每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)消息，耗資數(shù)十億美元在建的上海虹橋商務(wù)區(qū)可能面臨最長(zhǎng)延期兩年的尷尬。

地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊國(guó)際近期出具的一份報(bào)告也指出，根據(jù)公共開(kāi)發(fā)計(jì)劃，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期大多數(shù)項(xiàng)目將于2014年中期至2015年底完工，但從實(shí)際工程進(jìn)度來(lái)看，預(yù)計(jì)很多項(xiàng)目的最終竣工時(shí)間將延遲10~24個(gè)月。除此之外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施也可能無(wú)法和開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致。

不過(guò)，昨日（2月24日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份致電虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)，工作人員回復(fù)稱(chēng)，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期大部分項(xiàng)目仍會(huì)按照原先的截止時(shí)間交付，目前正在要求開(kāi)發(fā)商抓緊開(kāi)發(fā)，政府對(duì)建設(shè)進(jìn)度有時(shí)間規(guī)定，如果要推遲會(huì)有相關(guān)公告。

業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，如果項(xiàng)目延期，意味著前期投入無(wú)法如期收回，后期租金也無(wú)從著落，項(xiàng)目收益率將受影響。

值得注意的是，2015年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)集中供應(yīng)高峰期。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在入駐企業(yè)租金無(wú)法維持物業(yè)基本運(yùn)營(yíng)的情況下，開(kāi)發(fā)商更傾向于將項(xiàng)目延后或空置。

機(jī)構(gòu)：部分項(xiàng)目延期10~24月/

虹橋商務(wù)區(qū)官網(wǎng)信息顯示，4.7平方公里的核心區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模為地上是500多萬(wàn)平方米，地下280多萬(wàn)平方米。

戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，虹橋商務(wù)核心區(qū)域已經(jīng)成功出讓土地264萬(wàn)平方米，出讓總金額達(dá)700億元。據(jù)悉，目前包括萬(wàn)科、瑞安、龍湖、協(xié)信、經(jīng)緯、富力、正榮、三湘在內(nèi)的30家房企已經(jīng)入駐虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)。

資料顯示，2010年10月14日，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)首幅地塊招標(biāo)出讓?zhuān)愀廴鸢卜康禺a(chǎn)以31.88億元競(jìng)得一期06地塊。2013年11月8日，虹橋商務(wù)核心區(qū)最后兩幅地塊出讓?zhuān)偯娣e達(dá)18.53萬(wàn)平方米，其中北片區(qū)01、03號(hào)地塊由福建中駿聯(lián)合體以總價(jià)35.79億元競(jìng)得，樓面價(jià)1.28萬(wàn)元/平方米；另一幅地塊由旭輝香港旗下項(xiàng)目公司旭安（香港）有 限 公 司 以21.44億元底價(jià)競(jìng)得。

根據(jù)規(guī)劃方案，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目原計(jì)劃于2015年底前完工。但據(jù)萊坊國(guó)際對(duì)開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)調(diào)查顯示，部分商業(yè)項(xiàng)目最后交付時(shí)間可能會(huì)推遲10~24個(gè)月。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，項(xiàng)目推遲會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)商投入成本的回收，從而對(duì)投資收益率造成影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在虹橋商務(wù)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到，該區(qū)域的兩大主要建筑虹橋天地和虹橋綠谷基本完成結(jié)構(gòu)封頂，已開(kāi)始安裝幕墻。此外，區(qū)域內(nèi)還有一些項(xiàng)目在陸續(xù)建設(shè)，暫時(shí)還不成規(guī)模，正在積極招商引資。

市場(chǎng)分析人士稱(chēng)，虹橋商務(wù)區(qū)的完工時(shí)間、設(shè)計(jì)質(zhì)量和營(yíng)銷(xiāo)策略可能面臨貸款政策收緊、建筑規(guī)范限制、互連基礎(chǔ)設(shè)施推遲，以及部分開(kāi)發(fā)商在綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的經(jīng)驗(yàn)有限等方面的挑戰(zhàn)。

明年寫(xiě)字樓供應(yīng)井噴/

世邦魏理仕研究部董事謝晨表示，2015年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)一波集中供應(yīng)的高峰，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的入市判斷會(huì)形成重要參考。

萊坊國(guó)際報(bào)告指出，根據(jù)當(dāng)前建筑進(jìn)度，2014~2016年間虹橋商務(wù)區(qū)將有約99萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓推向租賃市場(chǎng)。屆時(shí)，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其他次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)還會(huì)新增249萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓。另外，上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會(huì)、環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二座在竣工后將分別為市場(chǎng)供應(yīng)約21萬(wàn)平方米、5.9萬(wàn)平方米、11萬(wàn)平方米和6萬(wàn)平方米的辦公空間。以上合計(jì)為55.9萬(wàn)平方米。

而在需求層面，過(guò)去3年上海市場(chǎng)平均每年能夠吸納約84萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓。除非有新的國(guó)內(nèi)或海外刺激因素，否則市場(chǎng)很難消化2014~2016年間大量投放的新寫(xiě)字樓。因此，虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓租賃項(xiàng)目未來(lái)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

“誰(shuí)先做誰(shuí)先虧！”薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，虹橋商務(wù)區(qū)最大的問(wèn)題在于區(qū)域內(nèi)還不成熟，即使項(xiàng)目全部建成了，也需要至少5年的培育期才能看到贏利的曙光。

據(jù)萊坊國(guó)際估計(jì)，上海虹橋商務(wù)區(qū)整體租金將會(huì)穩(wěn)定在每天每平方米5.5~6.0元，“除非虹橋商務(wù)區(qū)的業(yè)主愿意大幅削減租金，否則期望租戶從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域蜂涌入駐虹橋商務(wù)區(qū)的設(shè)想可能會(huì)落空。”

宋會(huì)雍認(rèn)為，在沒(méi)有積累到足夠客源的前提下，入駐企業(yè)的租金無(wú)法維持物業(yè)的基本運(yùn)營(yíng)，這種情況下開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)選擇空置整個(gè)項(xiàng)目。

謝晨則表示，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商會(huì)更多地考慮什么時(shí)間入市更有利，不排除部分開(kāi)發(fā)商會(huì)將項(xiàng)目延期以避開(kāi)入市高峰期。

盡管面臨種種不確定性，但薛建雄認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)土地價(jià)格仍然呈上漲趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商在面對(duì)項(xiàng)目延期的情況下，仍舊可以通過(guò)抵押土地獲得低成本的融資，從而盤(pán)活自身的資金鏈。