每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

進入2014年以來，北京市“4萬以上項目暫不發證”的限制已經悄然解禁。然而，“限高令”松綁似乎并未立刻帶熱高端住宅市場。

據亞豪機構統計數據顯示，2014年1月，北京57個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目有22個實現成交，累計實現成交199套，成交面積3.85萬平方米，環比分別減少了30%、40%。同比去年1月，這一下滑幅度更是高達66.3%與65.9%。

“2013年最后數月積壓的部分公寓豪宅項目將逐漸取證入市，預計2014年上半年公寓豪宅市場供應與成交均將呈現出不斷攀升的態勢。”亞豪機構副總經理高姍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

“雙節效應”影響1月成交

受到元旦與春節“雙節效應”的影響，1月僅7個項目開盤銷售，而這其中，公寓豪宅項目的供應為零。

“從2013年公寓豪宅市場情況來看，上下半年的對比非常明顯，上半年月度成交基本都保持在300套以上，而下半年則多維持在200套以內，雖然有個別月份成交情況較為突出，但是也難掩下半年整體頹勢。”高姍分析認為，出現這種情況的原因主要是行政手段的制約，“為保持房價的穩定，在整體市場已回暖的情況下，2013年政府加大了對于中高端項目在預售環節的控制。”

亞豪機構統計數據顯示，2014年1月份，套均總價在800萬元以下的中小戶型公寓豪宅產品成交占比高達46%，占據了各總價區間的首位。

“由于總價相對較低，部分中端收入人群會將其作為升級改善型居所；由于多地處城區位置，高收入人群也會將其作為基本生活居所。需求基礎的廣泛使得這部分公寓豪宅產品能夠在整體市場低迷的情況下仍然保持成交堅挺。”高姍對此表示。

高端市場競爭加劇

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，多位業內人士都指出，雖然今年北京高端市場出現了開局低迷的態勢，但伴隨著預售禁令的放開，這一態勢也將出現扭轉。

記者從北京市住建委網站上看到，2014年1月19日，北京市住建委批發了2014年首批3個住宅項目預售許可證，其中兩個為高端住宅類產品，別墅項目泰禾北京院子以及公寓豪宅產品紫辰院，取證價格均在6萬元/平方米以上。隨后的1月31日，又一高端項目獲得了入市“許可證”，最高擬售均價在5萬元左右。

同時，伴隨著去年多宗高價地塊的成交，今年豪宅市場的競爭壓力也逐漸擴大。據了解，今年香河園地塊、萬柳地塊（萬柳書院）、夏家胡同地塊以及農展館地塊等高價地塊所建項目將逐漸進入市場，有業內人士直言，“地王豪宅季”即將開啟。

“除去這些散落在各處的 ‘地王豪宅’項目之外，有一個區域也即將以豪宅區的姿態出現，這就是東壩區域。”高珊告訴記者，去年東壩區域的三宗住宅地塊的出讓，使其扣除保障房以后的樓面均價在4萬/平方米~5萬元/平方米，預計未來銷售價格至少會在7萬/平方米~8萬元/平方米。

但是高姍同時指出，雖然“限高令”松綁，但是為避免出現階段性成交均價大幅上漲的問題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項目不可能一次性放開，而是會在未來數月當中逐漸放行，因此不太可能出現集中爆發的現象。