◎嚴躍進

雖然各個機構在年前就預警了樓市將降溫，但樓市降價潮的力度還是高于預期。地方政府在這一輪短周期中也失去了調控的耐心和主見。去年第四季度，很多地方為了完成房價調控的目標，升級了限購限貸令。而在今年降價潮的背景下，部分城市卻又紛紛進行了救市，甚至有個別城市推出了“限降令”。

看似很矛盾的做法，其實吻合了此前一直強調的調控基調：保持房地產市場的穩定健康發展。所以無論是打壓還是扶持，終究是為了實現樓市的健康發展。在房價總趨勢看漲的背景下，關注的焦點自然是實現房價的軟著陸，也即構筑穩定價格的防火墻。

這次降價，其實很矛盾，也沒邏輯，更有誤導作用。部分城市、房企和樓盤的降價行為更是缺乏紀律和道德約束。可以認為，這并非一次嚴格意義上的降價，副作用是擾亂了市場秩序。無論是信貸因素還是市場預期因素，都對房價走勢產生了直接的刺激作用，但不能理解為實質性的影響作用。因為這兩個因素在每一輪房地產短周期中都會有寬有緊、有高漲有低落。既然在持續地波動，那么本身就沒有拐點一說，而建立在此類因素上的房價變動也應該理解為暫時的現象。

從整個信貸環境看，今年金融環境比較緊張。2013年盡管出現了流動性緊張等危機，但房企的資金狀況總體還是充裕的。很多房企借市場回暖，完成了不錯的銷售業績，也為其增加了流動性。但是2014年以來，在銀行惜貸的心理支配下，整個市場資金面出現惡化，貨幣環境進入緊張局面。

這樣一個緊張局面，對供需兩端都有致命打擊。對房企來說，開發貸的獲取變得困難，進而會加劇庫存去化的壓力。尤其在去年末高調拿地的房企，基本上都會面臨一個資金緊張的尷尬，這會產生降價的沖動。對于購房者來說，缺乏信貸的支持，購房成本會急劇上升，進而會延緩購房的節奏，倒逼房價的下調。

市場預期的變化，在今年這個降價潮中頗有影響力。杭州部分樓盤降價，本身是個別城市的做法，但影響力為什么會如此大？這其實就是一個蝴蝶效應的反映，本質上說明市場有一定的脆弱性。

不過這樣的降價，終究是暫時的，并且和實際情況有一定出入。現實中，很多購房者存有疑惑。很多樓盤打出了降價促銷的廣告，但當購房者興沖沖地前往售樓處時，卻會被告知此類降價樓盤早已售罄。購房者若要買房，只能選擇另一批沒有降價的樓盤。如此一來，很多購房者感覺受到了欺騙。購房者也開始正視這樣一個事實：市場中確實有很大一部分觀望者，但價格并沒有實質性下滑。很多降價停留在統計數據上，或者停留在寥寥無幾的幾個尾盤上，和真實感受有很大差距。

樓市中有沒有真正降價的案例？答案是肯定的。溫州就是一個典型的降價城市。根據國家統計局的數據，自2013年7月以來，溫州房價指數出現了環比下跌，一直到今年4月份，持續了10個月。同樣的，自2011年9月以來，溫州房價指數出現了同比下跌，一直到今年4月份，持續了32個月。這樣的降價，是全面的、持續的、且有實際意義的，和目前部分城市的降價有本質的區別。

從絕大多數城市看，目前的降價還是一個表面的、暫時的現象，可以定義為價格的硬著陸。但價格并沒有真正被“馴服”，如果信貸政策放松，價格依然會有反彈的空間。房價硬著陸的背景下，對于購房者來說，即不能親身感受到降價帶來的實實在在好處。很多購房者依然會發現，房價沒有預料中的降價，不買房不踏實，買了房也不踏實。總體看，降價沒有邏輯性，購房行為也沒有邏輯性。

既然沒有邏輯，那么對于后續幾個月份的降價就不必大驚小怪。從今年4月的數據可以看出，全國70個大中城市一手住宅價格環比增幅為0.1%的水平。預料在5月份將步入負增長區間。但是，現實中，很多樓盤并不是主動降價，更多的是以價換量的策略體現。樓市依然很膠著，價格并沒有松動。

既然有硬著陸，那么什么是軟著陸？真正的軟著陸不是認為房價會處于下跌，而是認為在這個環境中，老百姓買房會越來越容易實現。也即樓市依然面臨一個高速增長期，但購房者的購房能力會強于房價上漲的能力。但為什么軟著陸的現象難以出現？很明顯，從硬著陸向軟著陸轉變的過程，遇到了各類阻力。市場各個參與者一些基本環節沒有完成，自然阻礙了這個過程的完成。

地方政府還在為地方財政收支等所困擾。地方政府的融資渠道并沒有打通，即便目前部分城市允許發行市政債券，但要全面推廣，還需要一定時間。從土地制度上看，土地出讓還是要在一次性賣地的模式中兜圈，土地經營的思維還是難以確立。目前有6個城市在試點共有產權住房建設，但也難以在短期內得到推廣。而且從城市產業經濟的角度看，很多城市的房地產業發展比重還是很高，產業結構的調整并非一蹴而就。如果盲目打壓價格，可能會引發城市經濟和社會穩定的一系列負面反應。

購房者如果有足夠的支付能力，總體上會減弱觀望情緒，而選擇積極入市。從目前的房價收入比數據看，絕大多數房價都超過了當地居民的承壓范圍。比如對于一線城市來說，房價收入比高達10年以上。通俗地理解，在一線城市生活，需要不吃不喝至少10年時間，才能買得起房。買房如此困難，恰恰伴隨了房價的高速增長過程。市場預期依然以看漲情緒為主流，在僧多粥少的情況下，房價容易抬升。

從城市的發展角度看，雖然新型城鎮化利好部分人口遷往中小城市，但實際情況是，大城市依然有更大的魅力。一、二線城市依然是人口的聚集地，這會使得此類城市的房價面臨一個本能的漲價可能。尤其隨著此類城市住宅用地不斷趨于稀缺，更是會出現少量物業為多數購房者角逐的可能。這也使得此類城市的房價漲易跌難。

當然，如果有足夠的時間來改變這些要素，即地方政府不再為財政收支而困擾、房企真正實現轉型、購房者面臨比較輕松的房價收入比、大城市人口不再扎堆聚集等，那么房價就會出現一個實質性的下降。這樣的下降，和目前因信貸和市場預期兩個因素帶來的降價有本質的區別。

這樣的軟著陸，才是市場樂意見到的。目前市場很多觀點認為，2015年中國樓市將有一個本質的轉向。但若按此類要素的調整節奏看，再給予一年時間，仍顯不夠。按此邏輯推算，這樣一個過程至少要在2020年才能完成。而這樣一個對房價軟著陸的時間節點估計，還是偏樂觀的。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）