每經編輯 每經記者 杜冉樂 云南攝影報道    

每經記者 杜冉樂 云南攝影報道

國內旅游地產投資狂潮正從“海濱之南”轉向“彩云之南”。如今，在云南這個邊陲省份，房地產開發巨頭云集，大盤出沒，截至2013年底，僅官方統計的投資額即高達2萬億元。截至2013年底，西雙版納旅游大項目投資超過70億元。

常住人口僅百萬的西雙版納是否如外界傳言正在醞釀旅游地產泡沫？是否嚴重依賴于外地購買力？當地決策者是否意識到了這一系列問題，轉型之路又在何方？帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者歷時一周，深入實地展開調查。

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現場篇

旅游大盤圍堵西雙版納 本地購買力占六成

在傣族語中，西雙版納意為“勐巴拉納西”，是一個寄托心靈的神奇之地。如今這里不再安靜，異常躁動。

近兩年來，世紀金源、萬達、雅居樂等10多家巨頭扎堆西雙版納，搶食旅游地產商機，幾百畝、幾千畝甚至上萬畝的超級大盤橫空出世。

目前，世紀金源、萬達等多個超級大盤集中放量，占據了西雙版納供應量的半壁江山。

令人意外的是，西雙版納本地客源的購買力驚人，占到至少60%市場。當地一位房企高層透露，一些大盤營銷就像“賣白菜”一樣出貨，部分項目利潤低至5%。

如今，隨著國內部分地區房價出現松動，西雙版納暴利炒房開始降溫，購房者心態趨于理性。

旅游大盤扎堆景洪/

從各地飛往西雙版納的航班，最終降落到了首府景洪市的嘎灑機場。圍繞著嘎灑小鎮，尤其是剛規劃的空港新區，各路資本或財團展開圈地狂潮。一位開發東盟國際項目的云江地產操盤手介紹說，2007年嘎灑鎮被省政府列為全省60個旅游小鎮中的29個開發建設旅游小鎮之一，總體規劃面積80平方公里，共開發項目20個，總投資645億元。

5月10日下午，《每日經濟新聞》記者來到距離嘎灑機場僅1.5公里的云江地產東盟國際二期項目。按照規劃目標，這個大型旅游項目預計5年完工，計劃分三期開發，總占地400畝。其中一期項目170余畝，建筑面積10萬平方米，總投資4億元。

距嘎灑鎮西南4~5公里外的大黑山腳下，雅居樂去年10月拿下了13宗連片地塊，占地53萬平方米，目前正在平地、打樁，預計明年開盤。

去年，西雙版納州旅游總收入171.6億元，僅景洪市就貢獻了八成的旅游收入，開發巨頭們也將地產籌碼押注于此。景洪房產信息網披露，目前入網備案總計243個項目，5月21日成交36套，均價5078元/平方米。

在曼弄楓片區，世紀金源集團打著“我們造城”的理念，正在開發4000畝的濱江果園避寒山莊項目。該項目營銷經理介紹說，“目前，西雙版納城區均價4200元/平方米，郊區均價3500元/平方米。”

號稱“中國西南第一文旅大盤”的萬達西雙版納國際度假區，位于景洪市西北部的噶棟片區，占地6平方公里，總投資150億元。該項目除了背靠萬達之外，還有聯想控股、中國泛海、一方集團與億利資源4家投資主體。據了解，項目一期開盤均價4000元/平方米，已基本售完，去年回籠資金10多億元。據當地政府工作報告顯示，截至2013年底，西雙版納旅游大項目投資達到73.3億元。

項目利潤率低至5%/

“單純從旅游地產考慮，這些項目已經受到很多限制，企業本身進來也賺不到錢。”西雙版納州招商合作局調研員吳松偉說。

世紀金源集團一位營銷經理稱，“我們這房子，城市地皮約300萬元一畝，成本1300~1400元/平方米，加上周邊配套投入，算下來利潤沒多少。”

在曼弄楓片區投資開發曼儂新界項目的四川熙盛集團一名銷售顧問介紹說，“世紀金源那個項目就像‘賣白菜’一樣，賣得很好。”

不過，旅游項目價格成為制約其利潤率的關鍵因素。前述營銷經理解釋說，“版納的房價從來沒有瘋漲過，但一直是穩中有升。”

記者站在流沙河西岸，向夢云南·雨淋瀾山項目所在的南聯山望去，原來大片蒼山的地表已被推土機鏟平。負責開發該項目的云南城投云城置業總經理楊濤坦言，“目前我們整個項目投入成本很大，尤其是景觀資源，我們也很注重投入，估算下來項目利潤率僅有5%。”

中投證券近日發布的報告顯示，在124家A股上市房企中，去年平均凈利潤率僅13%，同比下降1.7個百分點；今年一季度平均凈利潤率又下降至12%，同比下降1.6個百分點，預計行業盈利增速持續放緩。旅游地產項目利潤下滑，導致部分開發商在精裝修上做文章。

本地客源撐起六成市場/

目前面對旅游大盤的集中放量，供需結構是否發生了逆轉？西雙版納州住建局副局長易德軍向《每日經濟新聞》記者表示，“目前版納旅游地產開發量和需求量是否匹配，還不好說。”

“版納高強度開發，這其實就是地產開發，旅游地產只是一個口號和噱頭。”云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研表示，長遠看，西雙版納是一個避寒和度假勝地，旅游地產供需沒有大問題，但現在時間和空間不匹配，短期內一些開發商可能會撐不住。

作為西雙版納本地的主力開發商，冠城置業也感到了當前市場的降溫。冠城·美域項目營銷部置業顧問湯小明稱，目前還沒有感覺到房子賣不出去，但沒有以前那么好賣了。

當地市場的客源結構如何？西雙版納州旅游局局長袁松青表示，“考慮到氣候資源，很多都是由候鳥式的外來人買下的，他們占到40%，本地客群占到60%。”

市場一線的實際需求情況也印證了上述說法。據湯小明介紹，從冠城置業以往開發的幾個旅游地產樓盤購買人群來看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置業總經理楊濤透露，夢云南·雨淋瀾山項目一期推出了170多套聯排別墅，現已基本清盤，70%~80%為本地客購買。

楊濤解釋說，他們的高端住宅主力戶型為89平方米，均價才1.1萬元/平方米，當地人買房主要是改善型的，購買力很強。一位當地樓市資深人士認為，西雙版納州，尤其是景洪市周邊的農民種香蕉、橡膠，很有錢，家底幾十萬元很正常。

景洪市政府工作報告顯示，2013年景洪市城鎮居民人均可支配收入21152元，實際增長13.5%，增速高于全國6.5個百分點；農民人均純收入8909元，實際增長15%，增速高于全國5.7個百分點。

投機需求降溫/

嘎灑鎮一位企業老板回憶說，世紀金源項目以前開盤時，從昆明等地來的外地客一出手就是 好 幾套，一套40萬元左右，等待半年之后，轉手可賣60萬~70萬元。世紀金源前述項目經理也毫無諱言地說，整個項目有30%的比例為投資客。

由海誠集團投資的告莊西雙景二期項目“湄公河人家”宣傳資料顯示，如果消費者投入32萬元，月收益就能達到4500元以上。

到底能否實現如此誘人的投資收益？西雙版納盟方房地產評估（交易）公司法人代表張偉表示，“投資32萬元，每個月拿到4500元，產權式酒店也沒有這么高。這種投資回報至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投資？”

在張偉看來，開發商開出32萬元的售價，1年最多回報1.6萬元，月均約1400元，能達到4500元當然屬于高回報，但如何保證合同有效性成為一大難題。一般而言，在項目起初運營的一兩年內，回報率可能達到4500元/月，項目一兩年后一旦注銷，隨后幾年很難維持這樣的投資收益。

如今，全國的樓市大環境也傳導至當地旅游地產的投資需求端。西雙版納州某處級官員透露，除了投資主體信心不足，目前購房者的信心也存在不足。開發量還算其次，房地產信貸政策才是根本性的。

記者實地調查發現，比如世紀金源項目雖已接近清盤，但據當地業內人士估算，該項目實際入住率不高。低入住率導致項目周圍底商大量閑置，從而引發商鋪高比例轉讓，轉租廣告隨處可見，影響投資氛圍。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）

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溯源篇

用地指標緊缺1800億簽約項目縮水七成

早在2012年，受樓市調控等因素影響，萬達、保利、華僑城等10多家巨頭將視線轉向西雙版納。這些旅游大盤均以旅游、休閑、度假等名義面市。相關統計稱，彼時西雙版納旅游地產投資規模超過千億元。

近日，有當地知情人士向《每日經濟新聞》記者透露，當初意向性簽約的旅游地產項目有1800億元，但至今落實的僅有幾個。西雙版納州招商合作局給出的數據是，目前能夠真正落實的旅游地產項目僅有500億~600億元。用地指標緊缺已成旅游大盤落地的瓶頸。

投資項目縮水七成

兩年前，西雙版納很多已簽約的旅游大盤來勢洶洶，動輒數百畝、上千畝甚至上萬畝的占地規模。然而，開發巨頭們當初圈地的狂熱，在時隔兩年之后卻遭遇到了現實的冷酷。

當地一位處級官員向《每日經濟新聞》記者私下透露，原來有1800億的項目意向性協議，但現在真正實施的只有幾個。據西雙版納州招商合作局的數據，目前能夠真正落實的旅游地產項目僅有500億~600億元。這一數據相比當初的意向性簽約金額，已經縮水七成。

即便是旅游地產項目最為集中的景洪市，開發節奏也開始趨緩。記者從景洪市旅游局官網了解到，2013年全市旅游重大（點）建設項目16個，同比減少5個；完成投資約35.5億元，同比減少5.4億元。

“特別是景洪周邊的土地，這幾年基本上已經飽和了，現在還有好幾家大企業都在等用地指標審批。”西雙版納州招商合作局調研員吳松偉告訴記者，“中弘股份的籌建辦已經落成了，但用地指標不落實，動工不了，除了用地指標限制，還有一些拆遷工作也談不攏。”

公開資料顯示，中弘股份早在2012年就拋出了150億元的西雙版納投資計劃，擬打造上萬畝的旅游大盤，不久便注冊了項目公司。在2013年年報中，中弘股份還進一步透露了其業務重心轉型旅游地產的戰略部署，并在北京、海南等地頻頻拿地，唯獨沒有在西雙版納拿地。

在西雙版納州委宣傳部相關人士看來，一些外來的企業集團一般都比較強勢，向地方政府提出了一些苛刻的項目開發要求，特別是要加快工期，很容易導致拆遷等問題。

用地指標收緊

5月7日，西雙版納州國土資源局最新發布的《關于西雙版納州第二次全國土地調查主要數據成果公報》顯示，從2007年7月1日至2009年底，全州耕地206.5萬畝，比1996年第一次普查減少105.3萬畝。

上述公報著重提到，部分地方建設用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建設用地供需矛盾仍突出。尤其是到2012年，企業巨頭紛紛扎堆西雙版納，掀起瘋狂的圈地潮，部分違規項目以旅游名義暗度陳倉。

記者在國土資源部網站發現，2012年6月，國家土地督查成都局查處西雙版納州國際旅游度假區等多個違規供地、違規征收土地、違建高爾夫球場和別墅等問題項目，要求已動工的4個項目、未動工的9個項目分類整改。今年初，前述督查部門又將西雙版納作為云南省督查重點。

“至于旅游地產開發，政府已經不再那么鼓勵進入了。目前關鍵是要把現在落戶的項目鞏固好。”吳松偉表示，那些項目也沒有政策優惠了，已經受到很多限制。

西雙版納州招商合作局招商科科長郭靜亦坦言，“目前版納州所有項目都存在用地指標問題，省上給的用地指標只有幾千畝，像萬達項目占地好幾平方公里，版納州一年的用地指標連一個項目都不夠用。每年用地指標也不一樣，今年我們州的用地指標好像才幾百畝。土地指標一直是招商項目的一個瓶頸。”

據當地招商部門介紹，目前除了積極向國家申請之外，利用荒山、荒坡置換建設用地與區域間用地指標調配，成為當地重點發展旅游產業項目的主要渠道。

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亂象篇

雅居樂違建高球場上“黑榜”世紀金源步后塵？

隨著海南旅游地產的日趨飽和，云南因旅游資源富集開始成為新戰場。如今，在房企狂熱圈地背后，開發亂象浮出水面。

《每日經濟新聞》記者近日在西雙版納調查發現，部分地產巨頭頂著“練習場”等幌子打擦邊球，疑似開發運營高爾夫球場項目。

雅居樂騰沖違建項目遭通報

今年5月19日，國土資源部網站集中通報了5起違建高爾夫球場的案件，僅云南騰沖就占了2起。知名品牌房企雅居樂也上了“黑榜單”。

早在3年前，就有人指出雅居樂騰沖簽約項目規劃高爾夫球場將面臨用地挑戰。如今，一語成讖。按照國土資源部通報，雅居樂去年8月擅改騰沖當地旅游小鎮建設內容建設高爾夫球場，違法占地792畝，涉及耕地585.6畝。

2013年上半年，雅居樂首次進軍云南，選定騰沖，首期建筑面積175.5萬平方米，擬總投資200億元打造總規劃面積3萬畝的旅游大盤。按照公開信息，雅居樂該項目去年11月命名為“原鄉”，擬將其打造成為第二個“海南清水灣”。

按照上述通報內容，雅居樂已對違建高爾夫球場進行了整改。

除了騰沖項目，雅居樂去年下半年又集中在西雙版納和瑞麗拿地。

不過，雅居樂云南各個項目用地成本均非常低廉，以西雙版納項目為例，其樓面地價僅375元/平方米。

世紀金源涉嫌觸碰紅線

2004年，國務院下發了《關于暫停新建高爾夫球場的通知》，規定自文件印發之日起至有關新的政策規定出臺前，各地一律不得批準建設新的高爾夫球場項目。

即便如此，不少地方依然鋌而走險，大肆新建高爾夫項目。2011年，國土資源部等11個部委聯合發布 《關于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》，要求各地依照法規清理高爾夫項目，在新規出臺前，一律不得批準和開工高爾夫項目。

據當地媒體報道，2009年，世紀金源集團董事局主席黃如論來到西雙版納，選中了景洪市區瀾滄江邊一處灘涂地開發建設。也就是說，世紀金源集團的濱江果園避寒山莊項目及其高爾夫“練習場”，在上述通知清理范圍內。

此次被通報的云南騰沖另一項目卻是以打造火山生態度假村為名違建高爾夫球場，違法占地657畝。實際上，在云南打著各種幌子疑似違建高爾夫球場的情形遠不止于此。近日，記者在西雙版納實地調查發現，世紀金源集團在4000畝濱江果園避寒山莊項目中開發了疑似高爾夫球場項目。

5月11日，記者以投資者身份來到世紀金源前述項目。該項目一位營銷經理介紹說，“購買150平方米以上的房子，免費贈送終身高爾夫球卡。這里有18洞的國標高爾夫球場。”

不過，在世紀金源集團對外宣傳資料中，這個大盤項目中的高爾夫球場卻隱藏在“練習場”的幌子下面。5月10日上午9點，記者在濱江果園避寒山莊千套別墅群中尋找到了這個“練習場”。

據上述高爾夫“練習場”營業部工作人員介紹，他們的高爾夫球場在2011年正式開始運營。記者從營業柜臺的資料發現，世紀金源去年推出了高爾夫練習場暢打卡營銷方案，家庭全年暢打卡，會員價1.6萬元，非會員2萬元，另外還有其他不同的套餐。

記者從世紀金源大酒店最頂層25樓往下眺望，發現由千套別墅群和高層豪宅圍起來的闊大場地，其實就是一個高爾夫球場。不過，后來記者致電世紀金源集團云南公司時，對方對此予以否認。

據了解，世紀金源集團是由旅菲華僑黃如論創辦的大型開發集團，目前在國內已投資2048億元，開發各類商品房7000萬平方米，投資地域遍及福建、北京、上海、江西、重慶、云南、湖南、貴州、江蘇、浙江。

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戰略篇

問診“海南模式”云南旅游地產定位“大眾化”

每經記者 杜冉樂 發自云南

一個是濱海之南，一個是彩云之南；一個擁有獨特的熱帶海洋氣候，一個占據豐富的自然人文資源，這就是海南和云南。去年，云南省旅游總收入首次突破2000億元。亮麗的成績單，難掩當地旅游地產的投資狂熱，甚至一些超級旅游項目屢撞政策紅線。不過，這似乎并不妨礙云南推進 “旅游強省”的戰略。

前不久，云南省與海南省展開戰略合作，深化“山海互動、一程多站”合作模式等。云南省旅發委相關部門負責人表示，現代旅游已升級到度假游，但他們仍停在觀光游。

不過，海南度假模式并非完美無缺。中國旅游研究院副研究員楊彥鋒向《每日經濟新聞》記者表示，“海南所有的海灣全部規劃完了，所有東海岸的地都賣出去了，未來就缺乏發展空間了。關鍵是大家要有長遠的規劃，不要因為短期的利益把好資源都給賣掉了。”

在海南某旅游地產老板看來，海南資源獨特，客群以旅居為主，其旅游地產已轉型定位中高端，市場回歸理性，而云南與周邊存在相似資源，客群相對低端，未來將分流部分海南客群，應走大眾路線。

云南觀光游VS海南度假游/

去年，海南省旅游總收入428.5億元，同比增長13%；接待旅游過夜人次3672萬人次，同比增長10.6%。同一時期，云南省旅游總收入首次突破2000億元，同比增長24%；接待國內游客接近2.4億人次，同比增長22.1%。

然而在高速發展的背后，云南旅游也有“成長的煩惱”。相比海南度假游搞得風生水起，云南雖然旅游資源富集，卻一直為自身徘徊于“觀光游”而不自在。

云南省旅發委相關部門負責人在海南考察之后，深有感觸地向《每日經濟新聞》記者表示，“海南因為資源單一，在度假游方面搞得比較好，而我們目前就還停留在觀光游階段。”

隆鑫地產集團海南分公司總經理及勁松在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析說，“海南省沒有太多的景點，客群以旅居為主，停留時間長，但云南游客一天可以去好幾個景點，觀光游占多，如何將游客留下來過夜或度假仍是一道坎兒。”

實際上，以1999年的世博會為標志，云南觀光旅游達到頂峰，但新世紀以來，隨著國內居民可支配收入增長和群眾對高品質生活的追求，觀光游降溫，休閑度假游開始升溫。直到2006年，云南省確立“旅游二次創業”戰略，首先從開發新產品及其配套上加大投入，這也是近兩年云南旅游地產投資火熱的一個關鍵因素。

海南“光鮮”度假模式背后/

“很多地方開發旅游地產項目是有配比的，不是一次性就開發完的。三亞的教訓很多，很多優質的海灣全部建成旅游地產項目，銷售完以后就只產生一次性的財政收入，沒有持續經營的機制。”中國旅游研究院副研究員楊彥鋒指出。

目前，楊彥鋒是《我國旅游地產投資過熱的形成機理及其規制研究》國家級課題組的副組長，他說，目前整個海南所有的海灣全部規劃完了，東海岸的土地都賣出去了，未來沒有發展空間。

不過，近日新華網報道援引三亞市委副書記、市長王勇的講話內容說，“目前，旅游業和房地產業仍是三亞經濟發展的重要支撐，但未來，支撐三亞經濟的將是消費。資源是有限的，從環境保護的角度，我們必須不斷轉型，加快轉型。”

克而瑞最新報告顯示，截至2013年底，全國旅游地產主要集中在海南、閩東南、長三角、兩廣、環渤海與西南六大板塊。其中，海南擁有1096個項目，占全國總數的21%，西南有330個項目，占全國總數的6%。從開發體量來看，目前海南存量8300萬平方米，西南占有1.35億平方米。

“從總體用地規模來看，目前全國旅游地產累計用地規模超過10億平方米，未來旅游地產用地將向中部、西北、西南等地區擴展。”克而瑞研報預判稱。

對于云南旅游業來說，前有海南這個“強手”，后有四川等各路追兵。云南面對的是追逐“旅游強省”美好理想與地產投資暗潮奔涌的博弈。

前不久，據《經濟觀察報》報道，云南省旅發委官員稱，云南省10大歷史旅游文化項目投資超過千億元，實際是一種借旅游搞地產的圈地行為。另據相關媒體援引云南省房協的數據稱，云南旅游地產投資已達2萬億元。對于上述數據，《每日經濟新聞》記者向云南省旅發委求證，但其相關部門并未回應。

楊彥鋒指出，“全國開發過熱的地區比較多，比如三亞、青島、威海、煙臺、營口屬于開發過剩的典型。云南不算很典型，麗江、版納、大理有旅游地產，但還沒有到熱得不行的地步。營口屬于旅游地產過熱、過剩到快崩潰的城市。三亞、云南的體量很大，但都有旅游資源撐著，還撐得住。”

《每日經濟新聞》記者注意到，從去年初云南省旅游局升格為云南省旅發委，到近日云南官員前往海南省“取經”，并簽署旅游戰略框架協議，云南“旅游強省”戰略進一步提速。

按照云南省的戰略部署，下一步要加快推動旅游產業建設的六個轉變，包括變單極突破為融合發展、變分散發展為集群發展、變產品經濟為品牌經濟、變初級消費為綜合消費等。

“因為國家給予海南的政策比較好，定位為國際旅游島，他們那些大項目很讓人震撼。比如臨海先行試驗區，現在不單是紙上的規劃，已有項目成型了，建設速度很快。”云南省旅發委相關部門負責人說，兩地的不同點在于海南是一個島嶼，云南是一個邊疆省份，資源稟賦不同，海南稍微單一，所以專門做海濱度假。

不過，云投集團董事長保明虎曾表示，云南觀光旅游應與休閑度假、專項旅游并重，而不是簡單化的“從觀光型旅游向休閑度假旅游轉型”。

在楊彥鋒看來，當前旅游地產也出現了途家等創新模式，盤活存量，搞得比較火，但這種模式越火爆，旅游地產泡沫越需要擠壓。目前關鍵要有長遠規劃，充分論證，慎用公共遺產資源，絕不能竭澤而漁。

被“低估”的云南旅游地產/

當前，云南旅游地產投資如此火熱，應如何正確引導旅游客群參與消化？相對于海南三亞高企的房價，云南西雙版納的房價僅為其1/5，不僅具有較強的競爭性，還具有抗跌性。

景洪房產信息網透露，在入網備案的243個項目樓盤中，今年已售面積682.3萬平方米，已售金額239.09億元，均價3504元/平方米。

“西雙版納這么好的氣候，目前房價還這么便宜，城區均價4200元/平方米，郊區3500元/平方米，從來沒有瘋漲過。作為旅游地產，海南已不太適合做投資了。”世紀金源集團西雙版納項目營銷經理介紹說，即便是2008年金融危機，這里也沒受到太大的影響。

不過，《每日經濟新聞》記者查詢中國指數研究院三亞近期的房價走勢發現，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月環比略微增長（不超過1%），今年2月與4月曾環比小幅下降，總體房價在24700元~25100元/平方米之間浮動。

在及勁松看來，三亞本來就是海南旅游地產的主戰場，旅游地產作為專業市場，其實就是人們的第二剛需，這兩年整個海南旅游地產“量價”比較穩定、理性，目前項目銷售雖出現了萎縮，但沒出現 “跳躍式”升降。

在旅游產業活躍度上，西雙版納已比肩甚至超越三亞。去年，三亞接待過夜游客1228.4萬人次，增長11.5%；實現旅游總收入233.3億元，增長21.4%。同一時期，西雙版納接待國內外游客1494.4萬人次，增長19.2%；旅游總收入171.7億元，增長22.7%。

從兩地的商品房銷售情況來看，去年三亞銷售商品房105.1萬平方米，增長70.5%；西雙版納銷售商品房146萬平方米，同比增長11.5%。

《每日經濟新聞》記者發現，在由亞太環境保護協會、中國城市競爭力研究會評價中心等組織的2013年中國避寒城市TOP50排名中，西雙版納位列榜首，三亞屈居第二。云南共有9個城市上榜，而海南省僅有4個城市上榜。

楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢來看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游強省戰略，做旅游地產還是比較適合布局的，像美國人逐步往佛羅里達遷移，因為靠海，氣候也好，影視娛樂業、IT行業都往那里聚集。如果中國經濟增長到一定程度，人們注重生活質量更多一些，依賴資源的產業更少一些，云南也有可能成為“中國的佛羅里達”。

客群定位“大眾化”/

“三亞旅游地產正在轉型中高端。”及勁松表示，三亞已出臺政策限制80平方米以下的房子，因為之前出現過“堵城”的情況，他們發現人過多不是一件好事。

據了解，今年4月3日三亞停建80平方米以下小戶型的消息不脛而走，對此，三亞規劃局承認了這一事實，并表示未來三亞房地產通過引入金融、會展等創業產業推動轉型升級。

三亞市政府網稱，建市以來，三亞市堅持高端取向，咬定打造國際濱海旅游度假天堂目標不放松。旅游業、房地產業、金融業快速發展，總部經濟、智慧經濟迅速崛起。

在及勁松看來，相比海南三亞，云南西雙版納等地的旅游地產不僅價格偏低，還可以容納更多的旅游人群，未來必然會分流部分海南投資客群，因此云南應選擇走差異化路線，做好大眾市場。

不過，云南至祥置業研究總監田志余 《每日經濟新聞》向記者表示，“海南旅游地產可復制性不大，因為它遇到了好時機，景點單一，而云南每個地州都有自己的旅游特色，如何總體定位客群，難度很大，營銷成本很高。”

品牌房企應如何從產品上細分大眾客群？在海南房地產酒店運營策劃CEO萬志兵看來，房企一定要做好項目定位，選好恰當的合作伙伴，把建筑融入到旅游環境當中，通過對旅游地的自然歷史人文等方面進行一系列梳理，提煉出主題，再通過建筑的方式把主題表達出來。旅游地產不僅僅是功能化的建筑，還需要通過一系列差異化的規劃設計來提升產品價值。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）

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轉型篇

要按城市的發展功能來做旅游地產

——專訪西雙版納州旅游局局長袁松青

每經記者 杜冉樂 發自云南

近年來，西雙版納在接待國內外游客人次、旅游總收入等多項指標上持續飄紅，在此背景下，當地旅游地產發展迅猛，如今西雙版納又將旅游地產作為支柱產業，主打“中國避寒圣地”品牌。

西雙版納旅游產業有何核心競爭力，如何理解和處理旅游與地產的關系，怎樣看待旅游二次創業問題？旅游產業未來如何轉型升級？為了解答這些問題，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了西雙版納州旅游局局長袁松青。

邊境口岸優勢凸顯

NBD：與云南省其他區域相比，西雙版納旅游產業有哪些核心競爭力？

袁松青：西雙版納去年旅游人次排在云南省第6位，旅游收入排在第4位，核心競爭力在于生物資源比較豐富，熱帶雨林比較具有代表性，是北回歸線上唯一的綠洲，有濃郁的民族風情。

西雙版納的區位優勢非常獨特，有四個國家級口岸，應該是“水陸空”立體化交通，從這里坐船可以到老撾、泰國等，公路有昆曼大通道以及豐富的國際航線。隨著國家對沿邊城市進一步開放，今后，我們要把西雙版納打造成為一個國際性的游客集散中心、樞紐中心。

旅游與地產須融合發展

NBD：目前西雙版納旅游地產開發迅猛，如何看待旅游與地產的關系？

袁松青：旅游與地產，說得大一點，其實就像旅游與城市發展的融合，以及如何融合的問題。如果要把旅游和地產相結合，一定要按照城市的理念、城市的配套來做好相關設施，要按照城市的發展功能來做旅游地產。因此，做一個旅游地產項目，一定要站在城市的配套功能角度做，這樣才能做到相輔相成。不能單純做地產，要把有吸引力的項目產品融合在一起，人氣才會有。

從投資人角度來說，現在很多投資人以旅游產業作為切入點，找到投資的方向，拿到項目并把項目落地。在實施過程中，大的集團做得比較好，像萬達集團，我覺得他們是真正把旅游產業帶進來了。

我們所在的告莊西雙景，就是旅游與地產結合的示范點，如果所有旅游地產都能做成這樣，那未來西雙版納就真的牛氣了。所以，西雙版納要解決這個問題，要招好商，選好商，要招真正有實力、輔助做旅游產業的投資主體。

“二次創業”激發旅游潛力

NBD：一直以來，云南省強調旅游二次創業，您如何評價西雙版納旅游二次創業戰略？

袁松青：“旅游二次創業”，應該說是由西雙版納在2006年最早提出的。

1999年世博會在昆明舉行，云南旅游業經歷了井噴式發展，那時我們感到旅游實施不配套，非常滯后，游客來了非常不滿意，投訴很多，這對西雙版納旅游的負面影響非常大。西雙版納痛下決心，在2005年提出二次創業，2006年省政府在西雙版納舉行現場辦公會，把西雙版納作為旅游二次創業的開始，當時的思路是用大項目帶動大發展，用基礎配套設施豐富我們的旅游產業。

自2007年開始，西雙版納旅游人次以百萬級數實現增長，去年旅游人次已突破了1490萬，也從最初的觀光旅游進入到休閑、度假、會展旅游階段。現在，西雙版納不再提旅游二次創業了。去年12月自治州召開旅游產業大會，要全面升級旅游產業，我們的目標是到2020年真正實現旅游業的升級版。

旅游升級資金之憂

NBD：對于旅游升級版，具體發展思路是什么？

袁松青：在思想認識上，我們要求各級干部把旅游產業作為支柱產業強力來推；在產品全面創新上，我們提出打造幾條新線路，包括野象谷提升改造、叫響勐海普洱茶；在城區打造上，要把景洪市的城市景觀做成“城中有景、景中有城”的景觀帶，把景洪打造成為東方威尼斯，目前已由景洪城投啟動百億投資打造。

在融合發展上，以融合的思路把所有的旅游業態銜接起來，今后莊園經濟、特色經濟等都會豐富旅游新業態。在體制、機制上，今后要發展混合型經濟，鼓勵社會資本注入；在服務質量上，包括消費環境、保障措施和導游素質等方面全面提升。

NBD：目前推進這項戰略還有哪些問題亟待解決？

袁松青：首先，如果真正打造好這個升級版，僅僅依靠自身的財力是遠遠不夠的，因為這需要大量的資金投入。這要求政府利用好融資平臺，解決好資金問題。目前，景洪城投已與當地村鎮銀行發行了1億元的債券，如果不會融資，想打造升級版是非常難的。在打造升級版過程中，我們也希望能夠得到國家配套政策上的支持。（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）