每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

被保定搶了風(fēng)頭的北京通州樓市，正在經(jīng)歷著一場(chǎng)“倒春寒”。清明小長(zhǎng)假的最后一天（4月7日），位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的東亞臺(tái)湖印象二期開盤的200套房源銷售一空，但付出的代價(jià)是將原來28000元/平方米的精裝修房預(yù)售價(jià)格調(diào)低至23000元。

降低預(yù)期價(jià)格的還有萬科，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住建委網(wǎng)站了解到，3月30日獲得預(yù)售審批的首開萬科公園里項(xiàng)目擬售均價(jià)在26500元~28022元/平方米，遠(yuǎn)低于此前銷售人員聲稱的31000元~34000元/平方米。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬分析稱，預(yù)期價(jià)格的下降雖然不能稱為真正意義上的降價(jià)，但房企“以價(jià)換量”的手法已透露些市場(chǎng)降溫的信號(hào)。“如果不是按照這個(gè)價(jià)格銷售，去化速度肯定要慢一倍，我們也希望通過價(jià)格調(diào)整加速回籠資金。”

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假4月5日~7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2008年以來6年同期新低。

萬科、東亞調(diào)低售價(jià)

從默默無名到聲名鵲起，通州臺(tái)湖僅用了一年時(shí)間。這座偏安北京東南五環(huán)外的小鎮(zhèn)，房產(chǎn)單價(jià)也邁向“3萬元”時(shí)代，但停止的哨聲在臨門一腳時(shí)吹響。

“批的價(jià)格肯定做不了精裝。”原本最高售價(jià)接近34000元/平方米的精裝修項(xiàng)目，最終獲批價(jià)格上限僅為28022元/平方米。上述萬科項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于價(jià)格審批的限制，最終把精裝修交房改為毛坯交房。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是萬科第一個(gè)出現(xiàn)預(yù)期價(jià)格下調(diào)的項(xiàng)目。就在3月份，萬科位于北京南六環(huán)大興區(qū)天宮院的住總?cè)f科橙項(xiàng)目開盤，毛坯房均價(jià)為21000元/平方米，比之前萬科預(yù)計(jì)的26000元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/平方米。

一時(shí)間，萬科降價(jià)成為北京樓市的爆炸性新聞，但隨后萬科給出了官方解釋，“由于北京市住建委會(huì)對(duì)期房進(jìn)行預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，審批價(jià)的限制，讓萬科放棄了原來方案中精裝修、空氣凈化系統(tǒng)、以及學(xué)校等配套設(shè)施的引入，以達(dá)到降低成本的目的。”在萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶看來，萬科橙項(xiàng)目所謂的降價(jià)其實(shí)是開發(fā)商嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見在進(jìn)行定價(jià)銷售，也是一種不得已的選擇。

賈玉鵬表示，“其實(shí)進(jìn)入2014年后，政府對(duì)價(jià)格的控制要略松一些，但出于對(duì)市場(chǎng)的判斷，我們預(yù)估今年價(jià)格上漲的幅度不會(huì)很大，所以希望在這個(gè)時(shí)期平價(jià)入市，快速出貨加速資金回籠以進(jìn)行新的土地儲(chǔ)備。”

一位不愿具名的房企人士表示，不管是萬科還是東亞項(xiàng)目，主動(dòng)與被動(dòng)的降價(jià)背后凸顯的是市場(chǎng)成交放緩的現(xiàn)實(shí)。

供需方市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向

“按照蓄客狀況，如果開盤賣到2.5萬元/平方米也可以，但去化速度會(huì)慢一倍。”賈玉鵬表示，出于公司對(duì)回款速度的要求，寧可選擇“低價(jià)跑量”。

的確，在觀望氣氛日漸濃厚的市場(chǎng)中，房企換取銷量的“殺手锏”無疑是降價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假4月5日~4月7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2008年以來清明小長(zhǎng)假期間，近7年同期新低。

“造成北京樓市成交進(jìn)入‘冰封期’的最主要原因是剛需客群越來越重的觀望情緒。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分剛需項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯變化，2013年北京單價(jià)2萬元左右的剛需項(xiàng)目供需比基本為1:4，但目前已降低至1:2。

值得注意的是，相比去年開發(fā)商單次往往僅推數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之后，眾多樓盤開足馬力，大舉推貨，單次300、400套的供應(yīng)量越來越常態(tài)化。

“自住型商品房沖擊導(dǎo)致樓市整體的銷量水平大幅下滑，影響到了開發(fā)商上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”任啟鑫分析稱，在購(gòu)房剛需仍存的情況下，越來越多的項(xiàng)目都將改變推盤策略。