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每經記者 沙斐 發自上海

馬年春節長假剛結束，上海土地市場便迎來首拍。昨日（2月10日），銀億房地產聯合體以12.28億元競得浦東新區洋涇社區C000204單元2-03-02地塊，折合樓板價14896元/平方米，溢價率0.08%。

值得注意的是，此次土地出讓最終成交價格略高于12.27億元的底價，而同區域3年前出讓的土地樓板價達到1.49萬元/平方米，甚至高出此次成交樓板價。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，浦東新區洋涇社區地塊雖在內環內，但周邊商業氛圍不足，同時地塊面積不大，可塑造空間較小，是溢價能力不足的主要原因。

他指出，今年上海樓市表現不會太差，開發商的資金實力和擴張欲望都非常強，但地塊或將呈兩極分化態勢，優質地塊仍將非常搶手。

低溢價成交

昨日，上海市共有三幅土地進入出讓階段，包括浦東新區洋涇社區C000204單元2-03-02地塊；金山區楓涇鎮涇波路以東，涇荷路以南地塊；青浦區朱家角鎮浦泰路西側B1、B2地塊。

上海市規劃和國土資源管理局信息顯示，銀億房地產此次聯合了上海康月投資管理有限公司以及上海星可實業有限公司共同拿浦東新區洋涇社區C000204單元2-03-02地塊，出讓面積3.3萬平方米，容積率2.5，出讓底價12.27億元，折合樓板價14896元/平方米，溢價率0.08%，為辦公、文體、商業用地。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍對《每日經濟新聞》記者表示，該土地以低溢價率成交有多方面原因：首先，該地塊屬性為商辦用地，沒有住宅用地那么搶手；其次，浦東洋涇地區并不屬于商務區，拍出高地價的可能性較低。

記者了解到，此次該地塊共有4家公司參與競拍，而銀億房地產聯合體為唯一報價的競拍人。薛建雄認為，此次競拍價格不高，除了土地屬性等原因外，與過年期間參與競爭企業較少有關系。

據悉，今年2月份上海土地市場預計將有15幅經營性用地入市，總出讓面積為71.5萬平方米，環比下降27.6%，同比增長188.3%；起始出讓總額達94.7億元，環比下降34.6%，同比上漲223.2%。

投資回報率低

值得注意的是，此次出讓是時隔3年后浦東新區洋涇社區再次推出經營性用地。2011年2月23日，洋涇社區C000204單元1-03-06地塊被上海電氣集團資產經營有限公司以3.9億元競得，溢價率42.74%，樓板價為15601元/平方米。此次同區域出讓地塊，最終樓板價比3年前的成交價格還低。

記者了解到，上海電氣集團資產經營有限公司在洋涇社區所建的商務樓——浦東建平商務大廈，目前每天每平方米租金為3.9元。

另據中國采招網公布新建“建平商務大廈（暫定名）”辦公用房監理招標公告，上述商務樓的工程總投資額為2.5億元，地上建筑面積25177.5平方米。以此計算工程成本約在1萬元/平方米左右。如果上述浦東新區洋涇社區地塊，也采用建平商務大廈相同的工程成本和租金價格，那么租金回報率將不足5%。

德佑地產研究部總監陸騎麟對《每日經濟新聞》記者表示，如果單純按照租金回報率來看，該地塊建成后物業的成本回收時間可能超過10年，利潤空間單薄。根據目前市場行情，開發商很少會自己持有商辦物業，除非地理位置特別優越，一般都是整棟出售，由于該地塊面積較小，建酒店公寓的可能性更高一些。

宋會雍認為，從宏觀上看，上海商辦市場不同于住宅市場，其供大于求的特征已經非常明顯；另外，外圍區域商辦的實際入住率60%~70%跟核心區入住率的90%以上落差巨大。洋涇社區這種次核心區的辦公文體商用地塊，具有一定運營難度，投資回報前景不會特別樂觀。

從微觀看，洋涇社區在歷史發展中以陳舊居住、產業為主題，周邊的舊城拆遷工作尚未進展完畢，有工廠，還有社會市場。上述地塊系整個區域中升級改造的啟動性項目，該項目很可能在相當一段時間內被老舊城區的風貌所包圍，這是商辦項目的運營硬傷。估算該項目未來市場單價應該在4萬元以下，起始樓板價已經比較貼近其市場底線，這也導致上述項目溢價率最終只有0.08%。