每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

近四年沒有在北京土地市場露面，今年開年便豪擲73億連奪三宗地塊，遠洋地產拿地節奏的“突然提速”備受關注。

“這三塊地也是根據我們整體投資策略拿下的，現在來看今年一月份這個時機，不管是從土地價格還是競爭程度，都是不錯的。”4月18日，遠洋地產董事局主席李明在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，今年遠洋在土地儲備方面的投資計劃在150億～300億之間。

高周轉為王

“關鍵在于周轉率，核心凈利率上升是關鍵，抓效率抓成本就比以往更明顯，在五年前大家是不會關心房地產行業的人工成本是多少錢的。”李明對《每日經濟新聞》記者說道，在此之前，人工成本只占整個房地產行業運營成本的1%，鮮有超過5%的。

一邊是逐漸高企的運營成本，一邊是居高不下的土地價格，對于重點布局一線城市的房企來說，當行業利潤被逐漸攤薄，高周轉似乎成為了制勝的關鍵。

“我們計劃將周轉率從今年的22%提高到30%左右，要提高周轉率首先是要提高結轉收入，此外便是控制資產規模。”李明進一步解釋道，降低庫存是提高周轉率最快的方式，目前便需要把已經完工的項目存量消化掉，同時，要控制新增投入，加快銷售速度。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時同樣指出，在當前市場形勢下，隨著競爭越來越激烈，房地產行業平均利潤率大約每年以一個百分點的速度在持續下滑。因為近年來土地成本和資金成本越來越高，事實上開發投資的杠桿率也是越來越低的。

正如李明所言，為了提高周轉率將已經完工的項目存量快速的去化掉，所以不惜在價格上做出讓步。“過了兩年的項目要堅決清理掉。”李明告訴記者，目前在遠洋的庫存中，一年以上滯銷的產品貨值大約在100億，其中30%是因為市場、價格或產品本身所滯銷，“對我們來將真正滯銷的壓力不大。”

對于目前在杭州市場出現的“降價潮”，李明表示目前在杭州的三個項目降價壓力并不大，“其中一個項目銷售沒有問題，另外兩個項目存貨在10個億左右，但滯銷的也就是一兩個億。”

在采訪中，李明直言目前對于存貨量較大的城市也會有促銷的想法，“大概有5%左右的優惠”。

鋪路輕資產

遠洋地產在年報顯示，遠洋地產土地儲備于2013年減少7%至2135.3萬平方米，而大部分土地儲備都位于大連、秦皇島等環渤海地區。

“遠洋目前兩千多萬平方米的土地儲備，其中有1/3都是超大項目，這將會影響企業的周轉效益。”李明告訴《每日經濟新聞》記者，目前遠洋面臨兩大結構調整：區域布局調整以及土地規模調整。

李明進一步說道，對遠洋來說，北京市場是其一直關注的重點，但對于深圳、上海這些城市的儲備還應該進一步擴大。此外，遠洋在秦皇島、撫順、天津著幾個地區都有超過100萬平方米的項目，這些項目雖然土地成本較低，但不利于企業精細化管理。

李明透露，年內將對土地策略進行調整，以盤活公司的土地。在一些二三線城市，將對100萬平方米以上的超大規模項目進行調整，如秦皇島度假項目的部分土地已退還給政府。

值得注意的是，在遠洋兩千多萬平方米的土地儲備中，商業物業的土地儲備占到了300萬平方米，其中將近一半的面積都將作為自持物業。

“堅持住宅開發和經營性物業并重將是遠洋長期的策略。”據李明透露，遠洋在2013年經營性物業的收入達到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億，“但經營性物業對于資金沉淀的占比非常大，目前這部分的收入支撐大概需要100億以上的物業投資，先期可能要達到200億，這也是影響遠洋毛利率以及周轉率較低的原因。”

當記者提出關于輕資產運營的問題是，李明表示，輕資產運營是遠洋接下來十年發展的重點，“商業地產（重資產）和房地產金融（輕資產）要占到未來盈利的三分之二，預計一年之后會非常清晰。”據李明透露，目前掌管中國人壽投資的高管已經出任遠洋主管投資與房地產金融業務的副總裁，這也將為遠洋的輕資產運營鋪路。