每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自云南    

每經記者 杜冉樂 發自云南

一個是濱海之南，一個是彩云之南；一個擁有獨特的熱帶海洋氣候，一個占據豐富的自然人文資源，這就是海南和云南。去年，云南省旅游總收入首次突破2000億元。亮麗的成績單，難掩當地旅游地產的投資狂熱，甚至一些超級旅游項目屢撞政策紅線。不過，這似乎并不妨礙云南推進 “旅游強省”的戰略。

前不久，云南省與海南省展開戰略合作，深化“山海互動、一程多站”合作模式等。云南省旅發委相關部門負責人表示，現代旅游已升級到度假游，但他們仍停在觀光游。

不過，海南度假模式并非完美無缺。中國旅游研究院副研究員楊彥鋒向《每日經濟新聞》記者表示，“海南所有的海灣全部規劃完了，所有東海岸的地都賣出去了，未來就缺乏發展空間了。關鍵是大家要有長遠的規劃，不要因為短期的利益把好資源都給賣掉了。”

在海南某旅游地產老板看來，海南資源獨特，客群以旅居為主，其旅游地產已轉型定位中高端，市場回歸理性，而云南與周邊存在相似資源，客群相對低端，未來將分流部分海南客群，應走大眾路線。

云南觀光游VS海南度假游/

去年，海南省旅游總收入428.5億元，同比增長13%；接待旅游過夜人次3672萬人次，同比增長10.6%。同一時期，云南省旅游總收入首次突破2000億元，同比增長24%；接待國內游客接近2.4億人次，同比增長22.1%。

然而在高速發展的背后，云南旅游也有“成長的煩惱”。相比海南度假游搞得風生水起，云南雖然旅游資源富集，卻一直為自身徘徊于“觀光游”而不自在。

云南省旅發委相關部門負責人在海南考察之后，深有感觸地向《每日經濟新聞》記者表示，“海南因為資源單一，在度假游方面搞得比較好，而我們目前就還停留在觀光游階段。”

隆鑫地產集團海南分公司總經理及勁松在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析說，“海南省沒有太多的景點，客群以旅居為主，停留時間長，但云南游客一天可以去好幾個景點，觀光游占多，如何將游客留下來過夜或度假仍是一道坎兒。”

實際上，以1999年的世博會為標志，云南觀光旅游達到頂峰，但新世紀以來，隨著國內居民可支配收入增長和群眾對高品質生活的追求，觀光游降溫，休閑度假游開始升溫。直到2006年，云南省確立“旅游二次創業”戰略，首先從開發新產品及其配套上加大投入，這也是近兩年云南旅游地產投資火熱的一個關鍵因素。

海南“光鮮”度假模式背后/

“很多地方開發旅游地產項目是有配比的，不是一次性就開發完的。三亞的教訓很多，很多優質的海灣全部建成旅游地產項目，銷售完以后就只產生一次性的財政收入，沒有持續經營的機制。”中國旅游研究院副研究員楊彥鋒指出。

目前，楊彥鋒是《我國旅游地產投資過熱的形成機理及其規制研究》國家級課題組的副組長，他說，目前整個海南所有的海灣全部規劃完了，東海岸的土地都賣出去了，未來沒有發展空間。

不過，近日新華網報道援引三亞市委副書記、市長王勇的講話內容說，“目前，旅游業和房地產業仍是三亞經濟發展的重要支撐，但未來，支撐三亞經濟的將是消費。資源是有限的，從環境保護的角度，我們必須不斷轉型，加快轉型。”

克而瑞最新報告顯示，截至2013年底，全國旅游地產主要集中在海南、閩東南、長三角、兩廣、環渤海與西南六大板塊。其中，海南擁有1096個項目，占全國總數的21%，西南有330個項目，占全國總數的6%。從開發體量來看，目前海南存量8300萬平方米，西南占有1.35億平方米。

“從總體用地規模來看，目前全國旅游地產累計用地規模超過10億平方米，未來旅游地產用地將向中部、西北、西南等地區擴展。”克而瑞研報預判稱。

對于云南旅游業來說，前有海南這個“強手”，后有四川等各路追兵。云南面對的是追逐“旅游強省”美好理想與地產投資暗潮奔涌的博弈。

前不久，據《經濟觀察報》報道，云南省旅發委官員稱，云南省10大歷史旅游文化項目投資超過千億元，實際是一種借旅游搞地產的圈地行為。另據相關媒體援引云南省房協的數據稱，云南旅游地產投資已達2萬億元。對于上述數據，《每日經濟新聞》記者向云南省旅發委求證，但其相關部門并未回應。

楊彥鋒指出，“全國開發過熱的地區比較多，比如三亞、青島、威海、煙臺、營口屬于開發過剩的典型。云南不算很典型，麗江、版納、大理有旅游地產，但還沒有到熱得不行的地步。營口屬于旅游地產過熱、過剩到快崩潰的城市。三亞、云南的體量很大，但都有旅游資源撐著，還撐得住。”

《每日經濟新聞》記者注意到，從去年初云南省旅游局升格為云南省旅發委，到近日云南官員前往海南省“取經”，并簽署旅游戰略框架協議，云南“旅游強省”戰略進一步提速。

按照云南省的戰略部署，下一步要加快推動旅游產業建設的六個轉變，包括變單極突破為融合發展、變分散發展為集群發展、變產品經濟為品牌經濟、變初級消費為綜合消費等。

“因為國家給予海南的政策比較好，定位為國際旅游島，他們那些大項目很讓人震撼。比如臨海先行試驗區，現在不單是紙上的規劃，已有項目成型了，建設速度很快。”云南省旅發委相關部門負責人說，兩地的不同點在于海南是一個島嶼，云南是一個邊疆省份，資源稟賦不同，海南稍微單一，所以專門做海濱度假。

不過，云投集團董事長保明虎曾表示，云南觀光旅游應與休閑度假、專項旅游并重，而不是簡單化的“從觀光型旅游向休閑度假旅游轉型”。

在楊彥鋒看來，當前旅游地產也出現了途家等創新模式，盤活存量，搞得比較火，但這種模式越火爆，旅游地產泡沫越需要擠壓。目前關鍵要有長遠規劃，充分論證，慎用公共遺產資源，絕不能竭澤而漁。

被“低估”的云南旅游地產/

當前，云南旅游地產投資如此火熱，應如何正確引導旅游客群參與消化？相對于海南三亞高企的房價，云南西雙版納的房價僅為其1/5，不僅具有較強的競爭性，還具有抗跌性。

景洪房產信息網透露，在入網備案的243個項目樓盤中，今年已售面積682.3萬平方米，已售金額239.09億元，均價3504元/平方米。

“西雙版納這么好的氣候，目前房價還這么便宜，城區均價4200元/平方米，郊區3500元/平方米，從來沒有瘋漲過。作為旅游地產，海南已不太適合做投資了。”世紀金源集團西雙版納項目營銷經理介紹說，即便是2008年金融危機，這里也沒受到太大的影響。

不過，《每日經濟新聞》記者查詢中國指數研究院三亞近期的房價走勢發現，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月環比略微增長（不超過1%），今年2月與4月曾環比小幅下降，總體房價在24700元~25100元/平方米之間浮動。

在及勁松看來，三亞本來就是海南旅游地產的主戰場，旅游地產作為專業市場，其實就是人們的第二剛需，這兩年整個海南旅游地產“量價”比較穩定、理性，目前項目銷售雖出現了萎縮，但沒出現 “跳躍式”升降。

在旅游產業活躍度上，西雙版納已比肩甚至超越三亞。去年，三亞接待過夜游客1228.4萬人次，增長11.5%；實現旅游總收入233.3億元，增長21.4%。同一時期，西雙版納接待國內外游客1494.4萬人次，增長19.2%；旅游總收入171.7億元，增長22.7%。

從兩地的商品房銷售情況來看，去年三亞銷售商品房105.1萬平方米，增長70.5%；西雙版納銷售商品房146萬平方米，同比增長11.5%。

《每日經濟新聞》記者發現，在由亞太環境保護協會、中國城市競爭力研究會評價中心等組織的2013年中國避寒城市TOP50排名中，西雙版納位列榜首，三亞屈居第二。云南共有9個城市上榜，而海南省僅有4個城市上榜。

楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢來看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游強省戰略，做旅游地產還是比較適合布局的，像美國人逐步往佛羅里達遷移，因為靠海，氣候也好，影視娛樂業、IT行業都往那里聚集。如果中國經濟增長到一定程度，人們注重生活質量更多一些，依賴資源的產業更少一些，云南也有可能成為“中國的佛羅里達”。

客群定位“大眾化”/

“三亞旅游地產正在轉型中高端。”及勁松表示，三亞已出臺政策限制80平方米以下的房子，因為之前出現過“堵城”的情況，他們發現人過多不是一件好事。

據了解，今年4月3日三亞停建80平方米以下小戶型的消息不脛而走，對此，三亞規劃局承認了這一事實，并表示未來三亞房地產通過引入金融、會展等創業產業推動轉型升級。

三亞市政府網稱，建市以來，三亞市堅持高端取向，咬定打造國際濱海旅游度假天堂目標不放松。旅游業、房地產業、金融業快速發展，總部經濟、智慧經濟迅速崛起。

在及勁松看來，相比海南三亞，云南西雙版納等地的旅游地產不僅價格偏低，還可以容納更多的旅游人群，未來必然會分流部分海南投資客群，因此云南應選擇走差異化路線，做好大眾市場。

不過，云南至祥置業研究總監田志余 《每日經濟新聞》向記者表示，“海南旅游地產可復制性不大，因為它遇到了好時機，景點單一，而云南每個地州都有自己的旅游特色，如何總體定位客群，難度很大，營銷成本很高。”

品牌房企應如何從產品上細分大眾客群？在海南房地產酒店運營策劃CEO萬志兵看來，房企一定要做好項目定位，選好恰當的合作伙伴，把建筑融入到旅游環境當中，通過對旅游地的自然歷史人文等方面進行一系列梳理，提煉出主題，再通過建筑的方式把主題表達出來。旅游地產不僅僅是功能化的建筑，還需要通過一系列差異化的規劃設計來提升產品價值。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）