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上海

有的賣項目 有的借高息債部分房企面臨“保命還是保本”抉擇

每經記者 盧曦 發自上海

如果拿2002年時的上海房地產50強和現在的上海房地產龍頭企業作比較，可以發現，當時大部分企業如今都已經消失了蹤影。即使當年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項目叱咤風云的瑞安房地產，如今也不得不發行高息票據以歸還債務。

至于同樣在當年排名靠前的華麗家族、上海新梅等地產公司，如今則已慢慢淡出行業，而開發了半島酒店這一著名地標物業的盛高置地，在去年甚至已經把整個公司賣給了綠地。

在中小企業處境艱難的同時，大公司的市場份額則日趨增長。克而瑞研究總監薛建雄說，整個上海房地產市場的市場份額日趨集中，大公司的優勢未來將更趨明顯。

賣項目成部分房企出路/

6月3日，瑞安房地產有限公司宣布，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發行5.5億美元的優先票據，年息9.625%，將于2019年到期。這一貸款利率大大高于今年2月瑞安發行的一項三年期總額25億元的優先票據，后者的年息只有6.875%。

據稱，所得款項凈額用于償還將于短期內到期的現有債務，余款則用作撥付集團房地產或設備的資本開支。瑞房方面進一步表示，進行票據發行旨在償還集團現有債項及補充該集團用作其擴展及增長計劃的資金。

另外，根據瑞安房地產此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

不可否認的是，瑞安房地產從去年底開始就一直處于“瘦身”狀態。

5月30日，瑞安房地產公司宣布，其子公司已將杭州西湖天地項目全部售出，收購方是金稻投資有限公司。對于這筆交易，瑞安房地產董事總經理兼財務總裁尹焰強表示，公司的策略是通過出售非核心商業資產以提高資產周轉率及投資回報期。

去年12月，瑞安房地產發表公告稱，旗下全資子公司和中國人壽信托達成買賣協議，向中國人壽信托出售興建中的上海商業物業，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞安房地產與買方陽光保險集團訂立框架協議，出售重慶渝中區重慶天地企業天地2號的辦公物業及停車位，總代價24.12億元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日經濟新聞》記者表示，“今年全年商業物業銷售目標為人民幣50億元，我們將繼續尋求合適的市場機會，以擴大盈利基礎及增加商業資產的資產流轉。”

對此，有業界人士評論認為，瑞安賣出項目是正確的決策，對于其他更小的房地產企業來說，不賣項目加大現金流就是“等死”。根據以往的規律，每次出現危機的時候，都會產生房地產公司賣出項目的現象。有些房企甚至將以往高價拿下卻無力開發的地塊直接賣出，如同制造企業賣出原料，圖的是“方便快捷”。

瑞安房地產尚且如此，其他銷售規模比瑞安房地產還要小的中小房企處境更為艱難。

衛民不動產智庫營銷負責人蔡衛民觀察發現，很多中小房企從今年初開始選擇撤退，逐步剝離房地產業務，將重心放到其他產業上。

2008年以來，華麗家族陸續拋售旗下的地產資產，其中包括上海福地投資管理有限公司等4家子公司股權。2013年上半年，華麗家族宣布調整發展戰略，逐漸從房地產行業退出，進入其他領域。

上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計劃剝離房地產資產，轉向文化傳媒領域，但這一計劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。

上海樓市“冰凍預警”/

讓房地產企業感到生存壓力的是目前低迷的市場環境。

德佑地產市場研究部監控數據顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續走低，共計成交59.6萬平方米，環比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當月全市商品住宅新增供應85.3萬平方米，環比上漲15.5%，同比下跌36.6%。

從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來同期最低水平，是2013年以來除了春節月份外成交量最低的月份。

德佑地產市場分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經跌破了60萬平方米，一般樓市月成交低于50萬平方米，就可視為冰凍期，因此5月樓市已經進入了“冰凍預警”的階段。而在接下來的6月，開發商為了沖刺上半年業績，將面臨更嚴峻的去化壓力，6月新推的樓盤將與此前去化不佳的項目一起陷入更為激烈的競爭中，這或將使得目前上海初具規模的降價潮在廣度和深度上都得到提升。

“現在很多中小房企的想法是，再不收縮就來不及了。”上海一家國資背景的房地產企業高管告訴《每日經濟新聞》記者，過去幾年許多開發商盲目拿地，沒有做出準確的預估，在房價上漲的時候問題被掩蓋，隨著房地產市場轉冷，壓力開始迫近。

據介紹，目前在上海這樣的一線城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營經濟發達地區，由于紡織等行業出口形勢不好，企業主沒有多余資金投資房地產，房產供應過量、成交低迷的情況更為嚴重。

蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂觀，拿了大量土地，他們寄希望于用賣房的收入償還土地出讓金，但銷售的低迷讓這一計劃難以順利施行。

雪上加霜的是，資本市場極為敏感。上述房企高管告訴記者，現在房企要從銀行貸款做開發幾乎是不可能的，而針對購房者的住房貸款卻仍然嚴格。另據記者了解，以往一些房地產企業的供應商可以通過與開發商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類貸款也被終止。

貸款搜索平臺融360近期報告顯示，在調查的21個城市中，首套房貸利率上浮至基準利率1.1~1.2倍已是普遍現象，超過40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達20%，明顯高于4月份水平。

部分房企存償債風險/

中小房企的飽受煎熬，一方面給有意并購的房地產基金帶來機會，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機構帶來了經營風險。

“基金公司永遠是在你最困難的時候出手，絕不會雪中送炭。如果在一家公司快破產的時候買項目，對他們來說就是最成功的。”上述房企高管說。

瑞安房地產沒有透露近期出售的西湖天地的交易價格，但據推測，在目前的行情下，價格不會很高。

蔡為民了解到，目前國內眾多房企都處在資金嚴重缺乏的狀態下，市場上有大量的項目待轉讓，最近數月，房地產項目的轉讓非常頻繁。另外，很多信托公司對房地產公司的要求越發苛刻，除了要求20%以上的高回報率之外，還會要求房企在一、二線城市有項目。

“中國前100強的房企中有不少缺錢的，可以說除了央企、國企，其他公司都缺錢。”蔡衛民說。

蔡為民甚至預言，今年下半年房地產行業可能出現四種現象，包括房地產信托違約、樓盤降價、房地產項目股權轉讓以及房產中介公司倒閉。對于基金來說，地產行情眼下還未見底，要到下半年，上海等一線城市價格降幅達10%~15%時，基金才可能會較大規模出手。

在項目和股權的交易過程中，目前買方的議價能力更強，因此開發商面臨的是“保命還是保本”的選擇，決策存在失誤、抗風險能力差的中小房企將會經歷一輪洗牌。

而對那些提供給房企借款的金融機構來說，上述洗牌很可能會孕育一定的金融風險。事實上，去年記者就曾報道過上海新江灣城、松江等地區的房地產項目因為債務到期無法償還，而給信托借款機構帶來的一系列負面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風險有可能繼續存在，甚至比去年更嚴重。

房企積極布局新領域/

面對愈發艱難的市場環境，中小房企的出路在哪？房地產市場的不景氣，導致一些房企通過各種途徑逐步退出房地產，而那些具有一定優勢，只是存在暫時困難的房企，開始在業內轉型。

融創對綠城的收購提供了一種思路。宋衛平將綠城出售后轉向新 “藍城”，不再從事高風險、資金需求龐大的全產業鏈房地產開發，而是將精力集中于其擅長的代建業務，以優勢與同行合作。此外，上海的倉儲物流地產并未受住宅市場的氣候影響，反而出現了機會。

世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。平均投資回報率高達6.7%。近期工業用地新政的出臺，將對上海工業土地和物業市場產生重大影響。

世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管高級董事羅瑾認為，新政的出臺是因為上海建設用地指標迫近上限、土地使用效能亟待優化，萬科等龍頭房企都開始積極布局這一領域。

一些房企嘗試通過服務、深化利用資源創造更大價值，以降低投資風險。其中，大數據的運用讓房企在拿地前有更精準的判斷，在項目開發設計和配套上更令消費者滿意。總之，房企精細化運作、升級轉型已經勢在必行。

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記者觀察

中小房企的出路在于模式創新

每經記者 楊羚強 發自上海

無論在經濟界，還是在自然界，大型企業或者動物，總會比中小型的企業或動物來得更具優勢，這是亙古不變的準則。

目前，雖然銀行只向大企業提供開發貸的策略，以及全國多數城市的市場出現成交量大幅下滑現象，給中小地產商在短期內帶來了經營上的困難，有些甚至已經威脅到了企業生存的根本。但眼前的困難未必是一件壞事，中小房企有可能重新思考開發經營的模式，從而找到新的生存之道。

過去的三四年里，雖然有大批的中小地產商因為融資成本和土地成本的高企，經營利潤削薄，隨著市場環境的不斷變化而慢慢退出房地產行業。但也有一小部分企業逆勢而上，適應市場的發展趨勢，由小變大。

收購綠城的融創就是一個例子。要知道，就是在上市的2010年，融創的銷售額也不過只有84億元。而當時銷售額超百億的房企已有近20家。融創當時在全國的房企中也只能算是家“中小企業”，但通過合作，融創借助國企、央企力量獲得了低廉的項目融資成本，借助綠城、方興的力量，豐富了自己的高端產品線，利用自身強大的銷售能力，最終在短短四年里成為了房地產行業的一線房企。

同樣，陽光城、旭輝、泰禾等福建房企，也是通過調整經營策略等方式，在短短幾年內完成了銷售額的爆發式增長。

上述這些案例告訴我們，盡管房地產行業目前的經營環境不如已經過去的“黃金十年”那么美好，但也并不代表中小企業只有死路一條。

最根本的是，企業能夠及時進行模式創新，根據整個宏觀經濟面的發展趨勢，在行業內開創全新的經營模式。

比如，朗詩、三湘借助于國家發展綠色科技環保產業的政策，積極發展具備高科技含量的地產特斯拉；又比如，一些房企在海外市場找到了屬于自己的天地；也有一些企業利用對土地和行業的熟悉，發展房地產基金，投資優質地產項目，為投資者創造更多的收益；還有企業從事物流倉儲物業的開發，獲取了可觀的收益。

對于中小地產商來說，也許眼前的經營困境，讓它們不得不賣掉部分項目，有的甚至要退出房地產行業，但也給它們打開了另一片前景更為廣闊的天地，假以時日，這些企業未必不會在新的領域迅速成長為行業龍頭。

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建中小房企生存樣本：龍巖長汀商會會長高息借貸后失聯

每經記者 李婷 發自福建

在5月23日的融創收購綠城新聞發布會上，綠城中國董事長宋衛平說，比起房地產業排名前30的企業，中小地產商處境更為艱難，拿不到銀行貸款。身為浙江省房地產商會最資深副會長的宋衛平，對這些企業的情況知之甚深。《每日經濟新聞》記者以福建省為樣本，調查了解到，部分地方中小房企已經出現了老板因為欠債到期無法償還 “跑路”的現象。

日前，福建閩西地區的龍巖市爆發了一起小開發商“卷款”跑路事件。據債權人律師的不完全統計，該開發商涉及民間借款超過8億元，借貸網絡涉及人數達“幾百上千人”。據線索人爆料，該開發商或因無法籌集足夠資金撬動當地一體量巨大的重點項目而出逃。

根據福建省統計局數據顯示，該省的房屋銷售面積從2013年4月以來同比增幅持續下降，到今年前4月同比增幅首次降為負數，與此相對的是2013年4月同比增幅高達142.1%。

不僅是小型房企生存艱難，就連房地產50強排行榜中的福建上市房企也不得不面臨轉讓股權融資的現實。

案例1

：民間融資達數億/

最近一個月來，龍巖街頭巷尾都在談論當地開發商黃水木跑路事件。作為當地標志性項目世紀天成商業廣場項目的開發商以及龍巖新羅區公園式地產“巨筑”的操盤手，天成房地產公司董事長黃水木的“跑路”既讓人意外，又帶有預警意味。

龍巖市是福建省內近兩年房地產市場發展較快的城市。統計數據顯示，2011年龍巖中心城市房地產開發投資還未突破50億元，為47.24億元，2013年則躍升至破百億。同時，開發企業累計土地購置費也從7.59億元躍升至2013年的40億左右。

《每日經濟新聞》記者調查獲悉，龍巖房地產開發投資大幅飆升的背后，是中小開發商靠大量高成本民間借貸撐起來的虛假“景氣”。當市場出現成交量大幅下滑，曾經的投資火熱，很快就變成“空中樓閣”。

身兼龍巖長汀商會會長職務的黃水木，在龍巖當地地產界小有名氣，旗下龍巖天成房地產公司（以下簡稱龍巖天成）開發運營的龍巖世紀天成廣場，算得上地標性質的商業綜合體項目，被認為是“運作相當成功”。

一份由投行提供的信托計劃顯示，截至2013年11月底，龍巖天成的資產質量還很“健康”。資料顯示，資產總額19.31億元，負債總額6.65億元，資產負債率為34.46%。負債結構方面，流動負債3.72億元，占負債比重為55.92%，其中，應付賬款1.50億元，占流動負債的比重為40.35%；其他應付款1.95億元，占流動負債比重為52.36%；非流動負債2.93億元，均為公司長期借款。

憑借上述“健康”的財務數據，這家公司曾計劃以 “世紀天成廣場的租賃收益”募集4.16億元，用于世紀天成廣場建設尾款支付、裝修及環境改造。

但是，在看似“健康”的財務背后，龍巖天成卻有著驚人的民間借貸。

“他運用商會會長身份，以需要支付澳洲風情園地價款的理由通過民間借貸融資。”前期介入調查的債權人律師對《每日經濟新聞》記者表示，龍巖長汀商會成員就有不少借出了千萬為單位的資金，此外黃水木動用了全公司力量，建立由上至下龐大的借貸網絡。

債權人律師對記者表示，警方已經確認黃水木失聯。5月28日，《每日經濟新聞》記者在龍巖世紀天成廣場看到，政府已經組織設立債權人登記中心。

一位債權人告訴《每日經濟新聞》記者，不少債主都是黃水木以開發澳洲風情園項目為名進行借款，且黃水木發動整個天成公司的員工向外借錢，部分借款月利息高達8分，甚至還有最近的，借款期限短至1～2個月的。根據債權人律師的不完全統計，上述公司的民間借貸總額超過8億元，而據經濟觀察網此前的報道，上述民間借貸的規模達到10多億。

統計數據顯示，福建房地產企業開發企業資金到位情況中的國內貸款部分總量占整個資金比重只有14%，低于全國21%的占比。一方面這說明福建跟全國其他地區相比，民間融資的運用更為發達，也同時意味著更高的融資風險。

案例2

：轉讓股權融資/

禹洲地產董事局主席林龍安曾在2013年業績會上，介紹福建房地產業務說，銀行開發貸主要向前幾大開發商傾斜，如果不是央企、國企、上市企業，基本上拿不到銀行的資金。

事實上，禹洲地產目前也正處于困境。

禹洲股東會后，管理層在媒體采訪時表示，截至5月中旬，禹洲地產完成全年銷售目標的30%，禹洲地產今年設定的銷售目標為132億元。去年同期，禹洲地產已完成當年銷售目標70%。

禹洲地產公告顯示，2014年前四個月，禹洲地產實現累積銷售金額實際為29.10億元，同比去年同期44.15億元，下降34%；累積銷售面積為246731平方米；平均銷售價格為11796元/平方米。累計的認購未簽約金額約為11.32億元。

2014年推盤明細顯示，禹洲中央海岸三期項目上半年計劃推出住宅50454平方米，全年計劃推出136943平方米。據機構統計，該項目開盤當日去化僅僅2～3成，被認為是“賣得不好”。業內人士認為，主要的原因是項目定價太高，性價比不足。

禹洲另一云廈門島內項目云頂國際在4月開盤時，售價也達到了38000元/平方米，遠高于近日開盤的島內剛需項目31000元/平方米的售價。

為了解決開發資金所需，禹洲地產在4月通過兩度出讓股權獲得11.1億元注資。

4月16日，禹洲地產公告稱，其全資附屬公司及孫公司福建盈豐和福建大世界華夏與合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲訂立增資協議。根據增資協議，福建大世界華夏注冊資本將由5億元增加至11.1億元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲將各自向福建大世界華夏注入3.05億元，各持有其27.5%股權，福建大世界華夏將不再為禹洲地產的附屬公司。禹洲地產稱，該項增資出于發展福州禹洲·東方威尼斯項目的資金需求。

隨后，禹洲地產于4月17日公告稱，其全資附屬廈門禹洲集團地產、全資附屬廈門貴豐、廈門禹洲海景城房地產及中信信誠資產管理訂立增資協議。中信信誠同意向海景城房地產作出5億元的投資，增資完成后，中信信誠持股20%，禹洲地產持股由100%攤薄至80%。投資將由廈門禹洲海景城房地產用發展禹洲·中央海岸三期。

案例3

：資產作價2.2折 借“殼”借款/

由于無法通過正常的渠道獲得借款，福建的很多中小房企會用借“殼”借款——通過非地產公司的優質項目向銀行融資，而實際抵押物則為該地產公司資產包。

福建某地的一實業公司（非房地產業務）在2012年的財務數據顯示，利潤達20億元，系銀行系統的優質客戶。在該公司目前的“業務”占比中有相當一部分是借“殼”貸款。

該公司有關負責人聶東（化名）向《每日經濟新聞》記者介紹，最近一年內，至少有20多家企業企圖借殼借款。這些借“殼”借款的公司基本都是從事房地產開發，特點是規模較小，且是最近兩年新進入房地產行業，前期在做實業方面積累了一定的資金，隨著實體經濟賺錢越來越難，于是轉投地產。

聶東提供的一份資料顯示，福建三明某地的一家地產開發商富源（化名）地產，原先是做建材生意，2011年正式進入房地產市場。不過，富源也遭遇了融資困境。

材料顯示，富源2012年開發的一地產項目總投資3.2億元，其中自有開發資金約1億元，計劃通過銀行融資2.2億元。其中用于拿地的資金為6000萬元。根據富源測算，該項目計劃建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商業部分，其余為自持物業，包括酒店和商業。富源計劃在2014年4月開始銷售。不過在開始銷售之前，富源就遇到問題，計劃通過銀行融資的部分并沒有實現，除了通過小貸公司籌集了5000萬元和其他借款1750萬元之外，富源沒辦法融到更多資金，同時財務成本也超出了預期，在總支出中增加了3000萬元。盡管距離獲得預售還有幾個月時間，但富源急需下融資來持續工程開發。

“眼下房地產行業低迷，三四線城市的行業風險更加凸顯，愿意借錢的人并不多。”聶東表示，最后在雙方協商之后，富源竟以整個資產包按2.2折作價進行抵押借款。“一般行業在建工程是按照4.5～6折進行打折。”聶東表示，一些優質的項目可能獲得更好的折扣，然而以2.2折進行抵押融資的確實罕見。

億翰智庫上市房地產研究中心副主任張化東說，這些企業多以貿易等公司名義借款，一旦房地產行業出現收縮，銀行的借款就有到期無法償還的可能性，進而孕育金融風險。