宋衛(wèi)平從“綠城”轉(zhuǎn)型“藍(lán)城”說明了什么？

新華網(wǎng)杭州5月25日電 (記者方益波、王政)引發(fā)廣泛關(guān)注的“融創(chuàng)收購綠城股份”一事在23日告一段落。在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會上，綠城董事長宋衛(wèi)平宣布今后他將重點(diǎn)經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、代建服務(wù)為主的“藍(lán)城”品牌，并稱市場大環(huán)境占到此次出讓股權(quán)原因的30%。

隨著成交持續(xù)不振、打折促銷增多，借助樓市狂飆猛進(jìn)而發(fā)展起來的房產(chǎn)商，正面臨重新洗牌、資源整合、轉(zhuǎn)型升級。

綠城開發(fā)方式已經(jīng)難以為繼

原本一房難求的杭州庫存房源迭創(chuàng)新高，可售住宅總量已達(dá)7萬多套。產(chǎn)能過剩，西溪濕地邊上某名企開發(fā)的“豪宅”從原來2萬多元一平方米跌到僅一萬三千元。盡管自稱已將“難題”交給了融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，宋衛(wèi)平仍對樓市現(xiàn)狀感到怠倦。

就在融創(chuàng)和綠城召開發(fā)布會之際，萬科總裁郁亮正在杭州城東參加城市樂跑活動，除了給融創(chuàng)和綠城送去祝福之外，他對市場大勢的判斷是樓市正在開啟“白銀時(shí)代”。

宋衛(wèi)平認(rèn)為“現(xiàn)在是房地產(chǎn)最低谷的時(shí)候”。無論如何，綠城以前那種“不怕成本高，只怕不夠好”的開發(fā)方式已經(jīng)難以為繼。孫宏斌說，以后會根據(jù)成本考慮適當(dāng)降低有些樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，“這樣日子好過一點(diǎn)”。

善于制造的綠城交盤給善于銷售的融創(chuàng)，意味著以前只要搭上房地產(chǎn)這輛“快車”、怎么做都能賺錢的企業(yè)，今后將不得不面對市場環(huán)境嚴(yán)酷的拷問，在“價(jià)廉”和“物美”之間找到準(zhǔn)確的平衡點(diǎn)，并建立獨(dú)特的優(yōu)勢和核心競爭力，才有生存下去的理由。

不管房企之間如何騰挪轉(zhuǎn)移，很多人堅(jiān)信，樓市走向起決定性作用的還是政策指揮棒。

23日，杭州市物價(jià)、房管部門聯(lián)合出臺規(guī)定，凡是房企降價(jià)超過備案價(jià)格15%的，將無法進(jìn)行網(wǎng)簽，需要重新報(bào)備價(jià)格，此舉被市場解讀為“限降令”。相關(guān)部門立即對此說法進(jìn)行了否認(rèn)，在樓市走向日趨微妙的當(dāng)下，顯示出了有關(guān)部門在政策考量與經(jīng)濟(jì)盤面的夾縫中無比糾結(jié)的心態(tài)。

對接市場需求才能適者生存

綠城是中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，在全國不少城市、特別是長三角地區(qū)有多個(gè)項(xiàng)目。綠城以苛刻追求品質(zhì)成就了當(dāng)今中國少見的房企口碑，宋衛(wèi)平被譽(yù)為商人中的“理想主義者”。

綠城的開發(fā)特點(diǎn)是為追求高品質(zhì)不計(jì)成本，包括在拿地上也是擴(kuò)張式的，多次成為“地王”，很少有收縮的狀態(tài)，長期高負(fù)債率。幾次大的調(diào)控，綠城一度陷入低谷，但最終在“救市”中復(fù)活，被人們認(rèn)為“又賭對了”。在過去十多年的樓市上升期，綠城“一根筋往前沖”，不管地價(jià)有多貴，建安成本如何上升，最后都有持續(xù)飚紅的市場來承擔(dān)。限購限貸以來的調(diào)控中，終于遭遇挫折。綠城大部分產(chǎn)品定位高端，60%客戶對象是企業(yè)主，正和調(diào)控“直面相撞”。宋衛(wèi)平嘆息說，6年前在無錫拿的地，房子出類拔萃，價(jià)格也不貴，但被限制的客戶太多，成了難以消化的庫存。

2012年，綠城一度掙扎在“生死線”上。當(dāng)年，綠城與融創(chuàng)訂立合作框架協(xié)議，又獲得香港九龍倉戰(zhàn)略性投資，終于渡過難關(guān)，但再也沒法回到曾經(jīng)的輝煌。直到如今融創(chuàng)以近63億港元(7.7526, -0.0006, -0.01%)收購綠城，成為今年中國地產(chǎn)最大收購案。

一度被稱為“樓市晴雨表”的杭州房地產(chǎn)市場自1998年商品房改革以來，南都、綠城兩家名企一度各領(lǐng)風(fēng)騷，這兩家當(dāng)年浙江最大的房企都有鮮明的文人風(fēng)格，相隔幾年先后出售股權(quán)給產(chǎn)品層次多元的萬科和以“狼性”銷售著稱的融創(chuàng)，充分說明一個(gè)現(xiàn)實(shí)：當(dāng)下的市場不相信“文藝范兒”，準(zhǔn)確及時(shí)對接市場需求才能適者生存。

代表了行業(yè)“細(xì)化發(fā)展”趨勢

融創(chuàng)購綠城股份，網(wǎng)上輿論和不少綠粉表現(xiàn)“悲情”，宋衛(wèi)平從綠城向藍(lán)城的“轉(zhuǎn)身”未嘗不是一件好事，也代表了房地產(chǎn)行業(yè)資源重新配置和優(yōu)化整合的“細(xì)化發(fā)展”趨勢。

從綠城的發(fā)展歷史以及宋衛(wèi)平自己言論來看，過去的綠城一直希望把自己定位為城市的公共事業(yè)建設(shè)者，綠城長期以來成本高，負(fù)債高，利潤薄，是“不太會賺錢”的公司。

宋衛(wèi)平今后將重點(diǎn)打造以養(yǎng)老服務(wù)、商業(yè)代建、農(nóng)業(yè)、教育等為主的“藍(lán)城”。正如他所言：“為老人家服務(wù)，是一片‘藍(lán)海’。”丟掉了一個(gè)傳統(tǒng)模式的宋衛(wèi)平，多了一個(gè)做養(yǎng)老模式的新宋衛(wèi)平。實(shí)際上是從傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)商向“生活品質(zhì)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型升級。

而融創(chuàng)被綠城方面認(rèn)為具有更優(yōu)秀的市場判斷和高周轉(zhuǎn)能力，2012年兩家合資的上海融綠公司在成立第一年銷售規(guī)模已進(jìn)入上海市場前三甲。讓經(jīng)營人才在困難環(huán)境中施展身手，讓制造人才去潛心發(fā)揚(yáng)“專業(yè)主義”，這是市場變化大浪淘沙形成的合理布局。

十多年商品房市場發(fā)展，歷經(jīng)多次調(diào)控和市場起伏，不管怎樣，隨著中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展和住宅文明的不斷提升，人們對住房的要求會越來越多元，不管企業(yè)如何倒騰，“物有所值”是市場永遠(yuǎn)的價(jià)值觀，掌握購買力的廣大購房百姓才是去留、興衰的最終決定者。

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