每經記者 徐杰 發自浙江杭州

2月18日，德信控股集團有限公司（以下簡稱德信集團）位于杭州城北的德信·北海公園項目，傳出驚人消息，剩余房源清盤，降價3000元/平方米。24小時內，相鄰的“天鴻·香榭里”等項目跟進。

而在國家統計局最近發布的1月份70個大中城市房價數據中，杭州成為新增加的房價環比下跌的4個城市之一。作為樓市火熱的地區，綠城、萬科等大牌房企云集杭州，為何降價發生在德信地產身上？

《每日經濟新聞》記者調查發現，德信·北海公園的降價或由融資結構所致，項目降價背后是較高的土地成本、項目實際收益未達預期、基金清盤退出以及開發商兜底。業內人士分析認為，在目前房地產行業熱衷高周轉的開發模式下，一旦銷售不暢，由于資金壓力，中小房企降價的案例會越來越多。

樓盤土地成本較高

2010年10月21日，杭州主城區推出祥符單元兩宗宅地，其中杭政儲出[2010]41號地塊，德信地產以10.9億元競得，樓面價約10047元/平方米，這就是德信·北海公園的所在地塊。地價比周邊樓盤高出不少。

“2010年杭州土地市場出現了最令人‘看不懂’的一幕，尤其是下半年，一邊是史上的最嚴宏觀調控頻頻加碼，一邊卻是地價屢創新高。”從事多年地產行業的浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲向記者回憶。

此后的2012年8月27日，同處祥符區域的杭政儲出[2012]19號土地出讓，德信地產緊咬不放，經16輪報價，以5.45億元總價競得，盡管已是兩年后，但樓面價僅為7261元/平方米。

“當時公司可能認為德信·北海公園項目的地價拿高了，隨即在其旁邊再拿了一塊地。”杭州房地產業內人士對 《每日經濟新聞》記者表示。對于兩年后再競得祥符地塊，德信地產董事長胡一平坦言，該宗地價比較合理，而且相對來說，攤薄了北海公園的地價成本。

除了較高的地價外，德信·北海公園還面臨著區域內巨量的庫存。據平安證券的研究報告分析，其降價所在的拱墅區，當前區域庫存約1.06萬套，去化需要17.6個月。考慮到該區域去年土地成交建面同比增長近兩倍，為當年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

“相對于同處杭州主城區（拱墅區）的天鴻·香榭里等樓盤，沒有土地成本優勢，與余杭區的萬科和濱江集團而言，又沒有品牌優勢，在這么高的庫存量下，德信地產成為攪局者也很正常。”上述業內人士認為。

高價拿地低價開盤

相對于較高的土地成本，德信·北海公園的售價卻低于正常的市場價格。據當地媒體披露，2012年4月16日，德信·北海公園揭開面紗，起價為11760元/平方米、中間套折后均價為12680元/平方米，這樣的開盤價已接近于樓面價。

杭州透明售房網記錄數據顯示，到了2013年下半年，價格有所提升，但維持在18000元/平方米左右。2014年1月12日至3月1日，住宅價簽約單價均在2萬元以下，最高的只有18544元，而非住宅基本上在3萬元左右。

對此，杭州當地一開發商高管算了一筆經濟賬，德信·北海公園項目的土地成本為1.1萬元/平方米；加上12%的稅費，這些都是要求預征的，這項成本將近2000元/平方米；建安成本在3500元/平方米；再加上管理費(2%)和財務費（3%）共850元/平方米，不算利潤回報和融資成本，售價起碼要達到1.9萬元/平方米。

盡管市場定價不高，但去化似乎并不理想。杭州透明售房網數據顯示，德信·北海公園項目共有1000多套房源，本次降價前余房還有200多套，都已是準現房。“此次降價的5號樓為景觀樓王，價格最高時為1.9萬元/平方米，現在降至1.58萬元/平方米，無疑，整個項目應是虧損的。”該高管認為，這樣降價有利于回籠資金。

在透明售房網市場研究院院長丁建剛看來，杭州馬年的首降，突出反映了杭州樓市看似繁榮的表象之下蘊藏著巨大隱患，“一些冒進的開發商，今年只能吞下苦果，從目前的市場形勢判斷，杭州有十個以上的項目，定虧無疑。”

地產基金去年已清算

高價拿地，低價開盤，無疑影響了項目投資收益，引發投資者擔憂。對于德信·北海公園的開發收益以及融資來源，《每日經濟新聞》記者數次聯系采訪德信地產，后者表示，公司有關負責人最近比較忙，聯系采訪需要等幾天。截至記者發稿，仍未收到其他回復。

至于上述項目的融資渠道，上述杭州房企高管向記者表示，總計10.9億元的土地款項中，包括銀行貸款、信托以及地產基金，而本次降價，也被質疑或是因為存在信托兌現而“被迫”為之。

然而，德信集團常務副總裁費中敏對此向《杭州日報》表示，德信·北海公園的信托早在2013年7月份就已經全部付清了，而且是提前7個月付清的。因為德信·北海公園的銷售業績一直很不錯，回款情況良好，考慮到沒必要背負太多信托成本，所以就提前還清了，完全不存在信托兌現“被迫”的說法。

除了在信托市場募集資金外，2010年后，德信地產還專門成立了自己的房地產私募股權基金——凱銀投資。拿下德信·北海公園項目土地后的2010年10月，凱銀投資管理有限公司發起成立第二只地產基金公司浙江穩利投資合伙企業 （有限合伙），投向德信·北海公園項目。

據德信地產官網顯示，2013年7月13日，浙江穩利投資合伙企業（有限合伙）暨凱利基金二期2013年第二屆合伙人大會召開，本次會議主要議題是對穩利投資基金清算決議進行表決。

與費中敏所說銷售業績不錯不同，上述決議認為，本期基金成立以來，在項目公司和基金管理公司的多重努力下，項目實際收益仍未能達到基金的預期收益。為了保證投資人的利益，根據《合伙協議》和《委托管理協議》，浙江德信置業有限公司回購合伙企業在項目公司的股權，確保了投資人的本金和預期收益。合伙企業將在8月5日前完成清算及分配事宜。

浙江凱銀投資管理有限公司董事長朱紅向記者證實，上述地產基金規模只有1億多元，占其總投資的小部分，但確實已經清算，要求收益率達到12%，投資期限為2年，德信地產已以股權收購的方式進行回購。

左手擴張右手融資

實際上，德信地產一方面不斷加速擴張，另一方面加快拓展信托、基金等融資方式。德信地產營銷部相關負責人杜盛向媒體表示，德信地產2012年為60億元，2014年的目標相當明確：銷售額達80億元，力爭在2015年進入“百億俱樂部，公司提出了“快速拿地、快速開發，快速回籠”的三快戰略。費中敏表示，公司對“高周轉”的基本要求是，從拿地到首次開盤的周期原則上為8~9個月時間。

在融資方面，德信地產旗下的泊林印象、臻園、海鹽泊林公館項目都曾借力杭州工商信托。而目前，德信地產在杭州工商信托運行中的信托產品來自溫州甌海投資項目；此外，德信旗下仍在運行的信托產品為交銀國信負責發行的鑫福4號，用于德清德藍置業有限公司開發的“德藍廣場”項目的后續開發建設等。

除信托外，在基金方面，除了發起設立浙江凱銀投資管理有限公司、浙江穩利投資合伙企業 （有限公司）外，2012年，德信集團在香港注冊成立的全資子公司凱銀國際投資管理有限公司（香港），同樣是希望通過私募股權基金業務及資產管理募集資金。2013年，還在上海成立了第三家房地產投融資的管理平臺——上海星湖投資管理有限公司。

凱銀投資管理有限公司董事長朱紅對記者表示，作為德信集團旗下的全資子公司，服務對象主要是德信地產項目，2014年，公司除了德信項目外，還將進入其他項目。

日前，記者在凱銀公司看到，其公司內部墻上貼的都是德信旗下的房地產項目。而公司官網顯示，截至2013年10月11日，凱銀投資已為德信地產旗下項目發行十三期基金，如針對溫州的地產項目，發起成立溫州穩贏投資發展基金暨凱利第八、九期私募基金。

丁浚哲稱，德信地產的發展壯大除了開發節奏踩準了杭州城市化發展的區域與節奏，還有利用地產基金、信托。每個項目背后都有信托或者基金，依托這些信托和基金，減少公司對項目的投入，可以實現公司的快速發展。

浙江省內一地產資深研究人士稱，盡管收益率不低，但為了融資貸款，德信地產這些項目的土地一般都抵押給了銀行，或者信托，而旗下的地產基金作為有利補充，主要是以債權形式投資，沒有抵押物，但由于要面對房地產市場的波動，投資者所面臨的風險不容忽視。

丁浚哲認為，開發商的融資方式已經發生了變化，傳統的主要是銀行貸款，利率只有6%，這樣的融資成本允許開發商銷售可以慢慢賣，而現在開發商更多對信托、基金等的資金有依賴，一旦市場去化不暢，中小房企降價案例會增多。