未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展，不同企業之間發展戰略將日趨分化

■本報記者 王 崢

5月29日，由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2013年中國上市房企總資產均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產業務收入均值92.08億元，同比增長46.62%；資產負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%；凈利潤均值為13.76億元，同比增加16.41%。

而通過對入選本次測評的199家上市房企的測評研究，萬科也連續第七年蟬聯榜首。

負債水平處于歷史高位

測評報告指出，2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產開發投資增速開始放緩，持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。從市場和行業面來看，房地產行業上市公司估值普遍較低，資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。

從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強的房地產上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終于落地，房地產再融資由此正式開閘。隨著A股房地產上市公司再融資功能的逐步回歸， 2014年初銀行信貸緊縮對于房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利于降低企業融資成本，一定程度上可以緩解由于房地產信托、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。與此同時，地產股資本市場機制重歸市場化不僅限于再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現。

由于2013年銷售良好，企業普遍加大杠桿力度，償債壓力有所上升。總體來看，行業負債水平仍處于歷史高位。

上市房企凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處于自2009年以來的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。由于成本費用相對利潤額增速更快，成本費用利潤率同比下滑3.31%至28.56%。對此，報告指出，企業需加強成本和費用的管控，全面提高盈利效率。

房企增收不增利

2013年，房地產上市公司部分成長性指標優于2012年。營業利潤增長率均值為20.19%，同比上升0.45%；凈資產增長率均值為19.47%，同比提高6.76%；但營業收入增長率均值為31.96%，同比下降1.01%。

而從成長性指標來看，2013年，企業業績分化更為明顯，其中，高成長性和中成長性企業陣營合計占比由上年的85%減少至48%，低成長性和弱成長性企業合計占比由15%增加至52%。此外，2013年，各類型企業營業收入增長率均值都高于其自身營業利潤增長率均值，普現“增收不增利”現象。

戰略模式方面，2013年以來，房地產上市公司的模式創新不斷，包括萬科、綠城、保利、世茂、遠洋在內的上市企業相繼提出了向輕資產方向發展的戰略轉型，紛紛探索社區服務、資產管理、小股操盤、代建、地產基金管理等輕資產模式。盡管越來越多的上市房企探索走向輕資產模式，但仍有企業堅持重資產模式以規模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產模式擁護者，其認為穩定的收入和商業租金回報是房地產公司成熟運營的標志。測評報告指出，輕重資產模式整體而言各具利弊，國際上均有成功成熟的代表房地產企業樣板。雖然中國房地產企業短時間內都無法擺脫對銷售的依賴，但可以預計的是，未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展，不同企業之間發展戰略將日趨分化。

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