每經編輯 張海英    

◎張海英

房地產市場進入深度調整期，房企的銷售壓力進一步加劇。在此背景下，房企的促銷活動一浪高過一浪。據《中國證券報》報道，位于北京亦莊的某樓盤近日推出 “全盤無首付”促銷政策。

每到樓市低迷期，“零首付”都會重現江湖。今年以來在三、四線城市也不斷出現“零首付”和“低首付”。開發商以“零首付”來促銷，顯然是為了誘惑那些暫時付不起房屋首付款的消費者來買房，以提高樓盤銷量、拉升公司業績。

從過去情況來看，“零首付”一般有多種方式：最常見的是開發商臨時墊首付款，然后讓購房者在約定時間內分期還款或一次性還款。第二種是將房屋價格提升后對首付款進行“減免”，最后由銀行來墊首付款。還有一種方式是做消費性抵押貸款。推出“零首付”的北京開發商采取何種方式不得而知。

不管什么方式的“零首付”，對銀行而言都意味著風險，因為這讓銀行失去了對風險客戶的辨別能力，一旦某些購房人缺乏后續還款能力，房子就有可能變成銀行不良資產。對購房人而言“零首付”看上去緩解了購房壓力，實際上潛藏更高的購房成本或更大的風險，若不能按時還開發商墊款，房子或被收回。

在“零首付”游戲中，開發商是設計者，自然也是最大獲益者，可以提高銷量、回籠資金、拉升業績。而購房人和銀行則要承擔潛在風險。如果“零首付”繼續蔓延，則會對國家金融安全構成一定威脅，因此，有必要及時調查“零首付”樓盤，如果認定違反現有政策應該立即叫停。

2006年出臺的 《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》規定，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。這意味著，無論是“零首付”，還是低于30%的低首付，都是違規的，對于違規現象，各地住建、銀監等部門理應嚴肅查處。

據悉，近日某媒體引述銀監會高層內部講話指出，房地產貸款區域性、結構性風險加大，要嚴防虛假按揭貸款，嚴防以消費類貸款用于購買房產，嚴禁零首付、開發商代墊首付資金等違規行為。既然政策不允許“零首付”，監管部門也表態嚴禁“零首付”，為何最近還是在北京等地出現“零首付”？

綜合相關報道來觀察，“零首付”之所以頻現，主要是因為過去從未見對“零首付”開發商進行處罰，開發商違規的膽子就會越來越大。再加上各地監管者對“零首付”不知情，即使知情取證較難，所以，開發商往往不把相關規定放在眼里，而地方監管者在土地財政的影響下，對開發商違規銷售也就 “睜只眼閉只眼”。

“零首付”既是樓市低迷的產物，也是貸款難、首付高的折射。在樓市低迷期，開發商合理合法的促銷手段應該是降價銷售。而商業銀行也應該積極支持首套房貸需求，不給開發商玩弄“零首付”的機會，或者不與“零首付”開發商合作。

一言以蔽之，“零首付”是一種既違規又有風險的誘惑。雖然有一定誘惑力，但成本與風險仍不容忽視。尤其在樓市下行期，“零首付”對購房人、對銀行、對金融等方面而言，風險更大。