每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

自從房地產行業告別暴利之后，“高周轉”模式就成為行業的主要發展模式。犧牲利潤但提升周轉速度，進而實現更高的凈資產收益率的做法，被開發商和投資者廣為接受。克而瑞信息集團副總裁于丹丹感嘆道，現在沒有公司不執行高周轉的策略。

然而，《每日經濟新聞》記者觀察到這樣一個趨勢，在業績會之后走出一輪股價上漲行情的世茂、富力、合景泰富等公司，幾乎都是核心利潤增長幅度超過銷售規模增長。資本市場的偏好，一定程度為今年開發商的運營帶來更大的挑戰：如何在地價上漲、房價不漲的大背景下，既同時保證高周轉，又能實現更高的項目毛利。

高周轉、高增長

“我們內部去年開會就在講，高周轉現在變成一個基本能力，現在8個月、6個月開盤已經是基本能力，不是核心競爭力，反而是在能高周轉的情況下根據這種周期節拍、運營節拍來精準控制，這是我們在做的精準運營。”旭輝集團董事長林中在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時曾一再強調高周轉和高增長的重要性。

這家去年香港內房股股價上漲幅度居第二的房企，一直是依靠高周轉帶來的持續銷售規模和利潤的增長贏得投資者的青睞。2013年，旭輝的銷售額和核心利潤增長幅度都超過了60%。按照林中的愿望，他希望每年都能保持這樣一個均衡水平的增長速度。

事實上，在香港上市的開發商2013年的業績發布會上，都無一例外強調公司將繼續持續高周轉的開發策略。同樣，融創中國也在今年的業績會上強調了高周轉、高增長、高聚焦的三高策略。去年在股價上領跑內房股的世茂房地產，同樣也是一家強調高周轉策略、高增長的開發商。

不僅在港股市場，A股市場的地產公司同樣也在強調 “高周轉”。萬科、陽光城、泰禾這些素來以“高周轉”聞名的開發商自不待言，連招商地產、金地等原來有過高溢價、高端產品策略的地產公司在過去兩年間也相繼調整了既有策略。

投資者也很看好房企的高周轉策略。部分投資者認為，房地產行業作為重資產行業，持續執行高周轉的策略是十分必要的。

股價：利潤要跑贏銷售額的增長

然而，光是高周轉和銷售高增長，并不能讓投資者滿意。特別是在講究實績的港股市場，如果利潤的增長，不能跑贏銷售規模的增長，股價就可能出現下跌。

最有代表性的，莫過于碧桂園，因核心利潤低于營業收入增長遭市場猜測，包括摩根大通在內的投資機構調低了其目標價。另一家上市公司綠城中國雖然在2013年度也取得了很好的業績，但是因為核心利潤增長幅度不超過1%，也在業績會后的第二天出現了6%的股價下滑。

其他一些去年取得不錯銷售業績的，如融創中國等在業績會之后的股價表現也只是一般，并沒有出現較大幅度的上漲。

觀察世茂房地產、富力地產、合景泰富、旭輝控股等在業績會后出現股價大幅上漲的地產商可以發現，上述公司的核心利潤增長幅度超過營業收入的增長。以世茂房地產為例，營業收入增長幅度為44.9%，核心利潤增長幅度卻高達66.8%，高于行業平均毛利水平，令公司的股價在業績公布的第二天大幅上漲9.62%，多家機構給出了推薦和增持的評級。

同樣，旭輝之所以在業績會后也出現了股價的大幅上漲，原因之一也是公司的核心利潤增長幅度超過了營業收入的增長規模。這被投行看做是旭輝毛利觸底反彈的信號，股價因此出現了一波上揚行情。

林中告訴 《每日經濟新聞》記者，導致上述現象的原因是，港股市場的投資者不僅看重公司的周轉率和規模增長速度，更看重利潤率和負債率的數據。如果規模增長了，但是利潤率下降了，負債率上升了，投資者將不認可這種發展模式，會認為是靠犧牲利潤跟犧牲安全去換的規模。港股市場的邏輯是，規模增長了，利潤率提高了，負債率降低了，那它的股價一定能保證增長。

正如林中所說，各大機構的券商研報也顯示，毛利率指標為港股很多投資者所看重，投資者不僅需要更快的周轉速度，同樣需要更高的毛利率水平。

難點：高周轉和高毛利的平衡

事實上，幾乎所有港股地產上市公司對投資者的上述口味都心知肚明。融創中國首席財務官黃書平就向《每日經濟新聞》記者強調，融創所強調的高周轉，是在確保現金流和利潤率的基礎上。

林中也強調，企業在風險可控的情況下，用效率換來的增長率，那個才是有意義的。

然而，要同時實現高周轉、高增長和高毛利，卻幾乎是不太可能實現的事，尤其是對今年的地產行業來說。

此前，香港投行機構的研判就顯示，雖然一線城市過去一年房價有了大幅上漲，但地價也出現了大幅度的上漲，房地產行業的毛利率增長幅度將非常有限。

同時，房地產市場的成交壓力也漸漸顯現。克爾瑞研究機構發布的一季度各大城市的成交面積顯示，僅蘭州、南昌、貴陽等少數城市成交面積出現上漲，其他城市的成交面積均較前一年有兩位數的下跌。其中，一線城市的北上廣深更出現了超過三成的成交面積下滑。

在銷售面積下降、土地成本上升的背景下，要實現高周轉、高增長、高毛利的“三高”難度極大。

于丹丹建言地產商，今年不要拼銷售指標，因為拼銷售指標，可能會讓開發商錯過很多機會，其中也包括可能實現更高利潤的機會。同樣也不能拿地王、提高負債率，因為這些都會影響到公司在毛利率、負債率、周轉率等方面的指標。

林中則指出，開發商判斷兩個點很重要：一是房價的出貨高點，一是地價的買地低點。在市場銷售的高點賣房，在市場銷售的低點買地，幾乎是所有地產商獲取高毛利率的關鍵。他認為，今年可能會出現這樣一個機會點。

世茂房地產董事局副主席許世壇則進一步介紹提升毛利水平的 “奧秘”——在控制土地和建房成本增幅的同時，開發商需要同時控制財務、營銷、管理三項費用的支出，將這些支出控制在房價的5%以內。

事實上，開發商們大多都懂得上述這些道理，但作為周期性的行業，大多數地產商要令財報的重要指標能與資本市場的要求相匹配，往往需要很長的時間。對很多公司來說，即使他們今年通過調整，慢慢優化結構，但要使財報上有一個亮眼的指標，還需要兩到三年時間，只是屆時資本市場對明星地產股公司可能又會有不同的判斷要求。