每經(jīng)記者徐杰浙江平湖攝影報(bào)道 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，市場發(fā)行的20款房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品中，超過一半投向三、四線城市，并且融資方都為中小房企，浙江省平湖市萬城房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱平湖萬城公司）就曾打過這樣的算盤。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年以來，浙江平湖萬城公司曾先后計(jì)劃發(fā)行信托融資和地產(chǎn)資管計(jì)劃，總規(guī)模近15億元，但平湖萬城公司董事長高永強(qiáng)稱，企業(yè)當(dāng)前的融資成本很高，最終只能放棄信托融資。 高永強(qiáng)的融資煩惱只是當(dāng)前浙江省內(nèi)中小房企的一個(gè)縮影。據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，全省商品房銷售面積1361萬平方米，下降26.2%，同期，商品房銷售額1443億元，下降30.3%，“銷售不斷放緩進(jìn)一步影響了開發(fā)商的資金回籠”，浙江省一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。 年化融資成本超過10%/ 去年底，一些信托理財(cái)網(wǎng)上出現(xiàn)一款名為渤海信托·平湖萬城御龍灣項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃的資料，該信托計(jì)劃融資10億元，信托期限分為2年期2億元和3年期8億元，資金投向浙江省平湖市的御瓏灣項(xiàng)目，還款來源為平湖萬城御瓏灣項(xiàng)目的前三期銷售收入。 平湖萬城公司的母公司萬城房地產(chǎn)有限公司對(duì)上述信托提供連帶責(zé)任擔(dān)保，萬城房地產(chǎn)有限公司實(shí)際控制人高永強(qiáng)夫婦提供個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保。 高永強(qiáng)稱，該信托實(shí)際融資成本達(dá)16%左右，對(duì)于開發(fā)商而言，成本太高了。“融資成本比較高，最后只有放棄了”。據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月27日，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行約487只，規(guī)模達(dá)1203.8億元，平均收益為9.7%，平均年限為1.8年，如果與此對(duì)比，平湖萬城的融資成本確實(shí)不低。 在放棄信托融資后，高永強(qiáng)轉(zhuǎn)而發(fā)行基金公司的資管產(chǎn)品。 今年1月，金元惠理資產(chǎn)管理有限公司成立浙江平湖地產(chǎn)1號(hào)資管計(jì)劃，計(jì)劃融資規(guī)模為2.5億元；2月，金元惠理資產(chǎn)管理公司又推出浙江平湖地產(chǎn)2號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，這款產(chǎn)品規(guī)模是1.9億元，期限1.5年，預(yù)期年化收益11%~12%。兩款資管產(chǎn)品的融資方均是平湖萬城房地產(chǎn)公司。資料顯示，金元惠理資產(chǎn)管理有限公司是金元惠理基金管理有限公司的全資子公司。 平湖地產(chǎn)2號(hào)資管產(chǎn)品內(nèi)容顯示，如果認(rèn)購金額在100萬元至300萬元，預(yù)期年化收益率為11%；如果認(rèn)購金額在300萬元至1000萬元，該收益率為11.3%；認(rèn)購金額若能超過1000萬元，收益率可達(dá)12%。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》咨詢了金元惠理資產(chǎn)管理公司客服，該客服表示，平湖地產(chǎn)1號(hào)、2號(hào)資管產(chǎn)品均已經(jīng)發(fā)行完畢，并在正常運(yùn)行當(dāng)中。 部分“合伙人”退出/ 6月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于浙江平湖三港路與東湖大道交匯處的御瓏灣樓盤，整個(gè)項(xiàng)目分為三期，在現(xiàn)場，一期建筑大體完工，二期部分高層正在施工，其中兩幢樓剛剛開始預(yù)售，而三期目前看不出大規(guī)模開發(fā)跡象。 浙江省國土資源局公示的土地成交記錄顯示，2010年12月15日，平湖萬城公司以總地價(jià)12.25億元拿下御瓏灣地塊，樓面價(jià)為2701.78元/平方米。公開資料顯示，御瓏灣總用地面積為188918.3平方米，總建筑面積為453403.9平方米。“御瓏灣項(xiàng)目可以說是浙江平湖市目前在售的最大體量的樓盤”，浙江省平湖市房地產(chǎn)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。 實(shí)際上，對(duì)于目前不斷試圖通過外部渠道融資的平湖萬城公司而言，其最初的投資商設(shè)計(jì)中，就是典型的“中國合伙人制”，即多家公司抱團(tuán)開發(fā)，避免資金受困。 記者獲悉，平湖萬城公司成立前，御瓏灣地塊由溫州天瑞投資有限公司、萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及平湖市邦和投資有限公司抱團(tuán)拿下，而后，引進(jìn)了其他投資者。 據(jù)上述資管產(chǎn)品公布的信息顯示，平湖萬城公司由8個(gè)法人股東組成，萬城房地產(chǎn)有限公司出資8.1%、樂清市天馳置業(yè)有限公司出資29.75%、萬城投資有限公司出資21.65%、平湖市邦和投資有限公司出資10.5%、浙江博洲鋼業(yè)有限公司出資12%、平湖匯潤實(shí)業(yè)有限公司出資5%、浙江永光無紡襯業(yè)有限公司出資5%、浙江多凌拉鏈制造有限公司出資8%。 如今，平湖萬城公司的股東減少了。“現(xiàn)在共有6個(gè)股東”，高永強(qiáng)對(duì)記者說。 另據(jù)金元惠理基金“萬城御瓏灣”2號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃顯示，截至2013年8月31日，公司總資產(chǎn)19.54億元，其中存貨就達(dá)到16.37億元，凈資產(chǎn)13.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率31.06%；2010~2012年經(jīng)營凈現(xiàn)金流分別為-4934.71萬元、-1527.97萬元和-20191.20萬元。 據(jù)高永強(qiáng)介紹，平湖萬城公司當(dāng)前的開發(fā)資金主要來源于銷售回款和銀行貸款，“去年賣了100多套房子，銷售情況排在平湖前幾位”。 銷售放緩被迫降價(jià)/ 像多數(shù)三四線城市一樣，平湖萬城公司所在的浙江平湖，供給過剩是最頭疼的難題，房價(jià)下行壓力不減。 公開資料顯示，浙江平湖市位列2013年中國百強(qiáng)縣第47位，處于長三角城市群，隸屬浙江省嘉興市轄區(qū)，鄰近嘉興港、上海港等國內(nèi)主要港口，主要產(chǎn)業(yè)有服裝和光機(jī)電產(chǎn)業(yè)，2013年,平湖市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)461.31億元,增長10.8%。 據(jù)平湖市房地產(chǎn)管理處公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額12.40億元，同比增長22.10%。 同時(shí)，平湖市房地產(chǎn)管理處公布備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，第一季度商品房網(wǎng)上備案共1228套，備案面積12.18萬平方米；其中住宅備案1064套，備案面積11.29萬平方米，與去年同期相比分別下降了37.59%和41.96%。 平湖市房地產(chǎn)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，平湖目前的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。同時(shí)，成交量有所下降，存量房較多，隨著新房源相繼推出，供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。 今年初以來，受信貸緊縮、經(jīng)濟(jì)下行的影響，多地樓市降價(jià)，數(shù)據(jù)顯示，平湖市一季度住宅成交均價(jià)約6946元/平方米，“市場降價(jià)是大趨勢”，上述平湖市房地產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)人稱。 今年春節(jié)過后，杭州的部分樓盤開始不斷降價(jià)，平湖亦受到波及。高永強(qiáng)認(rèn)為，受杭州樓市降價(jià)影響，現(xiàn)在不少購房者都在觀望，并且平湖樓市供應(yīng)量過大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)導(dǎo)致城區(qū)市場客戶分流。 而就平湖樓市而言，外地地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐，正在對(duì)原有的市場格局形成沖擊。“目前平湖當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商融資渠道仍以土地質(zhì)押、銀行貸款為主，外來大鱷的開發(fā)模式以及去化節(jié)奏對(duì)市場帶來一定的沖擊”。當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。 記者獲悉，繼恒大地產(chǎn)、碧桂園之后，今年1月23日，濱江集團(tuán)聯(lián)合中大房地產(chǎn)以及德信投資在平湖土地拍賣會(huì)上以11.77億元的總價(jià)競得位于平湖市南市新區(qū)的五宗地塊，該地塊是目前為止平湖出讓的最大地塊。 高永強(qiáng)則稱，與外來地產(chǎn)商相比，公司產(chǎn)品不一樣，區(qū)域不一樣，公司的御瓏灣項(xiàng)目地處平湖核心城區(qū)，地塊配套優(yōu)勢明顯，教育資源突出。不過，他亦坦承，其項(xiàng)目去化速度較慢，同時(shí)在售單價(jià)從原來的每平方米9000元降為8000元，“犧牲了利潤”。 中小房企資金募集不易/ 平湖萬城公司的融資經(jīng)歷或只是浙江房企生存狀況的縮影。今年3月，浙江寧波奉化最大的本土房產(chǎn)企業(yè)興潤置業(yè)因高達(dá)35億元的債務(wù)違約而倒閉；4月，浙江海寧立德房產(chǎn)被傳因拖欠多筆民間借貸，被債主告上法庭。 此外，杭州本土知名房企金都房產(chǎn)項(xiàng)目出讓、融創(chuàng)宣布收購綠城30%股權(quán)導(dǎo)致浙江第一大房企易主，A股上市公司錢江水利也擬退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司51%股權(quán)。 就國內(nèi)整個(gè)樓市而言，在融資渠道上，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，不再只是集中于二、三線城市。 據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月份，一線城市開始出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，隨著一線城市樓市成交萎靡，開發(fā)商依靠信托產(chǎn)品“借新還舊”的比例提高。 來自用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在5月份成立的集合信托中，房地產(chǎn)集合信托的規(guī)模是86.53億元，占比僅為18.1%，這一數(shù)據(jù)是今年以來該項(xiàng)指標(biāo)的最低值。在前4個(gè)月，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模占比分別為39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。在去年5月份，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模的占比高達(dá)31.5%。 上述數(shù)據(jù)還顯示，今年以來，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模占比基本呈現(xiàn)逐月下降趨勢，同時(shí)，相比去年同期，今年5月份房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模亦大幅下降。 有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)為，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模的下降，既與投資于三、四線城市的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大、當(dāng)前投資者規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，亦與信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)控，提高項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。 “現(xiàn)在三、四線城市房企發(fā)信托資管產(chǎn)品的較少,發(fā)基金的比較多”，上海一位信托基金銷售渠道人士稱，中小房企走信托基本上都過不了會(huì),達(dá)不到信托標(biāo)準(zhǔn)，最近投資者對(duì)房地產(chǎn)市場持觀望態(tài)度,如果是三、四線城市且公司資質(zhì)較低，在市場募集資金不易。