每經編輯 每經記者 戴高城 發自上海    

每經記者 戴高城 發自上海

近日，由上海市商務委和市規土局聯合編制的 《上海市商業網點布局規劃 (2013~2020)》（以下簡稱《規劃》）與公眾見面，并從即日起開始征求社會意見。根據《規劃》，上海將建設南京東路、徐家匯、四川北路、五角場、大寧、真如等14個市級商業中心，控江路、金橋、天山、唐鎮等50個地區級商業中心，還有服務周邊的社區商業中心等。

事實上，早在2009年上海就已經發布了 《上海市商業網點布局規劃(2009~2020)》綱要，明確要求在中心城內基本形成“市級、地區級、社區級”三級商業中心體系。而此次新版本在原體系上對市級、地區商業中心做了微調。

上海中原研究咨詢部總監宋會雍對《每日經濟新聞》記者表示，“商業中心作為產業發展結果已經存在，沒有產業支撐的商業中心會難以成型，這樣的規劃對于成熟的商業中心意義不大。”

新客站不夜城商業中心“消失”

據《規劃》內容，此次上海商業網點布局規劃將分為三個階段：近期2013~2015年；中期為2016~2020年；遠景為2020年以后。其中，市級商業中心以城市總體規劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業街區為主要空間載體，服務于國內外的消費群體，商業設施高度集聚且總建筑面積不低于50萬平方米。

根據目前的規劃，結合上海市范圍內的功能定位、服務人口、主導產業和空間資源，已確定的重點發展地區包括：虹橋商務區、國際旅游度假區、前灘、徐匯濱江、臨港地區、楊浦濱江、蘇河灣、新虹橋商業中心等。

具體的14個市級商業中心分別是，南京東路商業中心、南京西路商業中心、四川北路商業中心、豫園商城商業中心、徐家匯商業中心、中環(真北)商業中心、淮海中路商業中心、小陸家嘴-張楊路商業中心、五角場商業中心、中山公園商業中心、國際旅游度假區商業中心、虹橋商務區商業中心、大寧商業中心 （遠期）、真如商業中心(遠期)。

此次規劃與2009年版本相比，出現幾點變化。比如14個市級商業中心里，除了新增加國際旅游度假區商業中心、大寧商業中心、真如商業中心外，2009年版本的新客站不夜城商業中心被取消。地區商業中心增加6個，總量增加到50個，新增的有新虹橋地區、楊浦濱江地區（遠期）、蘇河灣地區（遠期）等。

對于不夜城商業中心的取消，克而瑞研究中心研究總監薛建雄分析認為，“（商業中心）短期內不會有太大發展空間，沒有新的地塊、新的商業廣場開發，也沒有適合流動人口的商業。而新增加的商業中心與上海目前的產業布局有著密切關系，像此次增加的地區商業中心楊浦濱江就是以文化產業為主導的。”

對成熟商業中心意義不大

根據上述《規劃》提出的目標，2013~2020年，上海社會消費品零售總額年均增長值將力爭達到8%左右，商品銷售總額年均增長率將達10%左右。同時，以城市總體規劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業街區為主要空間載體，服務于國內外的消費群體，商業設施高度集聚且總建筑面積不低于50萬平方米。地區級商業中心總建筑面積不低于30萬平方米。

房地產服務公司高力國際早前發布的報告顯示，源于金融業和專業服務領域的需求不斷增長，上海核心商務區的甲級寫字樓租賃市場全年凈吸納量約為32.57萬平方米，同比增長約18%。2013年，由于服裝、奢侈品、配飾、娛樂、化妝品、電器、餐飲和個人護理等業態的驅動，上海商鋪物業達到近10年來最高凈吸納量。

如果按照上述規劃和數據，商業中心的興起對整個商業地產、經濟的帶動作用將極其明顯。但宋會雍表示，“這樣的規劃對成熟的商業中心意義不大，因為成熟的商業圈不需要再搞規劃，也沒有項目來帶動。”

“商業中心是產業發展的結果，最終是由市場來定，只有有了產業的支撐，才會帶來交通、市政、人口的導入，才能形成商業中心。”宋會雍認為，以五家場商業中心和真如商業中心為例，“（兩個商業中心）很早就想做城市副中心，但經過多年發展，由于沒有產業導入，到現在還只有一個水產市場，很難形成商業中心”。