每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

在更嚴厲的項目規劃、預售款監控以及勞工制度下，中國房企要在海外市場施展高周轉的快速復制戰略幾乎不可能。

日前，碧桂園、卓達集團等企業內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，由于馬來西亞建筑周期長達3~4年，且房款也是按照工期進度繳付，資金回籠速度遠低于國內開發，這意味著對于崇尚高周轉的國內房企而言，以往擅長的“打法”在馬來西亞市場未必適用。

但有業內人士認為，較低的土地與資金成本為房企轉型精品化路線提供了可能，海外市場有望成為房企未來轉型的試驗田。

資金回籠速度慢

在馬來西亞新山，中國地產開發商為當地人展示了其快速開售的能力。碧桂園金海灣項目從拿地到開售只用了7個月時間。同時，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產新山項目，最快將于今年5月份開售。

但快速開盤并不意味著能快速實現資金回籠，記者了解到，雖然在馬來西亞房地產項目一般在獲得開發審批的同時便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時候就可以銷售。購房者此時購買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預售制度，隨著工程進度的推進分階段交付房款。由于該國無論是工人還是原材料供應的效率均遠低于國內，一個項目整體開發周期長達3~4年，這大大降低了房企資金回籠的速度。

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，從碧桂園實際經驗看，海外拓展尤其是大盤運作需防范“人才”短缺風險。為了加快進度，房企往往需要成批地將國內員工運送到海外，但滯留時間受簽證期限限制，企業仍要定期將員工派送回國，這無疑會增加開發成本，并影響項目進度。

除此之外，資金回籠的風險也不可小覷。朱一鳴認為，以碧桂園金海灣項目為例，根據馬來西亞當地購房政策，首付款都是階段性支付——在合同簽訂、工程結頂、交房時分別支付相應的比例。因此該項目盡管熱銷，但資金回款率較低，認購銷售金額105億元，實際回籠資金可能只有10億元。

在日前舉辦的佳海國際澳洲房展會上，佳海國際市場總監林通向記者表示，中國房企的高周轉戰略在很多海外國家難實現。以澳大利亞為例，一個新項目的規劃需要對周邊居民公示，獲得這些居民同意后才能開工。同時，澳大利亞擁有勢力強大的工會組織，當地工人的福利要求較高，但工作積極性與國內工人相差甚遠。此外，澳大利亞對于預售款有嚴格的監管程序，購房者繳納的首付款必須寄存在政府的信托賬戶里，開發商必須在交樓后才能拿到這筆款項，資金回籠的速度更加緩慢。

產品標準化戰略難推廣

對于國內房企而言，既然在海外市場高周轉策略打不響，那么走“精耕細作”路線，通過提高產品附加值獲取更高的毛利顯然是更好的選擇。

根據 《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》統計，目前百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和標準化開發，每個企業平均有3.7個產品線。幾乎所有的一線房企都形成了多個產品系列和多條產品線，并在不同城市、不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發。以碧桂園金海灣為例，有業內人士向記者形容，金海灣就像是一個異域的碧桂園十里銀灘或者十里金灘。

保利地產董事會秘書黃海此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“房地產與其他行業最大的不同，是其區域性特征很強，市場需求差異也很大，就算同樣是海外華僑，不同地區的華人對產品的需求也不盡相同，產品設計幾乎沒有可復制性，這意味著國內房企慣用的產品標準化戰略很難在海外推廣。”

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，在國內地價飛漲以及資金成本高企的環境下，如果不做高周轉，企業賺取的利潤還不夠在同一地區再拿一塊類似的土地，因此，企業只能通過加快周轉率獲取利潤，但海外市場有所不同，像馬來西亞的土地成本與貸款成本很低，土地款還可以分期繳付，對企業的現金流占用有限，這意味著房企可以花更多心思在產品設計以及后續服務的提升上，通過提高產品附加值以提高利潤率。

黃立沖認為，“除了產品設計，國內的地產開發模式依然停留在拿地-開發-售房，發展模式粗放。然而發達國家的開發商更講究后續的服務營運，包括為業主提供豐富的資產管理以及管家服務，這也是國內房企可以在‘出海’過程中可以學習的。”