每經編輯 陳小雨

每經記者 查道坤 發自南京

蘇州住建局網站數據顯示，截至6月22日，蘇州非住宅庫存6萬余套，面積達500多萬平方米。

據了解，蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算，人均商業面積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米，人均商業配比高于我國一般水平及國際水平，處于過剩狀態。

對此，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者表示，“一般人均2平方米是一個合理的水平，蘇州人均達到4平方米，已經是一個非常嚴重的飽和局面，商業地產危機較大。”

人均面積高于國際水平

作為江蘇省GDP最高的城市，蘇州成為眾多品牌房企的必爭之地。同時，由于前兩年政府對房地產市場進行宏觀調控，開發商大量資金轉向并不被限購的商業地產項目。隨著樓市降溫，蘇州商業地產庫存承壓。

蘇州住建局網站顯示，截至6月22日，蘇州非住宅庫存6萬余套，面積達500多萬平方米。

據《每日經濟新聞》記者了解，按照國家早年關于城市商業網點配套的指導標準，商業物業面積是總建筑面積的4%。按人口計算的商業配比，我國一般在人均0.8～1平方米左右，按照國際標準，人均占有商業面積在1.2平方米是一個合量的參照值。但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算，人均商業面積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米。

今年2月16日，蘇州市政府出臺了商業地產管理的相關政策，在商業地產領域建立風險防范資產保障機制，但蘇州的商業地產還是快速邁進。

據記者了解，近年來蘇州各板塊商業CBD中心崛起，數十層地標建筑越來越多，但寫字樓、商鋪、酒店式公寓市場去化較為困難。統計數據顯示，目前蘇州市區范圍內已建成的購物廣場、專業市場、鄰里中心等各類商業體總量超過170個，還有一批在建項目和待建地塊將上市，預計今年將總量超過180個。

同質化競爭激烈

事實上，從2009年印象城在蘇州獲得成功之后，蘇州就掀起了商業地產熱潮，以大型超市、快時尚零售、餐飲、休閑和娛樂為主導的業態定位模式，迅速在各商業綜合體中復制。

據《每日經濟新聞》記者了解，僅園區湖東就有圓融時代廣場、圓融星座、華潤購物中心、鄰瑞廣場、歐尚商業中心等。主力商家ZARA、H&M以及知名連鎖餐飲、KTV和影院成為許多商業綜合體項目的標配。

然而，走訪蘇州商業地產項目后會發現，這些商業地產大都以一個大賣場為核心進行商業配套，這容易導致同質化競爭激烈。

目前，蘇州商業地產同質化競爭中，已有一些項目敗下陣來。“商業地產的不斷興起，標志著城市建設的不斷完善，但不可忽略的是，隨著商業地產過度飽和，就會產生同質化競爭的局面，一些資金實力不好的商業地產開發商，就會在競爭中退出市場。”張建初對《每日經濟新聞》記者說。

此外，張建初還表示，無論是地方政府還是開發商，都應該對商業地產出現的危機進行有效地控制，“政府除了做好規劃之外，還應該減少商業地塊的供應。開發商也應該認清形勢，減少對商業地塊的拿地，減少商業項目的開發，只有從政府和開發商兩方面進行有效控制，蘇州商業地產現在的局面才會得到緩解。”