每經編輯 盧曦發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

6月13日，上海市通過了《關于推進本市國有企業積極發展混合所有制經濟的若干意見（試行）》，并提出用3到5年的時間完成國有企業改革。

雖然上海國資改革的具體方案還有待最終確定，但在房地產領域，上海地方國有地產企業的一系列最新動向，卻反映出了國資改革的可能跡象：部分投資收益不明確和開發周轉速度緩慢的資產被出售。

無獨有偶的是海博股份、金豐投資兩家上市房企將部分低凈資產收益率的資產轉出，而將相對高收益率的資產換入，也體現了上述趨勢。

改革標準：低收益資產被置出

綠地集團對金豐投資的借殼重組進入最后沖刺階段。

方案是金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，置出資產由上海地產集團或第三方承接。擬置出資產估值約為22.1億元，擬注入資產的估值約為667億元。

金豐投資的2013年年報顯示,上述公司去年的凈資產收益率不足4%，而綠地集團去年的整體凈資產收益率達到24.86%。

無獨有偶，綠地集團的同城兄弟農工商房地產 （集團）（以下簡稱農房）目前在相似的處境之下。

6月12日，海博股份（600708，SH）公布了重組方案。公司原本主營的是出租車業、物流業及不銹鋼器皿制造業，未來將把物流之外的業務置出上市公司，同時注入農房100%股權和農房置業25%股權。

根據海博股份公布的財務數據計算，其置出資產部分的凈資產收益率僅約5.82%，而置入資產的凈資產收益率要比置出的高。以注入25%股權的農房置業為例，去年的凈資產收益率超過50%。

農工商房地產總裁沈宏澤告訴《每日經濟新聞》記者，目前農房有11個在售、在建項目，未來農房做“剛需”的策略不會變，以住宅為主的策略也不會變，對于購物中心等商業地產項目考慮會非常慎重。在房地產行業，住宅的周轉速度和ROE均遠遠高于持有型的商業物業，這也反映出上海上市國資地產企業未來的一個主要經營策略。

改革路徑：甩賣問題資產

一位曾在上海國資任職的人士告訴《每日經濟新聞》記者，上海國資調整的思路是將一部分效率低下的資產置出，同時引入民營資本。實行混合所有制稀釋國有股、職工持股等都是這次國資改革比較新的點。而金豐投資和海博股份的資產重組顯然非常符合上述思路。

據介紹，上海國資上一輪改革在國資管理、國資布局、國有企業層面分別確立了目標，改革方案涉及國企分類監管、國資流動平臺搭建、股權激勵擴容等20條。目前各項工作都是按照“20條”這一思路推進的。其中，上海國資企業分為競爭性和非競爭性企業，其中對于競爭性國企國資要逐步退出。

事實上，就在金豐投資和海博股份重組的同時，上海也在著手對另外一些企業的資產進行重組。

上海產權交易所近期有多個項目被掛牌。其中上海市金山區國資委旗下的上海金山新城區建設發展有限公司將持有的上海洪美置業有限公司股權及債權掛牌。這一項目閑置已超過兩年，土地閑置的原因是政府土地規劃的變更所致。

未能和金山區規劃和國土局就開工達成協議，以及未能按照合同準時開工，均令上述項目的收益帶來了一系列的不確定性。在投資回報和投資風險無法確定的背景下，上述項目顯然不符合上海國資改革所追求的高效率要求。

同時，上海市土地儲備中心也將持有的上海寶山地產開發有限公司60%股權掛牌。資料顯示，上述企業的主營業務為土地前期開發整理；市政基礎設施建設；房地產開發、經營。在過去兩年間，上述凈資產金額達到1026萬元的公司，年凈利潤卻從未超過10萬元，凈資產收益率甚至低于1%。

同樣，上海實業（集團）有限公司近期掛牌的湖南淺水灣湘雅溫泉花園有限公司67%股權也不能算是優質資產。雖然上述項目過去兩年按凈利潤/所有者權益計算，凈資產收益率高達50%以上。但是卻與中南大學湘雅醫學院、湖南上地置業發展有限公司陷入了曠日持久的馬拉松訴訟中。這一項目于2008年1月15日向湖南省高級人民法院提起訴訟。由于中南大學、湖南上地置業發展有限公司對上述判決不服，于2012年向湖南省高級人民法院提起訴訟，湖南省高級人民法院于2014年3月21日裁定撤銷前面2次判決，發回長沙市望城區人民法院重審，目前法院對該案尚在審理中。

興業證券研究報告稱，上海國資國企改革推進速度非?？欤瑖蠹瘓F層面改革及涉及上市公司層面改革密集推出，優勢行業重組整合做大做強、國資大力度退出傳統產業、優質公司積極引入戰略投資者等改革特點明顯。在各國企改革方案審核評級工作結束后，上海市國資國企改革勢頭可能將更猛。

改革目標：注入更多優質資產

上海國資企業大多擁有數十年歷史，擁有寶貴的歷史財富但同時面對激烈市場競爭的壓力。由于種種歷史原因，諸多上海國企都擁有上市公司，但結構上不盡合理，資源上存在錯配，上市公司表現不如人意。

以上實集團為例，旗下就擁有上實城開和上實發展兩家上市公司，在業務上存在重合、競爭等情況。上實集團一位內部人士向 《每日經濟新聞》記者表示，目前上實集團還沒有大的改革動作。

通過這一輪改革，大舉重組上市公司，將優質、高周轉資產置入上市公司，提升上市公司表現；同時幫助優質非上市公司提升融資能力、品牌價值、梳理公司治理、加強管理層激勵，是這一輪上海國資大調整的題中之義。

此外，上海國資地產企業中華企業、上海建工是否有相應的變化也備受關注。

中房數據研究院執行院長陳晟告訴記者，上海國資企業的處境各不相同，國盛、儀電這樣的企業和綠地這樣的房企差異很大，市管、區管的國企改革遇到的情況也不盡相同?？偟乃悸肥菍嵭谢旌纤兄疲瑥亩鰪娖髽I活力，為減少執行過程中的風險，改革是有步驟、有計劃執行的。

陳晟介紹，目前涉及房地產的上海國企很多都有沉淀的老廠房、工業用地等資產，這部分資產效率極為低下，甚至被戲稱為“僵尸”資產。將這部分資產重整、變更為商業用地是未來關鍵的工作。將這些“包袱”放下、激活是關鍵步驟，而上市公司需要的則是優質、高效、有競爭力的資產。

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企業樣本

綠地啟示錄：小規模國資怎樣逆襲？

每經記者 盧曦 發自上海

今年,房地產行業最熱門的話題，無疑是綠地在今年的銷售目標將達到2400億元，有機會超過萬科，晉身為行業的新老大。

但是，并沒有太多人知道，截至去年，綠地集團的凈資產規模只有萬科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制，公司才得以實現營業收入超過萬科一倍的高效資金周轉。

對目前正在尋找改革方向的上海國資地產軍團來說，綠地的混合所有制模式，無疑是他們可以效仿的一個方向。學習綠地公司有望以不多的資金規模，實現更快速的增長和更高的凈資產回報水平。

混合經營帶來高凈資產收益率

按照綠地的重組方案，上海市國資委在未來上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前，綠地國有股的比例總計超過六成。而按照方案重組完成后，國有股比例將降至50%以下。

事實上，綠地的混合所有制改革早就已經開始實施。很多業界人士發現，綠地的很多項目都是選擇和其他房地產公司合作的。這種項目層面的混合所有制，給綠地創造高收益帶來了機會。

根據金豐控股公布的綠地集團財務審計資料，綠地集團2013年的少數股東權益已經大幅度提升，由2012年的總額僅61億元，上升至去年的140億元。股本的大幅增長，令綠地的資產規模在去年底大幅猛增，總資產從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

大幅激增的資產規模，令綠地可以在境外大規模布局，去年宣布總投資200億美元開拓海外市場，并預計在今年實現海外銷售200億元的目標?；旌辖洜I制也給綠地帶來了很高的凈資產收益率，去年達到25%，遠超同等規模的競爭對手。

事實上，“混合所有制”的模式，已經在房地產行業廣泛流行。除了綠地，股權更為分散的萬科開始推行的 “小股操盤”模式，也旨在更大規模地吸收社會資本擴大房地產開發規模。根據萬科去年的財報，少數股東也已經占到了萬科合并資產報表中凈資產比重的27%。

給管理層更大經營自由

多份公告強調，上海國資委不參與企業日常經營管理，國有股東相互獨立，作為財務投資人，未來上海市國資委將更多地考慮上市公司的凈資產回報率。

綠地重組的一大亮點在于“混合所有制”，對此綠地董事長張玉良表示，混合所有制既能確保國有資本的主導地位，又能發揮混合所有制市場化、靈活高效的優勢。未來職工持股將在上市公司擁有更大的話語權。

這樣的思路可能給眼下重組關鍵時期的國資房企帶來新的活力。

農工商房地產 （以下簡稱農房）董事長張智剛向《每日經濟新聞》記者表示，作為國企，農房一直“憋著一口氣”。以往，由于農房大股東是光明，農房的項目被視為固定資產投資，規模上受到了限制。

據透露，農房專門成立了部門，將歷史樓盤的增值稅等問題進行了全面的清理。公司官方網站上公布的數據顯示，2013年2月至2014年2月，公司儲備土地3290畝，是前3年土地儲備的總和，累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區，其中上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。

作為國企，農房以往承擔了不少社會責任。據透露，2013年農房有較大資金投入了動遷房和經濟適用房，同時配套建設學校和道路，這部分的利潤按要求被控制在3%以下，未來農房將降低在保障房方面的投入比例。

張智剛認為，上市后企業自主權更大，可以按照市場化規律運作。如果一直受到條條框框制約，農房就很難成長。改變機制體制帶來的活力，是不可估量的。農房還有大量的農場地塊，未來公司有意開發養老地產。

農房總裁沈宏澤表示，住宅仍是農房最主要的產品，定位在自住、改善型需求。上市后的農房一方面可以在資金上更為寬裕，另一方面，上市公司的品牌效應對擴張有幫助。

國資改革有望激活房企

上海國資這一輪改革，規模大、牽涉范圍廣，不僅影響了多家上市公司，對上海的房地產行業也有深遠影響。

某機構研究總監張宏偉告訴記者，對于國資企業來說，以往在政府保護下，在拿地等環節有一定的優勢。雖然國資委以往也注重企業效益，但并不能像民營企業那樣高度關注和考察投資回報率等指標，不能激發企業的活力。

許多其他行業的國資企業早早展開了市場化改革，家電等行業如今已經實現了全行業的成長。而房地產龍頭企業的市場化改革還在繼續尋找機會的過程中。上海、南京等不同城市的國企改革進度、思路都不一樣。未來可以肯定的是，國資房企面臨的市場競爭會更加激烈，產品品質也將得到提升。

張宏偉認為，上海的房地產市場比較成熟，過去十年里，上海房企大多立足于上海本地市場。只有綠地這樣的超級房企視野遍及全國乃至海外。隨著大量全國性的開發商進入上海，上海房企也開始意識到“走出去”的重要性。

除了國資淡化之外，綠地、農房等房企未來在資本市場上將有更大的空間和挑戰。億翰智庫張化東認為，綠地未來業績的提升趨勢非常明顯，而農房則面臨一定的不確定性。

“未來對于股東來說，凈資產回報率是最關鍵的指標，整個企業體系都會以此為重。對于綠地，財務杠桿的提升可能并不大，在經營杠桿上變化更明顯?！睆埢瘱|說。

以往這些企業涉足代建、合作開發等模式，上市之后，可能會采取更開放的態度面對這些合作。

另一方面，管理層以往就有一部分持股，未來股權激勵政策推出，新老管理層都將受到激勵，管理層潛力有望得到最大程度的開發。