每經編輯 每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

5個月的反復商討后，母公司中國建筑股份有限公司（601668，SH，以下簡稱中建股份）的注資仍未落定，中國海外發展（00688，HK，以下簡稱中海地產）的龍頭老大之夢也仍懸而未決。

近日，中海地產公告與母公司暫時達成“過渡安排”，中建股份同意委托中海地產就其業務運營及行政向托管公司提供管理服務，包括以中海地產擁有的現有品牌及知識產權開發托管公司的房地產項目等，至2016年12月31日止，為期三年，每年的托管費各不得超過1億港元。

投行普遍稱托管費偏低

中海地產表示，目前仍就落實資產注入與中建股份進行磋商，本次簽訂托管協議為過渡安排。

以此看來，托管后的中建股份旗下地產業務將能夠依托中海地產的海外上市平臺，獲得較大融資成本優勢。2013年上半年，中海外加權平均借貸成本為3.8%，公司公告稱是同業較低水平。

《每日經濟新聞》記者從雪球網職業投資人處了解到，央企控股背景下，港股上市的中海地產獲得了海外銀團的青睞，中海地產大量采取外幣借款的方式，以2012年為例，外幣借款占比約86.2%，因此公司的融資成本能長期控制在4%左右。

除此之外，托管協議中明確表示，中建股份托管項目將能使用中海地產現有品牌及知識產權開發中建股份的房地產項目。摩根證券（亞洲）分析師RyanLi認為，中海地產的品牌效益將提高項目的價值。

高盛分析師認為，該過渡性協議表明，中國建筑及其關聯下屬公司仍在積極考慮注資的可能性，然而，考慮到托管項目規模，此次協議中中海地產獲得的托管費過低，一般而言托管費應在銷售額的3%~5%，以此計算的托管費應在10億~20億港元，相當于協議金額的3~7倍。

對此，摩根證券（亞洲）研報也稱該管理費的確偏低，但本次托管只是注資的過渡，預計中海地產不久將獲得此次托管的項目，因此管理費并不算關鍵考慮所在。

注資時間或延長

中海地產表示，考慮到就有意注資計劃取得中國政府各相關部門的批文及對相關業務進行詳盡盡職審查等事宜的復雜性，要最終落實早前公告內提及的注資預計會需要較原先擬定更長的時間。

德意志銀行分析師TonyTsa表示，中建股份資產注入中海地產需要包括國資委、中國商務部和中國證監會多個監察機構的許可，審批過程較為漫長，同時，市場上已經有關于注資是否進行的懷疑言論，中海地產此時發布托管公告，實則是試圖向市場表明母公司注資一事正在不斷推進，以此讓市場更加確信中建股份資產在未來注入的可能性。

《每日經濟新聞》記者就注資時間及進展向中海地產多方詢問，投資者關系處一直無人接聽電話，而據不愿具名的中海內部人士表示，母公司注資一直在進展中，但除托管以外，其他仍無確定信息可披露。

由于此次托管期為三年，摩根研報預計，注資最長將在三年內進行，而摩根認為1~1.5年最為可能。

除了審批步驟需要履行，中建股份與中海地產因各自發展后特質迥異，整合中如何協調亦或是資產注入推遲的原因之一。房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，中建地產央企背景濃郁，而中海地產很早就已經市場化，整合起來難度也大于一般民營企業。

曾經的定位中，中海地產在內地城市及港澳地區專營高中檔精品住宅及商業地產，而中建地產定位是大眾精品住房和保障性住宅開發。但在發展過程中，中建地產的保障房部分在多個本地國企拼搶情況下，難以保持央企優勢，而中海地產項目也慢慢涉及大眾精品住房，不再僅限于高檔住宅。

兩個品牌項目上區別不再清晰，同業競爭不可避免，前中海地產董事會主席孔慶平坦言，整合確實意在解決同業競爭，同時，也想利用中海地產的成本管控優勢，把資源集中并發揮到最高水平。

1月28日協議發布后，中海地產股價五天累計跌幅為5%。

高盛在中海地產公布托管消息后發布研報，對中海地產保持中性評價，分析師認為，考慮到此次中建股份資產注入時間延長，且中海地產提供的管理服務并未獲得較好的收益，預計中海地產將在近期的房產行業增速放緩過程中損失相對估值的支持。