在各大龍頭紛紛發布靚麗銷售數據的情況下依然持續低迷，或許是資本市場對這一風險的提前反應。

1月樓市成交像天氣一樣遇冷。

近日，中國指數研究院（以下簡稱中指院）發布的數據顯示，1月監測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，為56.78%；1月監測的10個重點城市成交量均出現環比下降，其中深圳降幅達到44.4%。

昨日（2月9日），鏈家地產市場研究部分析師張旭向 《每日經濟新聞》記者表示，1月樓市成交量大幅下降，一是受今年春節提前的影響，二是銀行房貸趨緊導致部分交易成交周期變長。

此外，高企的房價也使得部分剛需購房者首付壓力陡增，觀望情緒較濃。

供應偏少拉低成交量

中指院2014年1月監測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環比下降，其中蚌埠降幅最大，為56.78%；其次是大連，環比下降53.11%。而在成交量環比上漲的城市中，廈門漲幅最大，為1919.78%；其次是南昌，上漲473.82%。

值得一提的是，1月北、上、廣、深4個一線城市樓市成交集體遇冷，其中上海商品住宅成交環比下降30.65%；深圳一手住宅成交環比下降45.5%，同比下降70.4%。

除春節因素外，供應偏少也拉低了樓市成交量。張旭告訴《每日經濟新聞》記者，與往年同期相比，因今年供應規模有限，北京1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，僅高于2012年市場下調期。

據統計，自2013年12月以來，樓市新增供應一反往年常態，明顯減少，且從去年12月底到今年1月上、中旬，北京還出現了連續20余天的供應“空窗期”。

雖然1月19日北京一天有兩個高端項目入市，但張旭表示，整體來看，自“京七條”落地以來，北京對于新建商品住宅入市價格的控制會繼續收緊。

此外，1月份深圳獲得預售許可的項目僅2個，獲批房源為176套和4147套。開發商入市意愿較淡，推售項目銳減。

鏈家地產報告稱，大量定位于剛需和改善需求的項目入市也會受到政策管制，未來新建商品住宅供應難有大幅上漲。

房價仍面臨上漲壓力

盡管許多城市成交量遇冷，但是房價上漲壓力仍然較大。

中指院數據顯示，十大城市綜合指數連續20個月上漲，1月平均上漲0.72%，漲幅較上月擴大0.03個百分點，且10個城市環比均上漲。

其中，北京漲幅較上月擴大1.75個百分點至2.05%，漲幅最大；上海上漲1.11%；廣州、重慶、武漢和杭州的漲幅介于0.5%和1.0%之間。

就漲幅最大的北京而言，張旭向《每日經濟新聞》記者分析稱，預計節后新建商品住宅需求會繼續釋放，成交量上漲，而供應相對滯后，庫存會繼續維持低位。從1月份數據來看，庫存頻頻探底，至1月底已跌破5.6萬套，短期內沒有大幅反彈的可能，價格上漲壓力依然較大。

中指院數據顯示，1月份很多城市去庫存化明顯加快，深圳商品住宅可售面積直降68.38萬平方米；北京緊隨其后，下降62.26萬平方米；廣州、南京、寧波去庫存都超過10萬平方米；僅青島、上海庫存增加，分別提高25.5萬平方米和21.8萬平方米。

2013年底，北、上、廣、深及一些房價漲幅較快的二三線城市紛紛出臺“加強版”調控政策，比如“京七條”加大自住房供應，收緊貸款；“滬七條”提高二套房首付至70%等。張旭認為，在新一輪政策收緊的周期內，預計市場較2012年的回暖期有所降溫，但短期內不會再出現上一輪調控導致的深度下調。

偉業我愛我家報告稱，2014年初，北京、上海、深圳等重點城市土地交易市場熱度不減，1月份北京土地出讓金額高達406億元，上海超過200億元，二線城市的杭州土地出讓金也將近340億元。土地供應的增加將促進未來房源供應量增多，從而有效緩解供需矛盾。

張旭還表示，經過一輪市場下調和恢復周期后，開發商意識到，相比“多囤地、慢開發”的經營模式所加深的負債成本和節奏緩慢，“高周轉”銷售策略更適應當下的房地產市場。因此，從供應層面上看，未來開發商主觀推盤意愿較強。

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去年四季度浙江房價同比漲7.1%

每經記者 徐超 發自杭州

日前，《每日經濟新聞》記者從國家統計局浙江調查總隊獲悉，2013年四季度浙江11個設區市城區新建住宅的銷售價格，同比上漲7.1%。數據顯示，2013年浙江房地產開發投資共6216億元，其中來自民間的投資金額為4971億元，占比近80%，全民房產成為浙江經濟一大特點。

杭州、金華、寧波漲幅居前三

根據國家統計局浙江調查總隊提供的數據，2013年10~12月,浙江新建住宅銷售價格同比分別上漲6.8%、7.3%、7.2%，四季度7.1%的漲幅比三季度擴大1.9個百分點。

但浙江11個城市的房價分化明顯。去年四季度11個城市中新建住宅銷售價格同比上漲的有10個，下跌的有1個，漲幅前3位分別為：杭州（10.9%）、金華（7.4%）、寧波（6.8%）；僅溫州出現下跌，四季度同比下跌1.8%。

對此，一位浙江統計部門工作人員分析稱，由于2012年浙江房地產市場低迷，嚴格的 “限購”、“限價”、“限貸”等宏觀調控措施促使房地產企業采取了“以價換量”策略，浙江新建住宅銷售價格由此下跌明顯。

2013年，宏觀調控效果趨減，剛性需求釋放，浙江房地產市場逐步回暖，成交量增長強勁，價格環比持續上漲，同時受2012年四季度基期價格較低影響，2013年四季度浙江新建住宅銷售價格與上年同期相比漲幅較大。

浙江省統計局發布的數據顯示，浙江2013年房地產開發投資共6216億元，比2012年增長18.9%。2013年浙江商品房銷售額達5396億元，增長26.6%；銷售面積4887萬平方米，增長22.0%。

雖然銷售額和投資額最高的仍然是住宅，但是辦公樓和商業營業用房分別以23.4%和22.7%的投資增長率，完勝住宅19.0%的投資增長率，這似乎驗證了業界對住宅逐漸進入滯漲、商業地產增長加快的論斷。

杭州存量房創新高

杭州樓市在賣地額不斷創歷史新高的情況下，存量房也是“芝麻開花節節高”。

《每日經濟新聞》此前曾報道稱，杭州市2013年的存量商品房超過11萬套，按照杭州市區2012年全年成交84800套的銷售速度算，全部消化完可能要16個月。

與此同時，杭州的土地市場卻持續火爆，2014年1月就賣地298.5億元，是已有記錄的單月成交最高額。杭州市國土局發布的《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》第一期顯示，主城區今年計劃出讓的經營性用地73宗3622畝（含已公告地塊）以及部分當前具備條件的優質地塊21宗990畝，而2013年杭州（包括主城區、蕭山和余杭）出讓土地225宗，出讓總收入為1326.9億元，較2012年翻倍，同時也創杭州土地出讓收入新紀錄。

杭州某上市房企的董秘曾對記者表示，包括杭州在內的浙江樓市還有上升的空間，但主要集中在幾個市一級的主要城市，浙江三四線城市，未來房價可能會持平。

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土地市場

北京“房冷地熱”2月土地出讓金有望突破400億

每經記者 尚希 發自北京

在經歷了春節長假這一傳統樓市淡季之后，北京商品房市場暫時處于“冬眠”狀態，但土地市場持續升溫。

昨日 （2月9日），《每日經濟新聞》記者查詢北京市土地整理儲備中心網站了解到，即將在2月出讓的經營性地塊合計有16宗，合計建設用地面積為242.6萬平方米，其中已經公示了掛牌起拍價格的7宗地塊，總底價已經達到175.16億元。

據亞豪機構統計數據顯示，1月份北京土地市場共成交26宗，累計吸金405.92億元，僅次于去年11月406.98億元的月成交高點。業內人士表示，預計北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。

房企搶地“儲糧”

“從去年開始，市場風向標調轉，一二線市場企穩回升，主流地產商紛紛回歸一二線。更多的本土開發商以及外來開發企業都將目光盯緊了北京。”北京一位房企人士對《每日經濟新聞》記者表示。

的確，從去年大舉進京的恒大、泰禾，再到今年重返大本營的遠洋，標桿房企拿地路徑改變的同時直接加大了區域土地爭奪的熱潮。

據克而瑞咨詢CRIC監測數據顯示，1月份北京共有26宗地塊出讓，其中19宗經營性用地，面積達300.11萬平方米，同比增長74%；土地成交平均樓面價提升31%，達到了1.34萬元/平方米，平均溢價率達62%。

值得注意的是，在1月份成交的26宗地塊中，住宅用地再次成為主力，達到了11宗。根據亞豪機構統計，這一成交記錄創下2009年以來連續6年的同期新高。與此同時，自住商品房用地持續保持高占比，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊就占10宗。

“一方面，在政策長期的市場化導向下，開發商對于一線城市房地產市場的信心更加趨于明朗，在資金充裕的年初，拿地欲望本就普遍較強。另一方面，自住商品房用地持續增加，導致了純商品房用地減少，客觀上也加劇了土地競爭的激烈程度。”亞豪機構副總經理任啟鑫告訴《每日經濟新聞》記者，加之政府在年初推地力度較大，導致土地市場供需兩旺。

中原地產首席分析師張大偉表示，今年土地市場供應將繼續增加，預計北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。“從短期看，地王依然會頻現，但供應的增加對緩解后市的供需結構壓力有較大作用，2014年的房價漲幅將有所緩解。”

住宅庫存創新低

不同于土地市場的火爆，北京一二手商品房市場則是一片冷清。

亞豪機構統計顯示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積環比、同比均出現大幅萎縮。同時，6908套的月成交量成為自2006年商品住宅網簽以來的第二低位。

北京二手住宅市場也延續了2013年末以來的降溫趨勢。根據鏈家地產市場研究部統計，1月北京二手住宅成交8772套，成交量環比下降20.1%，同比降55.2%；成交均價為29502元/平方米，環比下降1.87%，連續兩月環比下降。

任啟鑫認為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節淡市的傳統因素影響，也有今年的特殊情況。“在2013年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素作用下，短期內房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。”

值得注意的是，供應的不足導致當前市場庫存進一步下降。亞豪機構統計數據顯示，截至1月末，北京商品住宅庫存量僅為55078套，創下歷史新低。同時，1月份接近7000套的消化量遠遠高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。

“從2月下旬開始，項目開盤量才會逐步增加，因此短期內供需壓力仍將存在。”任啟鑫指出。

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資本市場

銷售火爆難擋地產股低迷悲觀預期或抬升房企融資成本

每經記者 區家彥 發自廣州

2013年，得益于國內樓市火爆的銷售，主流房企銷售額屢創新高，千億房企更是大幅擴容至7家。但與之相對的是，主流上市房企股價自2013年起持續下跌，多數企業股價跌幅近三成，低迷的股價和絢麗的銷售業績形成了強烈反差。

但與資本市場的悲觀情緒相比，地產公司則樂觀得多。《每日經濟新聞》記者發現，多數上市房企均上調了今年的銷售目標，部分公司更是出手回購股票以提振投資者信心。在房企業績與股價持續背離的背后，到底是資本市場過度悲觀，還是房企大佬們過于樂觀？

業績與股價背離

作為上市房企的龍頭股，萬科與恒大于近日發布的銷售數據十分靚麗：萬科1月份實現銷售額276.5億元，接近去年全年1709億元銷售額的六分之一；恒大則實現銷售額110.4億元，環比大增52%，實現今年1100億元銷售目標的10%。

實際上，自2013年初以來，國內主流房企銷售額持續上漲。研究機構克而瑞公布的數據顯示，2013年由于大體量擴張的規模效應顯現，國內大型房企業績普遍超水平增長，前50家房企銷售總額達21355億元，千億房企擴張至7家，銷售額超500億元的房企增至21家。

然而，靚麗的銷售業績并未獲得投資者的認同。通達信統計顯示，從2013年1月4日至2014年2月7日，房地產板塊指數跌幅達到20.15%，同期滬深300指數跌幅僅為13.28%。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2013年8月以來，已公布增發方案的31家A股房企中，有22家房企跌破預期中的定增發行價。近日，榮盛發展發布公告稱，由于目前股價已低于12.93元/股的發行底價，未來發行將面臨較大的銷售壓力，經研究決定撤回再融資申請文件。

資本市場過度悲觀？

彭博發布的研究報告認為，2013年中國房地產開發商經歷了輝煌的一年，利率水平低且住宅政策寬松是銷售大增的原因。2014年開發商若要實現同樣的銷售水平，則需要存在同樣有利的大環境以及強勁的客戶需求。但住宅抵押貸款收緊、農村土地新政策實施等可能會讓房地產行業放慢腳步，這意味著上市房企2013年的輝煌業績很難在2014年重演。

易居中國分析師薛建雄向《每日經濟新聞》記者表示，房地產銷售與地產股走勢出現嚴重背離，反映的是在土地價格不斷攀升的情況下，上市房企利潤被進一步攤薄，利潤前景不容樂觀。

此外，融資成本的不斷提高成為壓制地產股估值的重要因素。

但與資本市場的悲觀預期相對應的是，開發商對于2014年卻抱著相當樂觀的態度。

記者發現，多家主流房企均上調今年銷售目標，綠地房地產業務今年的銷售目標高達2400億元，較去年大幅增加47%；融創中國銷售目標為650億元，較去年增幅接近30%。

此外，恒大、SOHO中國等部分內房股選擇以回購股票提振投資者信心。從今年1月27日至今，恒大共斥資16.8億元回購股份。

到底是資本市場過于悲觀還是開發商過于樂觀？目前尚不得而知，但盛富資本和協縱國際總裁黃立沖提醒，如果地產股長期低迷，將進一步提高上市房企的融資成本，導致資金面更加惡化。