每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“現在購買北京房子的所謂剛需，有很多人需要動用一家三代人的儲蓄作首付，再將大部分月收入還貸。”在網傳的毛大慶內部講話六個月前，一家全國性房企的品牌負責人就在和 《每日經濟新聞》記者的聊天中，提出對一線城市的地價和房價上漲過快的擔心。

不僅是北京、上海，很多城市都因為商品住宅庫存遠超今年一季度以來的銷售，引發市場的擔憂。整個一季度，除了少數城市外，多數一二三線城市成交量都大幅下滑，各地政府的救市聲音不斷。

然而，除了萬科外，多數房企對后市的判斷仍然比較樂觀。多家房企一季報數據顯示，其花在商品和服務購買的資金，較上一年都有大幅度增長。來自克而瑞的統計則進一步顯示，除了4月份外，整個一季度開發商在土地市場的活躍程度仍然好于去年同期。

一方面是庫存的商品住宅遠超需求，另一方面是企業仍然在增加拿地的支出，看似矛盾的現象背后，卻有一個合理的邏輯。一位業內人士認為這是一場賭局，很多開發商都知道房價繼續上行的概率非常小，但是他們都存在僥幸心理：萬一贏了，可以賺一大把。更何況賭局的“埋單者”絕不是開發商的老板，而是正在給他們買地提供 “彈藥”的各類金融機構。

開發、買地支出仍增長/

雖然克而瑞等多家機構的數據顯示，今年一季度全國多數城市的房地產銷售面積和銷售金額出現大幅度“雙降”，但是，眾多的房地產開發商并沒有因為銷售額和銷售面積的下滑，而減少在購買土地和項目開發上的資金支出。以金地集團為例，公司一季度銷售面積57.7萬平方米、金額77.1億元，同比分別下降11.8%和10.8%，其合并現金流量表顯示，一季度購買商品、接受勞務支付的現金支出高達104.29億，而上一年同期公司上述支出為45.76億元。

在一般情況下，房地產企業購買商品、接受勞務的支出，多用于土地購買、工程施工等方面。因此，現金流量表的上述數據，通常是觀察企業對市場的判斷的一個重要參考指標。

事實上，在銷售面積和銷售金額均下滑的情況下，金地并不是唯一一家增加經營開支的房地產企業。同樣在一季度出現銷售面積和銷售金額下滑現象的保利地產，一季度在購買商品、接受勞務的現金支出項上也增長了25億元左右，公司一季度的新開工面積更是增長了32.12%，新增土地儲備的建筑面積比當期簽約的銷售面積多出150多萬平方米。“招保萬金”中的另一家企業招商地產，一季度購買商品、接受勞務支付的現金支出甚至比去年同期增長了一倍多。

在現金流量表的上述會計科目中，支出最多的莫過于去年擴張最激進的泰禾集團。公司今年一季度的支出增長了342.82%。

在龍頭企業中，唯有萬科的支出是減少的，去年同期上述會計科目的資金流出量達到320.88億元，而今年這一數字只有249億元。

克而瑞信息集團研究中心總經理孟音說，事實上，今年一季度各家地產企業仍然在土地市場上斥巨資拿地，土地市場的熱情直到今年4月才開始正式消退。來自國家統計局的信息顯示，在商品住宅銷售面積下降5.7%的情況下，房地產開發企業的土地購置面積同比下降只有2.3%。

賭局：房價仍然會漲/

在解釋公司一季度高價拿地的原因時，一家房地產企業的品牌經理引述該公司董事長在業績發布會上的話說，“如果今年國家GDP增幅能達到7%、8%，那么北京的房價漲幅有希望至少保證在10%。”顯然，該公司對市場的前景還是非常有信心的。

泰禾集團總裁助理沈力男在解釋公司一季度在北京大舉拿地的原因時表示，北京房地產市場的供應相對于市場的潛在需求，依然供給不足。在這樣的背景下，北京市場仍會有不錯的機會。

孟音也認為，目前北京、上海等城市，供應量絕非遠遠超過需求，造成目前高庫存的主要原因是需求的萎縮。而導致需求迅速萎縮的原因有兩個：一是住房按揭貸款利率持續升高，導致一部分購買需求因為利率上漲難以承受房價；另一原因則是市場普遍看跌房價。購房者因為信心不足從而推遲入市。孟音認為，第二個因素是造成一季度銷售低迷的主要原因。

過去十年間，多次樓市宏觀調控都曾造成市場在短時間內迅速低迷。但隨著時間的推移，市場的看法發生變化，成交量又能迅速反彈。

開發商們顯然注意到了這一現象。《每日經濟新聞》記者發現，一季度房地產商普遍通過追加借款來提升公司的“御寒”能力。

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，包括保險資金、地下私募在內的多類資金正在流入房地產，這使得開發商在銷售不暢的情況下，依然能保證資金充裕。

投資人的風險：為輸家買單/

隨著此前房價不斷攀升，開發商的風險正在不斷增加。“對于這一點，開發商看得很清楚。他們之所以敢這樣做，是因為他們早已經把賺到的轉移出了房地產業。最終承擔風險的，并不是開發商的老板。”薛迥文說。

如果不是開發商自己，那么誰將為市場供應過剩和房價下跌“埋單”？答案非常明確，那些正在為地產業源源不斷輸送資金的金融資本。

其中風險最大的，也許是那些承諾過高回報預期的地產私募和信托借款。加上發行成本，房地產私募、信托的平均借款融資成本一度高達15%甚至更多。

高額的投資回報，使這些融資工具習慣于在房地產行業的高風險領域尋找新的投資機會。而這些領域之所以能夠達到如此高的回報率，通常是因為銀行等對風控有更高要求的部門已經不愿意將錢借給房企了。

漢斯集團亞太區高級執行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境內私募基金的高回報是很難做到的。當然不排除有基金會采用更高的投資杠桿來實現承諾的回報。但通常情況下，這將帶給投資者更大的風險。

而在薛迥文眼里，追逐高回報的地產私募或者信托為高風險的房地產開發投資行為“埋單”的概率正在增加。事實上，此前已經有信托因為信托借款項目的逾期違約而不得不選擇剛性兌付。

不過，遭遇了庫存滯銷壓力的房地產業仍然有很多機會。正如萬科總裁郁亮在公開力挺毛大慶時所說，“不動產精細化才剛剛開始”。無論是住宅客戶，還是消費地產、產業地產的客戶，需求和以前都會有不同，原有存量的不動產難以滿足他們的需求，無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會帶來機會。只是客戶的需求會越來越精細化，不只是面積越來越大這么簡單。

有能力把握這些機會的企業將成為行業中的領先者，他們所掌握的經營優勢仍然被認為是企業的高度機密。而《每日經濟新聞》記者通過2014價值地產總評榜組委會提供的線索，了解到行業領先者不用擔心高庫存的秘密。在未來的兩到三個月時間里，《每日經濟新聞》將逐步公開這些秘密，幫助投資者找到那些在房地產產能過剩的大環境下，不用降價依然可以有不錯銷售表現的明星企業。