榮盛發(fā)展(002146)：城鎮(zhèn)化推動(dòng)，一體化促進(jìn)，高成長(zhǎng)繼續(xù)

土地儲(chǔ)備未達(dá)預(yù)期或?yàn)楣巨D(zhuǎn)型：2013年公司通過(guò)招拍掛、收購(gòu)等方式，分別在全國(guó)11個(gè)城市取得19個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積574.64萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)1959元/平方米，低于公司年初計(jì)劃650萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備目標(biāo)。但公司取得了長(zhǎng)沙一個(gè)811畝的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和秦皇島一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，加上2014年初神農(nóng)架和黃山兩個(gè)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及南京六合區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，公司正在由單純的土地二級(jí)開(kāi)發(fā)向多元化發(fā)展。

公司面臨一定短期償債壓力：2013年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.99%，較年初上升2.43個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率為46.97%，較年初上升2.36個(gè)百分點(diǎn)，公司總體負(fù)債處于合理水平；但有息負(fù)債率為154.81%，較年初上升30.42個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為117.78%，較年初上升36.15個(gè)百分點(diǎn)；短期有息負(fù)債與貨幣資金之比為2.22，較年初大幅上升，公司面臨一定的短期償債壓力。

保持較高盈利能力：2011年以來(lái)，公司毛利率一直下降，但公司具有較強(qiáng)的成本控制能力，凈利率一直保持在16%以上，且有小幅上升之勢(shì)。從2008年以來(lái)，公司ROE一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

對(duì)2014年充滿信心：公司計(jì)劃2014年新開(kāi)工596.82萬(wàn)平方米，竣工462.35萬(wàn)平方米，分別較2013年計(jì)劃增長(zhǎng)11.56%和37.98%；2014年計(jì)劃新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備745萬(wàn)平方米，較2013年增長(zhǎng)29.64%；2014年公司計(jì)劃融資170億元，是2013年計(jì)劃融資額的190%，是2013年實(shí)際融資額的125%；另外，公司2012年底預(yù)售未結(jié)算面積為293.9萬(wàn)平方米，而2013年結(jié)算面積為319.29萬(wàn)平方米，公司項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度較快；以上信息表明公司對(duì)2014年充滿信心。

城鎮(zhèn)化和京津冀一體化或使公司保持高速發(fā)展：剛剛公布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，將使中小城市，尤其是分布在高鐵沿線的三、四線城市迎來(lái)發(fā)展良機(jī)；隨著京津冀協(xié)同發(fā)展上升為重大國(guó)家戰(zhàn)略，北京周邊的石家莊、廊坊、保定、唐山、承德、滄州、張家口等城市將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源分配上面獲得更多優(yōu)惠政策，這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化水平將進(jìn)一步提升。公司項(xiàng)目基本沿京滬高鐵沿線布局，并且在所布局城市具有較大影響力，因此，隨著這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化水平提升，公司將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

多元化發(fā)展可分散房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，但較高的房?jī)r(jià)使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。公司于2013年底開(kāi)始進(jìn)軍旅游市場(chǎng)，并于2014年初連續(xù)拿下神農(nóng)架和黃山兩個(gè)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展順利，將能在一定程度上分散公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)。

2014年業(yè)績(jī)基本鎖定：2013年末，公司已售未結(jié)算資源364萬(wàn)平方米，合同金額為222億，這些資源絕大多數(shù)將在2014年結(jié)算，2014年業(yè)績(jī)已鎖定87%。

投資評(píng)級(jí)：公司14-16年每股收益分別為2.07元2.82元、3.51元，按2014年3月19日公司收盤價(jià)9.91元，公司14-16年P(guān)E分別為5x、4x、3x，估值位于行業(yè)較低水平。絕對(duì)估值方面，公司當(dāng)前RNAV為13.72元/股，按3月19日股價(jià)折價(jià)27.76%。基于公司具有較強(qiáng)綜合實(shí)力、快速擴(kuò)張能力和成本控制能力、2013年較強(qiáng)的業(yè)績(jī)鎖定性，以及城鎮(zhèn)化和京津冀一體化的促進(jìn)，我們維持公司“買入”評(píng)級(jí)。山西證券