樓市庫存壓力繼續加大

造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍首”，很大程度上在于不斷積壓的庫存。根據國家統計局數據，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度，足夠10個月消化。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶指出，全國性數據和一概而論式觀點只能反映大致趨勢，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中，一些結構性的庫存情況頗為值得關注。

首先，不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應相對不足，甚至出現庫存告急，而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快，空置率較高，甚至出現了大量“鬼城”。

其次，不同類型的商品房呈現加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快，而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業的存貨增加較快。特別是商業地產，據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，我國上市房企中含有商業地產業務的，相對于資產值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負。因為供應量依然有增無減，可以預見今后持有資產評估增值和租金水平仍會繼續走低，庫存量和空置率會進一步上升。這是商業地產不得不面臨的窘境。

第三，不同企業的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發布年報的22家上市房企中，13家企業存貨出現增長。其中，三家企業增長30%以上，大名城(600094)增長66%，中航地產(000043)增長39%，陸家嘴(600663)增長36%。數據還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%，比2012年末提高7.3個百分點。

宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業及開發商的資金警鐘。

野村證券認為，中國房地產行業的過度供給問題會持續惡化，系統性風險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續增加、勞動力回流等問題均會加大房地產行業面臨的風險，且風險主要集中于三四線城市。2014年房地產行業分化或更明顯，過度供給問題也會更加突出。

在庫存不斷增加的同時，市場銷售始終不見起色。以北京為例，根據北京市住建委的數據，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%。

分析人士認為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房價背離了市場購買力，迫使價格下調。

值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優惠如今已經絕跡，在當前的房地產按揭貸款中，基準利率已成主流，部分銀行甚至已經出現了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購房者的實際成本。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。