每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

克而瑞研究中心公布了 《2014年1季度房企銷售排行榜TOP50》，統計顯示，7家千億房企的業績出現了分化，萬科、碧桂園依然領跑，被認為今年最有希望超過萬科的綠地、萬達，銷售目標完成率均低于15%，落后于萬科和碧桂園。其中，萬達一季度銷售金額為186.4億元，僅完成年度目標的8%。

萬達集團官方網站透露的信息顯示，內部曾在不久前召開了緊急會議，主要探討在房地產市場進入理性時代，供求關系發生變化的情況下如何贏得市場。

萬達稱超額完成指標/

克而瑞上述報告指出，萬達1季度完成銷售186億元，同比增長36%，但由于年度目標過高，目標完成僅8%。

萬達集團董事長王健林在2013年總結會議上指出，萬達2013年商業地產的收入為1456億元，2014年2400億元的收入目標中，商業地產收入1830億元，其中地產系統收入1600億元，回款1262億元，入伙1080億元，新增持有物業面積499萬平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，如果按照首季度完成的目標來看，以地產收入1600億元目標來做比較的話，一季度已經完成186億元，完成率約為12%。

《每日經濟新聞》記者從萬達集團官網了解到，一季度商業地產和文化集團已超額完成指標，但對于未來商業地產的發展萬達也在調整思路。在采訪中，分析人士指出，萬達今年加快互聯網化，欲借助萬匯網挖掘“大會員”和“大數據”商機。

“萬達的電商本身不是在賣東西，而是將全國幾千萬的會員與不同的門店、不同品牌打通，在這樣一個龐大的信息平臺上，消費者的消費偏好、消費軌跡等都是未來分析的大數據，由此來進行品牌的調整，同時也能增加消費黏性。”中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴《每日經濟新聞》記者。

行業將進入調整期/

“商業地產不應該說要崩盤，而是進入一個新的發展周期。”DTZ戴德梁行華北區策略及發展顧問部董事全海燕告訴《每日經濟新聞》記者，目前商業物業在一、二線城市進一步升級的方向是形式和業態方面的更加細化，“是否能有一個準確的定位，是考驗商業地產專業化的一個過程。”

穩坐國內商業地產頭把交椅的萬達，自然有其無法復制的成功，但其未見放緩的速度實則也反映出目前商業地產的發展現狀，并非悲觀。

“與發達國家相比，中國主流辦公樓市場存量還非常小，即便個別城市的空置率較高，但供應量對比來看很小。”DTZ戴德梁行華北區寫字樓部董事王剛告訴《每日經濟新聞》記者，以紐約為例，目前辦公樓市場的存量為8000萬平方米，緊隨其后的巴黎、東京也有6000萬及5000萬平方米，我國香港地區也擁有1000萬平方米的寫字樓存量，但北京和上海作為國內一線重點城市，寫字樓存量僅為700萬及600萬平方米。

“從房地產開發投資完成額累計同比數據來看，2009年起，辦公樓和商業營業性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業營業性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。”王剛對記者說道，隨著市場容量的增強，商業地產的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮化的推進，市場容量呈不斷增加的態勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或寫字樓物業的投資。

但值得注意的是，目前北京寫字樓市場的租金收益已經出現了小幅下跌。根據國際房地產咨詢機構萊坊統計數據顯示，在外資企業需求疲軟而國內經濟發展放緩的市場環境下，第一季度北京市甲級寫字樓租金水平繼續小幅下調1.1%到每月每平方米人民幣377元，這是自2013年第二季度以來連續第四個季度環比下跌。市場平均空置率本季度上調1個百分點到6.0%。

“由于市場供應量持續偏低，市場空置率預計將保持在5%上下，基于此，預計北京甲級寫字樓租金水平大幅下跌的可能性較小，第二季度租金水平將繼續小幅調整。”萊坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧告訴 《每日經濟新聞》記者。

相比于北京較低的空置率，國內其他二、三線城市的空置率并不低。DTZ戴德梁行數據顯示，2013年第四季度國內主要城市中，重慶約為40%，大連、青島、杭州寫字樓空置率也在20%~30%。

在王剛看來，第三產業占比高達80%的吸納量的寫字樓市場，在二、三線主流市場依然具有投資價值。

對此，DTZ戴德梁行華北區估價及顧問服務部董事胡峰在接受《每日經濟新聞》記者指出，中國商業地產正在從追求短期市場化目標，轉向商業運營價值的長期金融化。“目前商業地產的產業鏈還沒有很好地建立起來，有土地開發、建設、運營管理，但是還沒有成熟的退出機制，特別是房地產金融包括REITs的發展緩慢，使眾多的個人投資者、機構投資者都很難享受到商業地產所帶來的投資紅利。”胡峰指出，因未來中國核心商圈的商業地產項目將以持有型為主流，隨著中國房地產金融進一步的完善，資產證券化將為商業地產帶來更好的發展前景。