每經編輯 每經記者 謝振宇 發自成都    

每經記者 謝振宇 發自成都

“其實我們現在是在小康時代做富裕時代的產品，雖然富裕時代還沒到來。”日前，成都萬華投資集團董事、總裁羅立平在接受《每日經濟新聞》記者專訪時如是說。

這一理念在成都萬華的開發路徑中得以體現：10多年前，萬華在成都近郊開始打造4000畝的“麓山國際社區”（以下簡稱麓山），公司得以聲名鵲起；目前，萬華2006年立項開發的占地達11平方公里的“麓湖生態城”（以下簡稱麓湖）前期總投入已達上百億元。

羅立平視這一轉變為從“近郊住宅”向“承接城市功能外延”的房地產開發。如今，萬華布局海南，又把目標“瞄準”了養老地產和度假地產。

但他也坦言，這種押注“富裕時代”行業發展趨勢的地產開發“很累”，過程中也感受到較大的壓力。目前，受制于所在區域規劃的變動和未確定，麓湖項目的產業打造尚處起步階段。

萬畝造城/

地處成都南面華陽 “麓鎮”的A4藝術館，在當地文藝圈內已小有名氣。日前，羅立平在這里接受了記者的專訪，侃談公司的運營和發展、項目開發的獨特理念等。

距離“麓鎮”百米之外，成都萬華正主導另一場“造城”運動。與公司此前開發的麓山相比，新項目麓湖的規模是前者的幾倍、甚至十倍。

公開信息顯示，麓湖總占地達11平方公里。自萬華于2000年開始打造的麓山進入銷售期后，麓湖便進入前期運作階段，項目于2006年立項籌備，2009年破土動工，2011年投入銷售。

成都萬華表示，麓湖將是一座以高端居住、高端商務、高端商業為核心，集休閑娛樂等其他城市配套為一體的新型城市，規劃居住、產業人口約30萬人。

羅立平說，麓山雖然配套很豐富，但畢竟只是一個社區級別的項目，在于“當初成功抓住了近郊住宅漸成主流的生活方式”，而目前“麓湖就是城市的功能往外遷出來”，麓湖擔綱“小型城市”功能的房地產開發。

前期，麓湖也多以高端物業的銷售為主。未來，將更多打造包括配套商業在內的產業項目。

“這種大盤的發展，銷售物業是一方面；另一方面開發商還需要有一些配套物業、綜合物業、持有物業、商業等等，這些非常重要。它是支撐這個區域發展的關鍵所在。”羅立平說，由于受制于整個區域規劃的調整和不確定，目前尚在等待相應結果。

近幾年，麓湖開始有了更多產出。在成都媒體的相應報道中，2011年~2012年，麓湖的銷售收入在10億元以上。羅立平表示，去年麓湖的簽約銷售額在23億元左右。

“從目前的對外宣傳來看，麓湖更多給人以生態宜居的面貌，銷售物業也多以高端住宅為主，暫時還停留在房地產開發的層面。”對于麓湖的開發情況，一位成都地產人士評價道。在他看來，產業項目或許是麓湖的遠景規劃，而從項目開發的安全角度考量，“從整個盤的去化安排來看，是先做住宅，從而撬動項目運作”。

那么，關于麓湖未來的產業打造，萬華方面有著怎樣的規劃呢？日前，成都萬華方面向《每日經濟新聞》記者書面回復稱，項目由三大產業體系組成：EOD（綠色生態辦公區）生態總部辦公、創意產業、城市休閑旅游產業。

“在麓湖涉及的產業中，公司已基本實現戰略合作框架的有創意文化、教育、醫療、酒店、城市綜合體等幾個方面，均為行業中的高端資源。”成都萬華方面表示。

羅立平透露，一旦規劃能夠快速敲定，公司的這些產業項目就會很快啟動，公司也在考慮與這些專業領域里有影響力的公司合作，比如做商業的，“我們會搭建平臺，引入一些戰略合作伙伴來一起開發”。

押注“富裕時代”/

“除了產品，麓山的成功，一定程度上還跟成都城市發展向南有關。類似的項目，放在其他區域最后或難有這樣的效果。”一位熟悉成都地產狀況的業內人士日前向 《每日經濟新聞》記者表示，如今萬華打造麓湖項目，仍契合了成都向南發展的總體規劃。

談及對麓湖的投資情況，羅立平透露，若按房地產業慣常的前期總投入計算，包括銀行貸款等投入，“我們現在大概在這個項目（指麓湖）里面投了約120億元的資金。”

不過截至目前，麓湖仍未進入大量產出階段。“將來（銷售額）到四五十億元的時候，我可以拿錢去投別的項目，不過現在還不是時候。”羅立平預計，明、后年將步入這一階段。

據《每日經濟新聞》記者了解，如今萬華已經布局全國，公司在海南的兩個項目，分別以養老地產和度假物業為主。

公開信息顯示，海南萬華房地產開發有限公司由成都萬華投資集團有限公司、三亞碩成房屋建設開發有限公司共同投資組建，注冊成立于2010年8月。萬華在海南的地產項目分別位于三亞和萬寧市，其中三亞的項目規模達萬畝。

不追求復制此前的地產開發模式，卻選擇有些“另類”的發展路徑，羅立平將其歸結于打造面向“富裕時代”的產品。“我們現在是在小康時代做富裕時代的產品，雖然富裕時代還沒到來。”羅立平表示。

“對于海南項目，我們目前主要在做前期戰略性的考慮。比如養老物業，隨著老齡化（社會的到來），將會成為（地產開發）主流的一個發展方向。”羅立平表示，雖然“養老物業最佳的時候還未到來”，但出于市場考慮，未來萬華或將率先推出海南的度假物業項目。

“萬華的開發都是長線項目，特點是項目周期長、規模比較大。其優勢在于，雖然去化率相對慢，但獲取土地的成本較低。”全經聯四川分盟秘書長何良栩分析認為，雖然旅游、養老地產項目是未來地產的大趨勢，但其中也存在一定的風險，“國內對養老地產的開發都還在探索階段，尚無完善的開發模式”。

何良栩認為，萬華做這些項目，需要以短線產品來保證現金流，前期通過住宅等短線產品來“以短養長”，“在資金方面，可通過資金的內循環。另外，就需要其他融資渠道來解決”。

“對房地產市場，從長遠來看，我還是一個悲觀主義者。”當被問及為何不像大多開發商一樣，在房地產開發上進行規模性復制時，羅立平給出了這樣的答復。他認為，這種戰略性的項目，其中有很強的機遇性的機會，“從未來戰略的角度來說是安全，是有前途的藍海領域”。

“每次做開拓者，不是簡單復制和拷貝。會覺得比別人走得累一點，比別人辛苦一點。但從商業模式上來說其實不是，我認為是更加長遠的思維方式。”羅立平向《每日經濟新聞》記者表示。

然而，麓湖項目的開發、以及全國布局的萬華，未來勢必會面臨不小的挑戰，或將考驗羅立平對富裕時代的“押注”。