近日，記者從某保險公司手里拿到一份，保監會下發給保險公司的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》（下稱《征求意見稿》）。意見稿指出，保監會決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點，并對開展試點的基本原則、試點資格的申請與審核、試點產品等做了詳細的要求和規定。 但記者調查發現，《征求意見稿》下發后不久，一些非保險機構迅速嗅到了商機，在保險公司的以房養老產品尚未成型之前，搶先推出了以房養老產品。這些機構有的自稱為房地產公司、有的自稱為第三方基金銷售公司、有的機構甚至還在組建之中便已經開始推銷相關業務。 看似以保險公司主導的以房養老市場，實則已有不少其他機構“潛入”其中。 多機構搶食市場 去年11月份，保監會就以房養老的政策措施召開了小規模的閉門研討會。在今年1月份，其又對包括幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中美大都會、中宏在內的7家保險公司的以房養老產品進行了調研。3月11日，以房養老在北京右安門試點，中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇親自坐鎮。 日前，作為試點的右安門街道辦事處以房養老相關人員告訴本報記者，由于保監會下發了新通知，相關產品最快可能在4月中下旬推出，“這幾天咨詢的人很多，現在可以先登記預約。” 在各保險公司對以房養老產品做調整的這一空擋期，已有多家非保險機構推出了以房養老產品。這些產品申請流程簡單，易于操作，已有不少客戶辦理。 近期，一位非保險機構以房養老產品的推銷員叢女士告訴記者，其所屬的中尚資本有限公司已經有成型的以房養老產品。目前一年期、三年期、五年期的產品已經成熟，終生制以房養老產品也會在清明節前推出。 當記者提出要去公司看看時，叢女士表示，由于公司正在裝修，不方便在公司進行交流，但“所簽一切合同均有律師見證，請您放心”。叢女士表示，其公司由北京國資委與招商銀行合資成立，但記者在相關網站上未查到有關信息。 另一位自稱是中房地產員工的張經理告訴記者，其公司最近也在做以房養老的產品，運作模式與叢女士提到的相似，但公司會收取房屋抵押貸款的0.8%作為手續費，“市場上多數機構會收取1%-2%的房屋抵押貸款作為手續費，我們的收費已經是便宜的了”。 中企宏盛投資基金管理有限公司相關人員曹經理表示，目前公司有三種以房養老產品，只要老人把房子給我們托管，“不影響老人居住、使用、租賃、房產增值，并且不花一分錢就可以拿到9%的年化收益，以‘月薪’的形式發到指定帳戶。” 記者統計，目前除保險公司之外，在北京有超過10家機構宣稱有以房養老產品，甚至有部分此前協助客戶辦理房屋抵押貸款的中介結構近期也紛紛宣稱已經設計出以房養老產品。 以房養老誰有資質 《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中提到“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，但并沒有提到以房養老機構須由保險公司開展。 民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付此前表示，按照職責分工，“以房養老”的試點方案由保監會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。近期保監會下發的《征求意見稿》只是對保險公司開展以房養老做出了規范，也沒有提到非保險機構不能開展以房養老的服務。 由于沒有限制非保險機構不能開展以房養老的明文規定，南京市民政局此前下發的《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提到“鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展‘以房養老’。” 近日，市場上出現了各式各樣的以房養老機構，以房養老產品呈魚龍混雜的態勢。 然而，其實保監會的《征求意見稿》中對于開展以房養老試點的保險公司進行了嚴格限制。 規定險企需要開業滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價；具備專業的法律人員，能夠對反向抵押養老保險相關法律問題進行處理；具有房地產物業管理專業人員，有能力對抵押房產進行日常維護及依法處置；具備完善的公司治理結構，內部風險管理和控制體系，能夠對反向抵押養老保險業務實行專項管理和獨立核算。試點保險公司應于每月5日前，向中國保監會報送反向抵押養老保險的進展情況報告，內容包括但不限于業務開展情況，存在的問題及對試點工作的意見建議等。 同時，《征求意見稿》提到，保監會將適時指導中國保險行業協會建立反向抵押養老保險銷售人員資格考試制度。一位正在籌備以房養老業務的機構人事部門人員告訴記者，目前公司正在招聘以房養老解說員，沒有學歷要求，只要能解說清楚相關業務即可。 非險企產品設計混亂 盡管保險公司目前還沒有成型的以房養老產品，但從《征求意見稿》可以窺見險企未來以房養老產品的輪廓和框架。 保監會規定，試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。 另外，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。保險公司應當在保險合同中明確規定猶豫期的起算時間、長度及猶豫期內客戶的權利。猶豫期不得短于15個自然日。 而目前市場上充斥的以房養老產品則顯得比較混亂。叢女士表示，他們的以房養老產品運作模式是這樣的：首先，公司請“關系較好”的銀行作出評估并發放以房養老貸款，貸款額度進入公司賬戶之后，由公司每月付給銀行貸款利息、老人生活費用，并抽出部分額度作為準備金。 具體額度為，由公司請銀行和房產評估機構對房產做出評估，然后銀行按照評估價格的60%發放貸款，比如評估價格為100萬元的，則銀行發放60萬的貸款。 當記者質疑如果老人的壽命超出公司預期，或房價走跌，出現虧損怎么辦？叢女士介紹說，公司目前有兩種方式應對虧損，一種是配備專業的人才對老人的身體健康進行評估，根據評估決定發給每位老人每月養老金；此外，公司對將銀行貸款進行投資，“公司有專業的投資團隊，投資收益將會抵消銀行貸款利息”。 她表示，公司已經與部分財險公司合作，購買了相應的財產險，如果老人的壽命超出預期，超出部分則由保險公司承擔。隨后，記者詢問了華泰財險、國壽財等財險銷售人員，他們表示：“沒有聽說過這樣的險種”、“不知道有這樣的險種，需要征求一下公司方面”、“這個暫時沒法承保”。 此外，公司第二種以房養老產品是“對沖息”，即雙方共同分享房屋貸款，以理財收益對沖銀行利息，并每月發放養老金，直至老人過世。 面對記者質疑，曹經理告訴記者，“公司有專門的投資渠道，最低利率也達到26%，所以公司除不收取手續費，每月還給付養老金之外，還有紅利可返給老人。” 鏈接：http://finance.21cbh.com/2014/3-27/3MMDA1OTFfMTExMTU3MA.html