每經編輯 每經記者 查道坤 發(fā)自江蘇    

每經記者 查道坤 發(fā)自江蘇

售后返租的商業(yè)地產項目開始品嘗自身釀下的苦果。

位于江蘇泰州高港的文峰千家惠百貨商場是文峰股份（601010，SH）與泰州廣信臺灣商城合作興辦的高港區(qū)規(guī)模最大的現代化百貨商場。

2010年7月，包括南京市民陳先生在內的近百位南京市民購買了位于泰州高港的文峰千家惠百貨商場（以下簡稱文峰商場）的商鋪，根據當初的協(xié)議，他們將在今年獲得房款約10%的收益，然而截至目前文峰商場卻僅僅支付了房款總額的3%的收益，并明確對業(yè)主表示今后幾年的租金收益將無法保證。

面對開發(fā)商的違約，業(yè)主曾多次前往泰州進行維權，據《每日經濟新聞》記者了解，目前泰州高港區(qū)政府已經為文峰商場成立了專門的工作組，將由政府牽頭，最大限度挽回業(yè)主損失。文峰股份尚未回應記者的采訪。

售后返租早已被叫停

文峰股份官網顯示，文峰商場是文峰股份與泰州廣信臺灣商城合作興辦的高港區(qū)規(guī)模最大的現代化百貨商場。

陳先生對記者介紹說，之所以購買文峰商場物業(yè)，就是被開發(fā)商售后返租的模式和高收益所吸引，“當時很多購買該商鋪的投資者都認為這個商鋪產品起點低，回報也不錯，也有合同做收益保障，感覺沒什么風險，就把錢投進去了。”

陳先生所說的合同，就是開發(fā)商售后返租的合同。公開資料顯示，售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時與其簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式，一般年返租回報在8%至12%。監(jiān)管層早已發(fā)文叫停售后返租模式。

“商鋪采用的是售后返租的性質，并采取10年售后返租，前三年的托管收益將直接減免在房款里，第四年和第五年初，每年將拿到不低于10600元的租金收益。”陳先生對記者說。

陳先生介紹說，到了第六年，業(yè)主將獲得當年實際的全部租金收入，第七年至第十年，受托方將每年實際的租金收入的90%返還給業(yè)主，“按照合同規(guī)定，應該在今年2月份拿到總房款10%的收益，但是到目前我們只拿到了3%的收益，并且開發(fā)商還說往后的幾年租金收益可能將無法保障。”

記者從泰州高港區(qū)官方了解到，和陳先生有同樣遭遇的投資者約有500人之多，總投資額達到1億元。

開發(fā)商資金鏈出現問題

值得注意的是，早在去年7月份，有業(yè)主就接到文峰商場的運營方通知：由于開發(fā)商泰州廣信地產出現問題，導致公司資金鏈出現很大困難，經營方2014年很可能無法再按照合同約定的數額支付業(yè)主返租收益，并讓業(yè)主做好心理準備。“開發(fā)商與銀行貸款業(yè)務出現了大問題，公司資金鏈斷裂，文峰商場經營方的法人代表也因此被立案調查，加上種種原因，開發(fā)商原本給業(yè)主的租金補貼也就成了泡影。”泰州本地的業(yè)主林先生對《每日經濟新聞》記者說。

而今年業(yè)主拿到的3%的收益回報，也是當地政府出面抵押開發(fā)商的資產獲得的貸款給業(yè)主的租金回報，“目前開發(fā)商已經處于癱瘓狀態(tài)，由于公司的注冊資金沒有補齊，所以想申請破產都沒有資格。”林先生對記者說。

林先生所說的上述內容記者均已獲得政府方面的證實。

值得注意的是，有知情人士對《每日經濟新聞》記者表示，該項目是由泰州廣信地產與文峰股份合作的項目，開發(fā)商資金鏈斷裂，那么業(yè)主的租金就應該由合作方文峰股份承擔，但是記者致電文峰股份并未得到回應。

事實上，這并不是文峰股份旗下商場第一次由于售后返租出現業(yè)主租金無法收回的情況，2012年7月31日《每日經濟新聞》記者報道了位于南通如皋的文峰城市酒店業(yè)主因無法拿到租金收益而發(fā)生糾紛一事。

售后返租涉嫌違規(guī)

在無法拿到租金之后，不少業(yè)主前往泰州當地進行維權索要租金，泰州高港區(qū)政府相關負責人王主任表示，目前已經為文峰商場成立了專門的工作組，由政府牽頭，最大限度挽回業(yè)主損失。

然而值得注意的是，泰州文峰千家惠百貨商場售后返租的招商形式本身就涉嫌違規(guī)。

根據原建設部2001年《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房。”

房地產行業(yè)專家張建初對《每日經濟新聞》記者介紹說，近年以來隨著商業(yè)地產猶如雨后春筍般涌出，不少開發(fā)商為了招商大都采用售后包租或者售后返租的方式進行回籠資金，“文峰商場的招商模式采用的售后返租，明顯與規(guī)定相違背。”