每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

近來房地產(chǎn)市場的波動已傳導至土地市場，土地交易量不僅萎縮，甚至有開發(fā)商拿地出現(xiàn)反悔的現(xiàn)象。

土地出讓收入減少一方面影響地方償債水平，地方債面臨違約風險；另一方面，會抑制土地抵押貸款擴張。財政部財科所副所長劉尚希在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說，土地降溫直接影響地方融資，一般而言地方用土地作杠桿進行融資，現(xiàn)在土地收益下降，土地的杠桿率自然降低，銀行會根據(jù)土地價格調(diào)整貸款的額度，這又進一步影響到地方政府公共設施的建設。

在土地市場逐漸冷卻的背景下，城投債在三四月份迎來井噴，短期內(nèi)或?qū)⒊蔀榈胤交A設施建設資金的重要來源。

樓市降溫波及土地市場

目前，樓市成交低迷不僅影響到二、三線城市的土地出讓金，一線城市的土地交易也難避免。“五一”期間，各機構(gòu)報告顯示京滬深等一線城市成交量銳減，如中原地產(chǎn)追蹤54個城市五一新建商品住宅銷售同比下降47%，創(chuàng)下四年來最低水平。

2013年，全國土地出讓收入總金額創(chuàng)紀錄地達到4.1萬億元，盡管今年一季度土地出讓收入依然維持40%的增長，但有分析指出這種增長主要是土地出讓收入分次分期繳納，而一季度較高的土地收入增速反映的是前期的土地出讓情況。

國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度土地供應量已出現(xiàn)同比負增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款增速也大幅回落。尤其到了三四月份，土地市場冷卻的跡象愈加明顯，各地出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，多市開推介會“叫賣”土地，但效果仍不明顯。

目前，財政部尚未發(fā)布最新的土地出讓情況報告，但于5月12日發(fā)布的4月財政收支情況顯示：與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。此前，財政部在今年財政預算報告時做出了土地出讓收入下降11.8%的判斷。

中金公司日前發(fā)布報告稱，房地產(chǎn)銷售的變化傳導至土地市場，主要有預期和現(xiàn)金流兩個渠道，房地產(chǎn)銷售的預期決定房地產(chǎn)商是否拿地，其次是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金也受房地產(chǎn)銷售影響。“銷售下降對房地產(chǎn)投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現(xiàn)出來，預計未來幾個月土地收入增速將下降，并呈現(xiàn)負增長。”

城投債重新迎來井噴

目前，地方政府收入主要包括三塊：一般預算財政收入、中央對地方轉(zhuǎn)移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入，2007年以來土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。今年一季度，地方賣地收入與地方公共財政收入的比例達1:1.8。

中誠信國際分析師李詩認為，如果土地出讓的減少發(fā)展成一種趨勢，那么地方政府可能需要尋找其他的償債來源以彌補土地收入的減少。

而目前各地政府采取的手法是救市，以此穩(wěn)住房地產(chǎn)和土地市場下滑態(tài)勢，此舉被視為地方對土地財政的依賴使然。

土地出讓收入與地方債有關(guān)，一份23省市土地財政依賴度排名報告顯示，截至2012年底，23個省（市）最少的有1/5債務靠賣地償還，浙江、天津2/3債務要靠土地出讓收入償還，分別達66.27%和64.56%。在被審計調(diào)查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達81%，縣級政府也超過50%。

審計署的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨，而土地收入下降將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發(fā)債務風險。

劉尚希在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說，政府性基金預算是單獨預算，也就是說土地收入沒有在公共預算里，因此不會對教育醫(yī)療等剛性公共服務造成影響，而主要是影響政府性基金預算，一些項目的計提可能會受到影響，但這類支出不是剛性，有彈性。

中金公司首席經(jīng)濟學家彭文生在報告中指出，土地財政下滑給地方財政帶來壓力，會產(chǎn)生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產(chǎn)投資；二是增加地方政府債務風險；三是不利于信貸擴張，總體上會給宏觀經(jīng)濟帶來緊縮效應。

由于土地被用作了地方政府融資平臺的抵押物，房地產(chǎn)開發(fā)商也常常用土地作為其籌集建設資金的抵押品。中金報告稱，過去幾年土地抵押貸款大幅增長，84個重點城市土地抵押貸款從2008年的1.8萬億元增長到2013年的7.8萬億元。土地抵押貸款增速高于同期人民幣貸款增速，土地市場趨冷將會導致地價下跌，土地的抵押風險加大，抑制土地抵押貸款擴張。

目前，以土地出讓收入的支出在硬性計提扣除后，地方政府可自由支配的大概在三四成，這部分主要投向基礎設施領(lǐng)域。不過，目前中國各地方政府設有數(shù)以千計的融資平臺，以為鐵路、公路、污水處理系統(tǒng)等基礎設施建設項目籌集資金，這些平臺通過發(fā)行城投債等方式進行再融資。今年以來，城投債重新迎來井噴的局面。

截至今年一季度末，城投債累計發(fā)行規(guī)模達3594.70億元，較去年一季度的2993億元同比增加601.7億元，增幅20.10%。四月份繼續(xù)迎來井噴的局面，各地方城投債募集的資金無外乎棚戶區(qū)改造、基礎設施、公共服務等領(lǐng)域建設。

李詩認為，城投債發(fā)行火爆一方面在于各地政府為城鎮(zhèn)化建設積極融資，繼續(xù)通過加強基礎設施建設投入維持經(jīng)濟增長，另一方面也不排除地方政府面對即將到期的兌付壓力，加大借新還舊力度的可能性。