華夏幸福的產業邏輯學，一直“不走尋常路”。

得益于領先的產業新城模式，華夏幸福基業股份有限公司2013年業績再創新高。

4月16日晚間，華夏幸福（600340，SH）發布2013年年報。各項盈利指標均較去年同期增長50%以上。其中，公司產業新城業務中，園區結算回款額75.77億元，比去年同期大漲151.23%。物業、酒店等收入3.22億元，比去年同期增長192.73%。

驕人業績，自然贏得了機構和各類投資者的高度認可。

海通證券的最新研報重申了對華夏幸福未來發展的強烈看好。報告認為，考慮公司產業新城模式A股唯一，業績鎖定增速和鎖定程度業內排名優異，給予公司2014年14倍市盈率，對應股價38.36元，維持“買入”評級。

模式領先：盈利能力快速增長 凈利潤增超五成/

業內人士分析，華夏幸福產業新城業務模式，通過城市發展定位、城市空間規劃、產業促進、城市建設、城市運營等系列整合經營行為，有效解決產城割裂發展問題，為區域發展提供健康有效的綜合解決方案，有效實現區域綜合價值提升。為區域經濟發展提供了動力引擎，也賦予了華夏幸福更大的發展空間。

報告期內，公司銷售額共計374.24億元，較上年同期增長77.07%。產業園區配套住宅簽約額236.09億元，比去年同期增長62.92%。在城市地產及其他方面，實現城市地產簽約額59.16億元，比去年同期增長68.16%。

業績快速增長的同時，華夏幸福也給投資者交出了一份漂亮的“成績單”。

公司實現營業收入210.60億元，比上年同期增長74.38%；實現營業利潤35.81億元，同比增長42.38%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤27.15億元，同比增長52.21%。完成2013年利潤承諾的184.61%。全年實現每股收益2.05元，加權平均凈資產收益率為44.01%，在同行業上市公司中名列前茅。

在中原地產首席分析師張大偉看來，華夏幸福的“產業新城”模式，切合了目前很多地方政府需求。在財政壓力較大和地方經濟增長途徑有限的情況下，華夏幸福有比較豐富的招商經驗和企業資源，在助力縣域發展的同時，自身也獲得了較快發展。

上述報告稱，公司產業新城業務模式的核心優勢在于產業新城具有平臺屬性，能夠集聚和整合城市的人口、產業、物流、資金和信息等商業資源，根據城市及產業發展階段和用戶消費需求適時接入各種新型增值服務業態，營造共生共贏的城市商業生態系統。

產業促進：牽手龍頭企業 大項目引領/

報告期內，華夏幸福投資運營的園區新增簽約入園企業60家，新增簽約投資額395億元。比去年增長41%。公司繼續深化與龍頭企業的戰略合作，貫徹大項目引領的招商引資策略，成績顯著。除了固安、大廠等成熟區域繼續引入大量項目外，沈陽蘇家屯這樣的新拓區域，也取得了實質性進展，已經有企業簽約入園。

諸多簽約的背后更多的是對華夏幸福的認可。2013年6月，公司與中國航天科工飛航技術研究院在智慧城市相關領域、物聯網應用、產業園投資建設等領域開展合作并簽署《戰略合作框架協議》。8月，公司與中國國際電視總公司建立戰略合作關系，共同推進大廠潮白河工業區的影視制作基地建設。10月，公司與潮白河工業區管理委員會及中國電力投資集團公司華北分公司，共同簽署《合作開發分布式光伏能源戰略協議》。11月，公司與河北省國防科技工業局決定建立戰略合作關系，共同打造環京津軍民結合產業帶，為區域經濟和產業發展提供有力支撐。

報告分析，公司聚焦區域經濟發展，精準定位產業機遇，全面打造核心能力，切實推動區域產業發展。通過加強區域經濟發展研究切實把握區域發展的客觀要求；提升產業研發和規劃水平，甄別產業集群發展機會，增加產業促進產品梳理；強化多元招商能力，積累和運用大客戶、大數據、圈層營銷等關鍵手段，迅速達成產業促進目標；建設和提升產業平臺，完善金融平臺，利用投資干預加速產業集聚和升級；優化產業園載體建設，全面提升產業園設計、建設和運營能力。通過“四港一基地”（產業港、科技港、商務港、孵化港和產業基地）的產業園產品，增強產業促進和快速發展能力。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，做產業新城和普通物業的區別有兩點：一要更注重合作，畢竟這涉及到不同產業平臺搭建、運營等技術問題。二要實現增值，和別的物業簡單依靠價格上漲不同，產業新城模式需通過產業持續升級，實現資金的循環和增值。華夏幸福的一系列可持續性的合作業務，均體現了這兩個思路。

據筆者了解，進入2014年，華夏幸福在產業促進上的動作頻頻，3月在美國加利福尼亞州硅谷設立全資子公司，打造硅谷高科技孵化器，投資方向集中于清潔能源、信息技術、生物醫藥、硬件等高科技領域的高質量、可產業化的項目。4月，與工信國際聯合打造跨境商務共建示范區，該商務區正式落戶浙江嘉善，雙方致力于推動嘉善縣跨境電子商務培育和發展方面的互動合作，以跨境電子商務鏈為核心，加強基礎設施、物流與服務業等領域的課題研究、信息咨詢、會議活動、招商推介和項目對接等。4月，與河北京通易購商貿有限公司簽訂《京東華北訂單處理中心庫房合作合同》，引入京東華北訂單處理中心庫房項目。該項目合作既是華夏幸福與電商龍頭合作的首次實踐，更是其平臺模式升級的再次重大突破。繼與工信國際戰略合作及嘉善跨境電商合作之后，為公司接入并培育電商和物流增值業務進一步創造有利條件。這些動作，均顯示出華夏幸福在推動產業升級上的決心和努力。

城市發展：增強城市承載能力塑造城市魅力/

華夏幸福通過不斷建設完善基礎及配套設施，加強城市綜合運營及城市營銷，整合城市資源、創新城市管理、彰顯城市精神，實現城市資源增值和城市發展最優化運作。

據悉，公司整合國內外一流資源，以全球視野與國際標準參與高品質的開發建設，公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格、AECOM、HOK等全球頂尖咨詢機構建立了長期的戰略合作關系，確保各項目在戰略規劃和設計理念層面匯聚全球智慧；同時，深入研究城市發展需求，以“幸福12+4+1”標準城市配套體系為起點，圍繞產品體系，構建城市核心區，全面滿足城市功能要求，無縫對接社區居住生活需求。

嚴躍進表示，華夏幸福的合作模式，為未來新型城鎮化的發展帶來了新啟示。目前新型城鎮化最缺少的就是合作機制，一般的房企在整合合作資源方面是比較欠缺的，從而導致以人為本理念的缺失。華夏幸福模式的優異之處在于，以高標準引入各類資源，在合作上實現開放式的交流，從而使得其開發理念能較好地為當地政府和投資者所接受。而這樣的認可，則會通過各類項目較好的成長性體現出來。

報告期內，廊坊北部新區入選中美低碳生態城市試點示范，固安大湖國際生活藝術節絢麗開啟，固安幸福學校主體結構封頂，沈陽首屆兒童冰雪嘉年華成功舉辦，大廠喜來登酒店實現試運營，進一步推動區域發展，展現區域發展魅力。

以固安為例，截止報告期末，園區累計廠站完工15座；道路完工98條，面積385.1萬平方米；景觀完工32個，面積170.9萬平方米。為實現生態環境的持續提升，固安工業區已建設完成14萬平方米的中央公園，200萬平方米的城市環線綠廊、13萬平方米孔雀大湖、50萬平方米大廣帶狀公園、100萬平方米永定河運動公園等八大公園，形成一核一環兩廊多片的城市景觀體系，園區綠化面積約500萬平方米，助力產城融合可持續發展。

國家新型城鎮化規劃 （2014－2020年）明確提出：建立完善跨區域城市發展協調機制。以城市群為主要平臺，推動跨區域城市間產業分工、基礎設施、環境治理等協調聯動。重點探索建立城市群管理協調模式，創新城市群要素市場管理機制，破除行政壁壘和壟斷，促進生產要素自由流動和優化配置。

對此，嚴躍進表示，目前確實很多房企開始轉型，希望用產業運營來獲取地方政府的青睞。但是，此類產業運營的一個誤區就是 “將產業導入當地就是最優的”。實際上，這是唯產業論。真正的模式恰是應該是華夏幸福的模式，此類模式下，產業真正串聯起來的不僅僅是各類實體產業，更重要的是產業背后的利益協調和分配機制。而華夏幸福通過跨區域的發展，刺激城市群的聯動發展。這一點，是很多區域性產業園開發商所不及的。“華夏幸福靚麗的業績，最根本是因為其抓住了新型城鎮化建設的最迫切需求。”嚴躍進表示。 （文/王慧）