2013年對于開發商來說可謂是收獲頗豐的一年，雖然遭遇“國五條”的調控，但幾

家龍頭房企紛紛刷新了各自的銷售紀錄，“千億俱樂部”成員也擴至7家，不少中小

房企的業績也實現了一定幅度增長。

據《證券時報》數據統計，截至2月中旬，132家A股上市房企已經有65家披露2013年全年業績預告，其中業績預增的有43家，占到已披露業績預告公司的66%。然而，在業績普遍向好的情況下，兩市地產股2014開年以來的股價走勢持續低迷。

投資者不禁要問，業績優良的地產股被看空背后的原因是什么？地產股未來的投資之路在哪里？《每日經濟新聞》記者采訪業內專家和券商分析師，業內對地產股今年的預期普遍謹慎，短期內的投資價值仍然難以顯現。

地產股的冬天

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業績越好股價越低

每經記者 蒙湘林 發自北京

盡管去年房企業績表現不錯，但二級市場上的房地產板塊整體走勢卻并不理想，據同花順數據顯示，2014年前兩個月房地產開發指數（881153）跌幅達3.22%，資金流出明顯。2月中旬出現銀行停止放貸傳聞后，地產股再次遭遇集體暴跌，一大批中小市值地產股破凈，“招保萬金”等地產龍頭也處于破凈邊緣。

相比房企去年火爆的銷售情況，地產股為什么還是遭到市場沽空？亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為：一方面由于流動性偏緊的預期，如最近美國QE3加速退出、人民幣匯率快速下跌、房貸收緊等導致資金偏緊的預期；另一方面，近期個別城市出現樓盤降價等現象，加重購房者觀望情緒。

因此，盡管房企業績實現了增長，但在股市整體弱勢的情況下，地產股股價出現大幅度下跌是可以預見的。

另一方面，股價的“跌跌不休”也反映在地產股的估值上，此前的股市“貴族”房地產股票自2007年達到頂峰后持續調整，目前估值已經處于歷史底部。據Wind資訊統計顯示，2007年10月16日上證指數在6124點的位置時，房地產股的平均市盈率為83.43倍；2008年10月28日上證指數創下1664點新低的時候，房地產股的平均市盈率為14.31倍，而目前房地產股的市盈率低至10.44倍。

令市場唏噓的是，相較于房地產股票市盈率一路下跌，實體市場的房地產開發和銷售這幾年卻持續火爆，是我國房地產價格漲幅最快的階段。

中原地產研究總監張大偉解釋道，造成股價或市盈率和業績背道而馳有兩點原因：其一是，股價反映的是未來的預期。具體看，杭州降價等新聞的確存在夸張，但類似信號的頻繁出現，必然會影響到購房者心理，這種心理波動又會提前反映在資本市場的投資上；其二，股價反映的是企業利潤，從現在看，雖然房價還在漲，但地價漲幅遠超過房價的漲幅。今年年初，一線城市的拿地規模不減反增，拿地成本高企，如此一來房企的利潤率肯定是逐步下滑的，既然利潤處于下滑趨勢，那么股價自然會做提前的調整。

在地產股頻頻全線下跌的情況下，不少房企也開始拋出回購或增持計劃以抑制下跌的趨勢。2月5日，恒大地產擬以超過3.7億港元回購1.2億股股份；2月26日，保利地產、新湖中寶和深振業均同時發布大股東增持計劃。事實上，房企這類護盤措施對于地產股的股價刺激作用并不大，除了偶爾出現反彈，上述幾家上市房企的股價仍然持續低迷。對此，國信證券房地產行業高級研究員方炎坦言：“地產股的回購或增持在提振股價方面效果其實很微弱，倒是在鞏固大股東控制權、穩定股權融資能力方面有較好的作用。盡管現在業績不錯，但市場對于房地產行業整體利潤率下滑的預期沒有變，因此雖然有增持，但投資者還是會用腳投票。”

地產股股價的長期低迷并沒有影響房地產企業在新業務模式上的大膽嘗試，方炎表示，去年至今，很多房企提出的新業務模式在短期內可能對地產股的股價有一定的刺激效果，但炒作退潮后即大幅回調。例如，去年計劃收購海外油田的美都控股和正和股份，股價曾出現大幅上漲，不過后來股價回落明顯。今年1月，涉足博彩業的新華聯、開發液化石油氣的萊茵置業、沾上網絡彩票概念的中體產業、具備自貿區概念的天津松江和津濱發展都成為當月漲幅前五的股票，但其股價在2月隨即出現大幅下跌。

在大環境普遍謹慎的情況下，地產股短期內的投資價值很難體現，地產主題目前不建議大量進入。另外，房企業務多元化應側重在和房地產主業相關的新業務上，相比之下，涉足非主營相關業務往往市場不會認可。

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互聯網思維拯救房地產？ 房地產網站股價“獨立上行”

每經記者 區家彥 發自廣州

就在地產股陷入“跌跌不休”的困境之際，令一些地產大佬附于房地產公司迷惑的是，部分地產服務類公司股價卻走出獨立的上漲行情。

《每日經濟新聞》記者發現，去年初至今，包括搜房網、易居中國等網絡房地產信息服務公司市值“逆市”大幅增長，以搜房網為例，公司市值逼近去年剛剛進入千億俱樂部的恒大地產。

難道是開發商的利潤，被這些互聯網服務商掙去了？還是說，互聯網企業在未來的競爭中，比傳統房地產企業更被看好？如果是這樣，經過互聯網思維改造的房地產公司未來能否重振雄風？

房地產網站市值飆升/

在房地產行業，建筑公司、中介、代理公司、廣告公司、房地產網站都是服務于房地產開發商的“乙方”。在很多人眼里，這些企業就是靠開發商吃剩下的 “殘羹剩飯”生存的。有人曾總結說，開發商“吃肉”，中介啃“骨頭”，房產網站“喝湯”。然而，誰也沒想到，如今“喝湯”公司的身價，居然高過了“吃肉”的開發商。

其中，2010年9月登陸紐交所的搜房網，成為最近一年來最受投資者追捧的房地產類上市公司之一。

《每日經濟新聞》記者計算，截至3月4日，搜房網收盤價為83.99美元，較去年初開盤價漲幅超211%。以市值計算，截至3月4日收盤，搜房網總市值約為68.68億美元（約合421.82億元人民幣）。去年銷售額突破千億的恒大地產，同期市值卻只有370.07億元人民幣。

擁有高市值的，不只有搜房網，與其業務性質接近的易居中國、三六五網等公司市值也出現大幅飆升。《每日經濟新聞》記者統計發現，截至3月4日，與去年初開盤價相比，易居中國、三六五網兩家公司股價漲幅分別達到177%與76%，市值分別達到79億元與49億元人民幣。

與之相反，備受矚目的千億房企股價卻不甚理想，2013年的千億“黑馬”碧桂園股價自去年初至今已下跌3%，A股地產“一哥”萬科同期股價更是下跌接近40%。

互聯網思維的勝利？/

從業務范圍來看，搜房網收入主要來自網絡廣告及電商服務，恒大地產收入主要來自物業開發銷售，前者業務主要是為后者服務。從收入規模而言，2013年搜房網總營收為6.374億美元（折合約39億人民幣），恒大地產2013年上半年營業收入已經高達419億元，年內合約銷售額突破千億。為開發商“打工”的搜房網，為何能發展如此迅猛呢？

一位投行人士向記者表示，雖然從財務數據來看，很多大型房企規模占優，但由于定位互聯網服務，輕資產的特性決定了搜房網在凈利潤率、凈資產回報率等關鍵指標上超過重資產的房地產開發商。

《每日經濟新聞》記者查閱財報發現，搜房網2013年總營收為6.374億美元（39億人民幣），但凈利潤高達3億美元（18.3億元人民幣），同比增長97%，凈利潤率接近50%，凈資產收益率接近100%。與之相對，萬科2013年中報顯示，公司營業收入為413.9億元，凈利潤為45.6億元，凈利潤率約為11%，萬科在2012年凈資產收益率為19.66%，為1993年以來最高水平。

更重要的是，搜房網不僅獲益于房地產銷售推廣渠道從線下向互聯網轉移，更依托著海量的用戶數據優勢，成功從單純的廣告業務向銷售環節實現深度介入，通過電商服務成功帶動營業收入大幅增長。

搜房網2013年財報顯示，代表廣告業務的網絡營銷服務營收為2.783億美元，同比增長11.4%；電子商務服務營收為1.881億美元，同比增長84.1%；二手房業務搜房幫房源發布服務營收為1.615億美元，同比增長高達121.7%。

德銀認為，作為國內最大的在線房地產垂直網站，過去兩年搜房已成功利用其用戶流量，從單純的廣告業務轉向線索驅動營銷/電商平臺，未來搜房網仍將受益于處于起步階段的電商業務實現快速增長。

“雖然搜房網的主營業務依托于房地產行業，但它的本質是一家為房地產行業提供網絡廣告與電商服務的互聯網公司，這不僅讓它受益于中國房地產市場的蓬勃發展，也得益于中國互聯網用戶的高速增長，這也是與同質化競爭激烈的房地產行業相比，搜房網在細分市場取得遠高于行業增幅的發展速度，股價也擺脫地產板塊走出獨立行情的重要原因之一。”盛富資本與協眾國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者。

用互聯網改造房地產/

以搜房網為代表的房地產垂直網站改變了傳統的地產銷售模式，未來會不會出現一個“小米”顛覆房地產的開發模式，誰也說不準，正如郁亮直言：“可能我們未來的對手不是我們現在所謂的對手，也可能將是現在完全不知道的人在做我們的對手”。

中銀國際分析師田世欣認為，在行業增速下降的背景下，房地產開發同質化競爭的現狀必然受到沖擊，雖然龍頭房企可以通過集中度提升獲得超越行業的增速，但從2013年以來開發商紛紛回縮戰線至一二線城市的戰略以及住宅開發競爭的同質化來看，房企通過原先提高周轉速度的方式維持成長性必然受到挑戰，回報率面臨下滑壓力，更多開發商開始考慮重新進行戰略布局。

自稱“與其被別人革命，不如自己革自己的命”的萬科已經率先行動。

萬科物業與華為合作開發的手機APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬科業主提供社區圈子交流與周邊商圈服務，雖然這款APP目前功能應用仍較為單薄，但可以預見的是，無論是萬科目前所做的“五菜一湯”社區配套、為業主提供配送、團購等服務的 “幸福驛站”、甚至未來可能提供的金融服務都有可能通過這款APP與業主實現“零接觸”。

此外，包括世茂房地產、綠城中國、花樣年、海印股份等公司也紛紛結合互聯網推出“云”社區服務、O2O等新的商業模式，盡管新的商業模式和盈利模式仍然模糊，但房地產“觸網”將成為不可扭轉的趨勢。

“中國房地產未來依靠‘拿地-建房-賣房’的模式來賺大錢將難以為繼，未來的商業模式必須調整。對于房地產商而言，數量巨大的業主群是他們擁有的最寶貴財富，在互聯網思維下，倘若找到合適的突破口來開發這一金礦，將成為房企未來很長一段時間的業務增長點，也能成為新的股價催化動力”，輝立證券分析師陳耕如此告訴《每日經濟新聞》記者。

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市值保衛戰的難題：業務轉型須獲投資者認同

每經記者 楊羚強 發自上海

事實上，在過去一年中，轉變既有發展模式，探索和尋求新的商業模式，已經成為房地產行業的一種風尚。云服務、代建、地產金融、社區金融、社區電商……這些全新的名詞，不斷從開發商召開的各種戰略發布會上傳出，但地產股的價格并沒有因為這些嶄新的戰略轉型方向發生巨大的變化。

《每日經濟新聞》記者采訪中信建投首席分析師蘇雪晶時問道，為何地產商作了很多對行業具有顛覆性意義的嘗試后，仍然無法擺脫股票市值縮水的命運，后者意味深長地回答：“股價已體現了資本市場的看法。”

蘇雪晶認為，根本原因是投資者目前還沒有看到這些新的戰略方向的盈利前景，在這樣一個背景之下，股票價格自然不會有大的變動。

五花八門的輕資產運動/

實際上，房地產公司在“觸網”之前，已經有過五花八門的各式“輕資產運動”。早在2010年，綠城就第一個“吃螃蟹”，向全行業推出了綠城“代建”業務，按照被代建項目的6%~7%收取費用。在當時，這是個相當令人眼饞的數字。

“綠城自身的凈利潤率也不過只有12%，代建的收費等于是和綠城大量投入自有資金開發的項目接近了。”億瀚智庫中國上市房企研究中心副主任張化東說。

綠城的輕資產業務，不僅只有代建，還包括它的建材電商。截至2013年12月，綠城電商已成功拓展了包括葛洲壩集團、積水房產、重慶兩江集團、海爾集團等外部會員333家，客戶類型包括房地產開發商、工程承建商、城市綜合體、酒店、銀行等。目前，綠城電商服務的房地產項目已達600余個，年銷售額25億元。

發展輕資產模塊的不只有綠城。另一家位于浙江的房地產上市公司去年也推出了新的業務——體驗式消費型城鎮商業資產管理服務，并在上海、四川、浙江等地開出了五家商業地產資產管理公司。

同樣，花樣年也推出了“彩生活”這樣的社區電商，并依托社區服務的平臺，發展面向業主的社區金融。

這些新推出的業務背后，都有一個共同的商業邏輯——減少企業自有資金的投入，通過輕資產的商業模式盈利。

對現金流和負債率飽受詬病的開發商來說，上述模式顯然有利于公司的財務健康，幫助投資者對公司建立信心。但出人意料的是，資本市場卻被沒有立即作出正面回應。

即使已經涉足社區金融的花樣年控股，去年的股價維持在1.2~1.4港元間，并未出現大幅增長跡象。

這個結果讓很多人感到詫異。為什么房地產業的轉型，卻難以得到資本市場的踴躍回應呢？

盈利前景尚未被看到/

開發商向互聯網轉型，資本市場會不會看好？張化東舉例說，三泰電子推出的“速遞易”，說白了就是進入到各大社區的自助快遞箱，但這一業務推出后，三泰電子的股票幾乎漲了40多倍。

如果說，速遞易不過是解決物流的最后一公里，而萬科、世茂在內的開發商所提供的社區金融、社區服務所涵蓋的領域顯然要比三泰電子大得多。

據張化東統計，萬科目前已經累計開發交付的社區將近1億平方米，能容納300萬~500萬人口，這部分人群每年在社區的常規消費規模都是非常驚人的。在此基礎上，萬科等地產商開展的社區金融、社區電商和社區服務等新業務，顯然孕育著巨大的潛力。

但目前關鍵的問題是這些企業的轉型仍然處于探索和嘗試階段，連樣板都沒有完成，資本市場很難對這些新業務的盈利前景進行評估，市值偏低也是理所當然的事。

不僅如此，蘭德咨詢總裁宋延慶還認為，更糟糕的是有些房企的轉型，讓投資者認為，連開發商都已經不看好房地產行業了，要轉型其他領域發展，房地產股票的投資價值就更可想而知。

宋延慶說，房地產行業目前最大的問題在于其增長模式。長期無法從規模增長向質量效益增長轉變，行業的銷售規模越來越大，資金的壓力也變得越來越大。資金環境稍有風吹草動，地產股就風聲鶴唳。另外，行業平均凈利潤率按年均一個百分點往下降，也令投資者頗為失望。這個局面要改，轉型是必須的，需要深度實現房地產開發的全價值鏈。

但從目前看，開發商的轉型也有不小的難度。雖然綠城的代建業務、電商業務，需要投入自有資金極少，但由于需要投入大量的團隊和精力，凈利潤非常低。其他諸如資產管理、社區電商等業務，都不同程度地存在利潤率偏低的問題。相比之下，社區服務倒可能是房地產企業最好的發展方向。

宋延慶的說法，顯然與萬科、世茂、龍湖等主流地產商目前正在進行的一系列圍繞社區生活服務業的變革不謀而合。對于開發商來說，如果要改變目前地產股的低市值，唯一的辦法就是加快社區服務領域的轉型，至少在一部分試點樣板區里實現很好的業績，再把試點成果向資本市場公布，才能重新贏得投資者的信心，令股價重新恢復到向上的軌道上。

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地產股“藥方”：打造一個社區商業帝國

每經記者 葉燕婷 發自深圳

房地產如果轉向社區服務，會有多大的盈利空間？它的商業模式又是怎樣的？它會成為拯救地產股頹勢的一劑靈丹妙藥嗎？按照在行業中最先發展社區電商、社區金融的萬科、花樣年、龍湖、世茂等公司所描繪的場景，相信將令投資者心動。

以花樣年為例，公司成立的彩生活服務集團（以下簡稱彩生活）不僅提供物業服務、商品服務、虛擬服務、智能管家以及連鎖經營等六個板塊的業務，還基于這些業務所生成的消費大數據，推出了針對業主的工薪貸、業主貸和生意貸。

萬科在杭州良渚文化村項目中試驗的“社區金融”，也給投資者以想象的空間。據《每日商報》報道，萬科良渚文化村為業主配備了 “村民卡”。在入住的3000個良渚文化村家庭中，超過8000位村民開通此卡。這張卡不僅用于身份識別及衣食住行的生活消費，卡中的余額還可以在村民食堂、早教中心、超市等社區配套場所使用。

如果花樣年、萬科等的社區商業模式最終成型，那么社區將成為一個龐大的金礦，并且這個社區金礦占消費者日常開支的比重，將遠非淘寶、易趣等社會電商平臺可比。

房企社區APP搶占業主市場/

賣房和互聯網的交集在哪兒？通過房產物業積累的大量社區用戶，成為房地產商涉足互聯網最先想到的資源，社區服務產業成為房企切入互聯網成本最低的市場。目前，已有包括花樣年、萬科、龍湖等多家房企推出社區APP客戶端，涵蓋物業服務、社區團購、周邊消費推薦等，水電物業繳費、訂餐，甚至打車、訂機票、金融服務等均包含在內。

去年7月，花樣年旗下彩生活社區服務應用“彩之云”正式上線，包含物業服務、O2O的服務、虛擬服務、商品服務、智能管家、連鎖經營等六個板塊。其中核心盈利點則為O2O“一公里商圈”模式。花樣年公司稱彩之云APP可為社區用戶推薦一公里范圍內餐飲、休閑、娛樂等店鋪，其盈利方式與“大眾點評”類似，彩生活總裁唐學斌表示，公司有專業團隊考察周邊商鋪，符合條件后，愿意上彩之云平臺的商鋪會向彩生活提供費用，“既有消費提成的模式，也有直接收取固定費用的模式。”

除結合周邊商鋪的O2O活動外，在彩之云平臺上也會向用戶推薦團購，一種是每月“幸福中國行”中來自原產地、低于市場價30%的水果，另一種則是物業公司通過大數據提供的客戶需求類團購。

不過，有開發社區應用經驗的小眾信息科技CEO何海瑛坦言，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。

去年底，唐學斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“彩之云”推出半年，用戶達十萬級別。不過他也表示，現階段并未太考慮利潤，更多的是在探索并吸納用戶，當擁有500萬個常用戶時，彩之云才可能真正盈利。不過，一位安裝了該APP的成都花樣年業主稱，除了每個月通過APP繳納物業費可以打點兒折之外，他極少使用APP里的其他服務。

目前花樣年已通過兼并、合作等方式收購超過30家物業公司，在全國范圍內擴張。唐學斌表示，目前彩生活管理的社區中，90%都不是花樣年旗下的樓盤。

除了APP，通過提高社區智能化，批量化管理，大量減少人員成本，彩生活已連續實現盈利。花樣年公司披露，彩生活收入以及利潤占花樣年集團整體不足一成，不過已連續三年復合增長超過25%。2012年，彩生活實現收入1.85億元，同比增長48%；凈利潤超過4000萬元，凈利率達14%，毛利率高達40%以上。

在彩生活憑借社區服務挖到第一桶金后，物管行業成為越來越多房企眼中的 香 饃饃，房企的業主爭奪戰也就此拉開。

彩之云誕生四個月后，萬科在去年“雙十一”正式推出針對萬科業主的“住哪兒”手機客戶端，功能包括物業申請報修、曝光、投訴、表揚等，同時還能對周邊商家進行打分，而龍湖的社區APP也將于本月在重慶試點。

速途網專 欄作家、電商分析師楊世界則記者表示，雖然目前已有大眾點評、美團網等大量的生活消費類APP，但房企的社區APP如果瞄準“社區最后一公里消費”，較其他APP而言仍具有用戶精準度高、落地概率大的優勢，而且對于未來圍繞業主開展的業務，也具

有無限的可能性。

大數據的可能性/

與花樣年一樣，眾多房企扎堆社區電商APP，并不滿足于社區生活消費，更注重把社區業主引入APP平臺后，社區金融帶來的廣闊“錢景”。

2013年6月23日，花樣年全資發起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司正式成立，透露出花樣年總裁潘軍更大的野心——“草根金融”，去年底花樣年與成都媒體交流時，潘軍曾提到，公司希望通過社區服務平臺，發展金融業務，這個金融服務是社區、小額的。

在潘軍的設想中，彩生活服務的業主、小區內的生活服務商都可以成為小額貸款的潛在目標人群，“現在銀行做的小微貸款都是50萬元以上的，幾萬元錢的銀行都不做，但這個市場需求又很大，”他認為，雖然額度小，但如果小額貸款總量做到 “海量”，小額貸款將仍有盈利空間，“比如每人借4.5萬，那么多用戶就能放出上億元貸款，這個利息、復利是很高的。”

對于業主的信用評估，則將采用“基于社區消費的信用”，在這個 “大數據”理論的應用中，物管獲取的海量業主信息成為獲得高效評估結果的關鍵。業主是否準時繳納水電費、物業管理費、停車管理費等都被記錄在案，成為其信用評估標準。潘軍透露，花樣年從5年前開始搜集用戶數據。在這個平臺上，業主、小區內的生活服務商都會留下所有行為的數據。

《每日經濟新聞》記者登錄合和年小貸公司網站查詢發現，公司業務包括工薪貸、業主貸和生意貸，額度在2萬~30萬元不等。其中額度在2萬~10萬元的工薪貸無需擔保，貸款者只需提供身份證復印件、工作證明、幾個月銀行流水、房產證/租房合同復印件和近一個月交租單或水電單幾項記錄。

隨著物業大數據的深入搜集，未來這些資料或許無需用戶提供，而是直接由物業公司聯合的銀行自動調出、生成。

潘軍向 《每日經濟新聞》記者表示，社區的小額貸款幾乎沒有出現壞賬的可能，因為業主有房產在小區；而對于那些在小區租房的用戶來說，只要嚴格把關，也能將壞賬率控制在可控范圍之內。

想在社區金融分一杯羹的當然不止花樣年，越秀集團、萬科均有類似舉動。

事實上，萬科的社區金融服務已在杭州良渚文化村項目中小試牛刀，萬科為良渚文化村的業主配備了“村民卡”，據《每日商報》報道，在入住的3000個良渚文化村家庭中，超過8000位村民開通了此卡。這張卡可用于身份識別及衣食住行的生活消費，卡中的余額可以在村民食堂、早教中心、超市等社區配套場所使用。

楊世界認為，在房企通過物業搶奪業主用戶后，未來不僅在生活消費和社區金融上有所斬獲，一旦消費觀念成熟后，通過APP賣房亦可能高速發展，“根據搜集到的業主數據，針對不同消費能力的業主，判斷其朋友圈消費層級，針對性地推薦房源，最終可以更精準地推動二次消費，把大量的業主轉化為潛在銷售人員，這種創新、海量的營銷手段正是‘互聯網思維’的本質所在。”楊世界說。

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地產創新的另一面：被迫“觸網”恐難有顛覆性

每經記者 杜冉樂 發自成都

地產股的集體低迷，不能完全歸咎于投資者沒有足夠的眼力，沒有對房企做的一系列業務創新進行關注。以商業地產為例，雖然也有部分房企開發了電商銷售平臺，但是在商業模式上卻沒有像電商那樣有更進一步的突破，并沒有完成對傳統零售商業的顛覆。

在這樣的背景下，開發商的創新業務盈利前景自然被投資者打了個問號。中國商業地產聯盟秘書長王永平向《每日經濟新聞》記者表示，開發商“觸網”推出社區APP等云服務，主要還是為了整合會員資源進行精致營銷。如果要做類金融業務，只有像萬達這種規模足夠大的開發商才有可能做到。

地產商加速擁抱“電商”/

隨著經濟大環境的降溫及限制“三公”消費，給實體商業企業帶來較大沖擊，而電商的迅猛發展則直接給零售商業企業致命一擊。

近日，據《第一財經日報》報道稱，在全國近20家零售類上市企業2013年年報或快報中，約8家公司業績出現下滑，占比約45%；另有約55%的公司在過去一年中獲得盈利且同比有所增長。不過，即便是盈利企業，其增速也已放緩。

與此關聯的是，作為零售地產（商業地產是一個更大的概念）的開發商也倍感壓力。“面臨電商的沖擊，我們應該是傳統百貨業里反應最快的。”銀泰置地集團總裁助理鄭勇強告訴 《每日經濟新聞》記者，現在要做的就是要讓線上與線下結合，通過線上互動平臺，引導消費者線下有更多的體驗和娛樂。

對于電商的沖擊程度，鄭勇強用了“結構性挑戰”來形容。在他看來，未來商業零售企業必須進行結構性調整，不能滿足市場需求的商業業態必然會被淘汰掉。

萬達也在加速擁抱 “電商”。去年底，萬達匯成功上線，按照萬達董事長王健林的思路，萬達電商將定位于大會員、大數據兩個方面，真正做到線上線下結合。

《每日經濟新聞》記者注意到，萬達通過淘寶網可以直接購買萬達影院的門票，以及一些體驗餐飲的門票，還在自家網站上打了折扣。

不過，在一位行業專家看來，觸網是開發商不得已而為之的選擇，真正的價值在于借助租金抽成或大數據，來做其他增值業務。

地產創新受制持有商業零售規模/

目前，蘇寧旗下的易付寶作為第三方支付平臺，似乎正在扮演著同余額寶一樣的金融服務功能。在蘇寧易購的首頁，可以看到易付寶正在力推充值返金優惠活動，比如充值100元即可返還100元易購券。

按照行業人士的說法，如果易付寶在線充值人群足夠龐大，比如有100萬消費者，如果一次充上500元，易付寶就會有5億元的現金流，如果消費者翻倍增長，那么將同余額寶一樣，一天的沉淀資金非常可觀。

海通證券研報認為，蘇寧依托易付寶及線上線下兩個渠道,開展包括基金支付、保險代理銷售、彩票業務、消費信貸及供應鏈金融在內的各項業務等，有望實現超越傳統電商范疇的平臺型服務商戰略目標。前述行業人士亦表示，按照這種發展思路，蘇寧商業盈利模式將從商品銷售轉為大量現金流衍生的金融業務。

蘇寧模式能否被移植到地產開發商，成為它們的新業務增長點？

中國商業地產聯盟秘書長王永平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現在還沒有這種跡象。目前受制于開發商持有商業零售規模較小等因素，開發商從中發掘類金融業務增長點的想法暫時還難以做到。

在王永平看來，商業地產公司主要是參與租賃型商業物業，收取固定租金的占多數，而在抽成模式中，一種是保底租金+抽成模式，另一種是完全抽成模式，這種模式是開發商的無奈之舉，比如某個品牌有8%的銷售額提成，但商戶們往往不愿意將銷售額做高，反而在商場指定的收銀系統之外另設刷卡機，導致“跑單”。

RET睿意德高級董事王玉珂亦向《每日經濟新聞》記者表示，目前開發商每年的租金收入很少，而運營成本卻很高。因此目前這種模式只能理解為一種理財增值服務。

目前，萬科加緊布局社區金融，龍湖準備上線社區生活APP。在業內的解讀中，萬科的深層邏輯是構建新的投融資能力，融合地產和金融兩項業務，進行產業鏈價值再造。

花樣年集團也在國內嘗試新的增值模式，被稱作“彩生活”模式。按照花樣年總裁潘軍的目標，到2020年，彩生活服務的社區將超過10億平方米，超過4000萬人口。他算過一筆賬，如果每人每月社區消費2000元，一年就是2.4萬元，4000萬人一年將消費上萬億元。按天貓模式計算收取3%至5%的傭金，則是300億至500億元。

對于這一巨大商機，花樣年正在著力打造 “草根金融”，提供小額貸款。對于盈利模式，潘軍表示，他們將遵循大數據原則。

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內地房企前兩月海外融資額同比增三成

每經記者 沙斐 發自上海

春節過后，在港交所上市的內房股普遍遭遇“倒春寒”，包括綠城中國、瑞安房地產在內的9只內房股自節后開始全線下跌，并一直延續至今。盡管內房股表現低迷，但依然阻擋不了內地房企海外融資的步伐。

眾安房產分拆獲批

眾安房產有限公司2月28日宣布，就之前公司申請中國新城市股份于聯交所主板上市買賣，聯交所已批準公司可進行分拆。公司新聞發言人施南路向 《每日經濟新聞》記者表示，現階段聯交所已經認可旗下中國新城市商業發展有限公司分拆上市，但具體分拆的時間暫時還沒有定，屆時會有進一步公告。

眾安房產此前曾表示，分拆將使中國新城市及眾安集團建立更為明確的業務范圍，亦能夠擁有獨立的融資平臺，進而提高兩個集團的融資靈活性。

資料顯示，眾安房產為2007年11月在港交所上市的內房股，主要于內地從事房地產開發、租賃及酒店管理，項目集中在浙江省杭州市。公司于2013年6月13日向聯交所提交分拆中國新城市在主板上市的申請。

財報顯示，眾安房產去年中期收入按年增加2.8倍，純利增長13.8倍至3.09億元人民幣，每股盈利0.13元，幾乎已是上一年度全年水平，業績理想。目前市盈率12.3倍，若全年盈利獲得強勁增長，現價仍有一定吸引力。

海外融資額同比增三成

分析人士指出，隨著QE逐步退出正式開始，內地房企近期也加緊了海外融資的步伐，以期趕上QE的末班車。根據機構統計數據，2014年前兩個月，內地房企海外融資總額達到了133.27億美元 （約812億元人民幣），較2013年同期的海外融資額100.98億美元上漲了32%，并達到2013年內地房企海外全年融資額551億美元的25%。

同時，據《每日經濟新聞》記者了解，3月份內地房企仍會加大海外融資的力度。而在這支海外融資的大軍中，赴港IPO的房企無疑是最為緊張的成員，畢竟這個上市窗口期一過，何時才有上市機會就很難說了，如果拖得過久勢必影響公司的發展。

除眾安房產分拆獲批，記者了解到，陽光100國際配售也已經獲得了超額認購，而這距其2月27日正式啟動招股僅過了一個周末的時間。認購的大型機構包括來自內地的中資投資機構，以及來自亞洲及歐美的多家知名基金。有業內人士認為，從目前形勢看，陽光100于其預定日期3月13日成功掛牌港交所幾無懸念。

而令陽光100備受國際資本青睞的原因，則是資本市場看好內地“新型城鎮化”戰略所帶來的市場商機。諸多證券機構認為 “新型城鎮化”將會是“兩會”期間的熱點議題。中金公司發表了一份詳盡的研究報告，建議投資者在港股市場上，留意“兩會”可能透露的影響中國經濟和改革的中長期因素。中金的報告稱，“兩會”關注的“新型城鎮化”下一步將在二、三線城市全面升級，除住房需求外，城市的商務、娛樂、休閑需求將帶來房地產企業新的增長點。