每經編輯 每經記者 杜冉樂 云南攝影報道    

每經記者 杜冉樂 云南攝影報道

在傣族語中，西雙版納意為“勐巴拉納西”，是一個寄托心靈的神奇之地。如今這里不再安靜，異常躁動。

近兩年來，世紀金源、萬達、雅居樂等10多家巨頭扎堆西雙版納，搶食旅游地產商機，幾百畝、幾千畝甚至上萬畝的超級大盤橫空出世。

目前，世紀金源、萬達等多個超級大盤集中放量，占據了西雙版納供應量的半壁江山。

令人意外的是，西雙版納本地客源的購買力驚人，占到至少60%市場。當地一位房企高層透露，一些大盤營銷就像“賣白菜”一樣出貨，部分項目利潤低至5%。

如今，隨著國內部分地區房價出現松動，西雙版納暴利炒房開始降溫，購房者心態趨于理性。

旅游大盤扎堆景洪/

從各地飛往西雙版納的航班，最終降落到了首府景洪市的嘎灑機場。圍繞著嘎灑小鎮，尤其是剛規劃的空港新區，各路資本或財團展開圈地狂潮。一位開發東盟國際項目的云江地產操盤手介紹說，2007年嘎灑鎮被省政府列為全省60個旅游小鎮中的29個開發建設旅游小鎮之一，總體規劃面積80平方公里，共開發項目20個，總投資645億元。

5月10日下午，《每日經濟新聞》記者來到距離嘎灑機場僅1.5公里的云江地產東盟國際二期項目。按照規劃目標，這個大型旅游項目預計5年完工，計劃分三期開發，總占地400畝。其中一期項目170余畝，建筑面積10萬平方米，總投資4億元。

距嘎灑鎮西南4~5公里外的大黑山腳下，雅居樂去年10月拿下了13宗連片地塊，占地53萬平方米，目前正在平地、打樁，預計明年開盤。

去年，西雙版納州旅游總收入171.6億元，僅景洪市就貢獻了八成的旅游收入，開發巨頭們也將地產籌碼押注于此。景洪房產信息網披露，目前入網備案總計243個項目，5月21日成交36套，均價5078元/平方米。

在曼弄楓片區，世紀金源集團打著“我們造城”的理念，正在開發4000畝的濱江果園避寒山莊項目。該項目營銷經理介紹說，“目前，西雙版納城區均價4200元/平方米，郊區均價3500元/平方米。”

號稱“中國西南第一文旅大盤”的萬達西雙版納國際度假區，位于景洪市西北部的噶棟片區，占地6平方公里，總投資150億元。該項目除了背靠萬達之外，還有聯想控股、中國泛海、一方集團與億利資源4家投資主體。據了解，項目一期開盤均價4000元/平方米，已基本售完，去年回籠資金10多億元。據當地政府工作報告顯示，截至2013年底，西雙版納旅游大項目投資達到73.3億元。

項目利潤率低至5%/

“單純從旅游地產考慮，這些項目已經受到很多限制，企業本身進來也賺不到錢。”西雙版納州招商合作局調研員吳松偉說。

世紀金源集團一位營銷經理稱，“我們這房子，城市地皮約300萬元一畝，成本1300~1400元/平方米，加上周邊配套投入，算下來利潤沒多少。”

在曼弄楓片區投資開發曼儂新界項目的四川熙盛集團一名銷售顧問介紹說，“世紀金源那個項目就像‘賣白菜’一樣，賣得很好。”

不過，旅游項目價格成為制約其利潤率的關鍵因素。前述營銷經理解釋說，“版納的房價從來沒有瘋漲過，但一直是穩中有升。”

記者站在流沙河西岸，向夢云南·雨淋瀾山項目所在的南聯山望去，原來大片蒼山的地表已被推土機鏟平。負責開發該項目的云南城投云城置業總經理楊濤坦言，“目前我們整個項目投入成本很大，尤其是景觀資源，我們也很注重投入，估算下來項目利潤率僅有5%。”

中投證券近日發布的報告顯示，在124家A股上市房企中，去年平均凈利潤率僅13%，同比下降1.7個百分點；今年一季度平均凈利潤率又下降至12%，同比下降1.6個百分點，預計行業盈利增速持續放緩。旅游地產項目利潤下滑，導致部分開發商在精裝修上做文章。

本地客源撐起六成市場/

目前面對旅游大盤的集中放量，供需結構是否發生了逆轉？西雙版納州住建局副局長易德軍向《每日經濟新聞》記者表示，“目前版納旅游地產開發量和需求量是否匹配，還不好說。”

“版納高強度開發，這其實就是地產開發，旅游地產只是一個口號和噱頭。”云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研表示，長遠看，西雙版納是一個避寒和度假勝地，旅游地產供需沒有大問題，但現在時間和空間不匹配，短期內一些開發商可能會撐不住。

作為西雙版納本地的主力開發商，冠城置業也感到了當前市場的降溫。冠城·美域項目營銷部置業顧問湯小明稱，目前還沒有感覺到房子賣不出去，但沒有以前那么好賣了。

當地市場的客源結構如何？西雙版納州旅游局局長袁松青表示，“考慮到氣候資源，很多都是由候鳥式的外來人買下的，他們占到40%，本地客群占到60%。”

市場一線的實際需求情況也印證了上述說法。據湯小明介紹，從冠城置業以往開發的幾個旅游地產樓盤購買人群來看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置業總經理楊濤透露，夢云南·雨淋瀾山項目一期推出了170多套聯排別墅，現已基本清盤，70%~80%為本地客購買。

楊濤解釋說，他們的高端住宅主力戶型為89平方米，均價才1.1萬元/平方米，當地人買房主要是改善型的，購買力很強。一位當地樓市資深人士認為，西雙版納州，尤其是景洪市周邊的農民種香蕉、橡膠，很有錢，家底幾十萬元很正常。

景洪市政府工作報告顯示，2013年景洪市城鎮居民人均可支配收入21152元，實際增長13.5%，增速高于全國6.5個百分點；農民人均純收入8909元，實際增長15%，增速高于全國5.7個百分點。

投機需求降溫/

嘎灑鎮一位企業老板回憶說，世紀金源項目以前開盤時，從昆明等地來的外地客一出手就是 好 幾套，一套40萬元左右，等待半年之后，轉手可賣60萬~70萬元。世紀金源前述項目經理也毫無諱言地說，整個項目有30%的比例為投資客。

由海誠集團投資的告莊西雙景二期項目“湄公河人家”宣傳資料顯示，如果消費者投入32萬元，月收益就能達到4500元以上。

到底能否實現如此誘人的投資收益？西雙版納盟方房地產評估（交易）公司法人代表張偉表示，“投資32萬元，每個月拿到4500元，產權式酒店也沒有這么高。這種投資回報至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投資？”

在張偉看來，開發商開出32萬元的售價，1年最多回報1.6萬元，月均約1400元，能達到4500元當然屬于高回報，但如何保證合同有效性成為一大難題。一般而言，在項目起初運營的一兩年內，回報率可能達到4500元/月，項目一兩年后一旦注銷，隨后幾年很難維持這樣的投資收益。

如今，全國的樓市大環境也傳導至當地旅游地產的投資需求端。西雙版納州某處級官員透露，除了投資主體信心不足，目前購房者的信心也存在不足。開發量還算其次，房地產信貸政策才是根本性的。

記者實地調查發現，比如世紀金源項目雖已接近清盤，但據當地業內人士估算，該項目實際入住率不高。低入住率導致項目周圍底商大量閑置，從而引發商鋪高比例轉讓，轉租廣告隨處可見，影響投資氛圍。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）