“今年中國房企海外投資總額將高于去年，甚至有望翻倍。”全球多家物業管理機構向《證券日報》記者表示，美國、英國、澳大利亞、馬來西亞、西班牙等國家有望受到中國資本的青睞。

目前中國多地樓市受降價潮侵襲，但房企出海舉動頻繁，多家房企在海外搶地，追加已進入國家的投資額度，甚至拋出巨額投資計劃。記者不完全統計，從2014年1月1日到6月22日，綠地、萬達等7家房企出海投資額度或將超過600億元，投資物業涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業態。

對此，萊坊北京副董事研究及咨詢部主管張婧婧表示，一線城市房地產市場的強勁需求雖然吸引了眾多房地產開發商，但較高的拿地成本也抬升了地產商的進入門檻。鑒于此，房地產企業為了保持較高的發展速度不得不開始謀求新的發展方向，出海到其它國家進行房地產開發是其重要的擴張戰略。

海外投資規模劇增

上述納入統計的7家房企分別為綠地、萬達、碧桂園、雅居樂、新華聯、復星集團以及開源控股。從這些房企的投資計劃來看，綠地、萬達海外擴張規模較大。

僅2014年以來，不包括今年3月份在澳大利亞追加購買的兩個項目，綠地在英國、馬來西亞以及加拿大擬定的投資額度已經超過240億元。此外，2014年1月份，萬達宣布將投入20億英鎊-30億英鎊在英國投資文化旅游商業綜合項目。6月4日，萬達集團旗下中國香港上市的子公司萬達商業宣布成立合營公司萬達歐洲，并以22.5億元人民幣收購了西班牙馬德里的地標性建筑西班牙大廈。

事實上，千億元級房企去年布局海外市場的動作就較為密集，但今年中小企業也開始加入進軍海外市場的隊伍，包括雅居樂、新華聯以及開源控股等企業。據記者了解，雅居樂今年1月份首次出海，在花費4.3億元試水馬來西亞房地產市場四個月后，又追加8.55億元投資加碼該地的度假地產項目;而開源控股因之前的投資公司財務狀況不佳，董事會在物色其它投資機會后，瞄準了旅游業，6月16日，公司以3.45億歐元總價收購法國巴黎香榭麗舍萬豪酒店及管理公司。

據萊坊的監測數據顯示，2014年1月份到3月份，中國流向海外房地產市場的投資額共24.59億美元，其中，美國7.37億美元，中國香港6.49億美元，西班牙4.53億美元，英國3.2億美元，澳大利亞2.56億美元，韓國4400萬美元。而2013年，中國流向海外的跨境房地產總投資為128億美元，同比增長166.9%。

另一組公開數據顯示，在過去五年中，中國跨境房地產投資快速攀升，自2008年的約6900萬美元增至去年的逾160億美元。而萊坊的監測數據也顯示，從2009年到2013年五年間，中國海外房地產投資的年均復合增長率為83%，其中很大一部是亞洲區內的跨境投資。

此外，從中國房企海外投資布局來看，2013年中國對外39.1%的房地產投資流入亞洲，21.8%流向倫敦，10.5%流向澳大利亞。其中對亞洲的投資主要是對開發項目的投資，占65.8%， 2012年該占比為15.3%，最受歡迎的投資地為馬來西亞柔佛占總比的57.5%，其次是新加坡。

不過，英國、美國、澳大利亞等國家的熱點城市更受中國房企的青睞。瑞士信貸數據顯示，目前中國已成為澳大利亞房地產行業第四大外來投資方，上一財年投資額達54億澳元。

對此，高力國際預計，今年中國跨境房地產投資總量將倍增至逾300億美元，而且未來跨境地產投資將不僅聚焦于美國、歐洲和澳大利亞等區域的門戶城市，還會擴展至這些城市的周邊。

值得關注的是，有業內人士認為，除了地域上的擴張之外，中國房企在投資業態上也開始呈現多元化布局，并與相對應領域的國外發展商合作，提高開發效率的同時，也在降低投資風險。

海外投資業態多元化

事實上，在過去五年中，辦公樓是中國機構投資者海外商業地產投資的首選資產類別，但目前來看，中國房企對住宅開發用地的興趣正不斷增長。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green Morgan指出，隨著中國主要的住宅開發商尋求海外投資機會以應對國內經濟和房地產市場增速放緩的局面，2014年一季度，中國機構投資者對外住宅開發投資額同比增加80%，由去年首季的6億美元升至今年首季的11億美元，其中英國、澳大利亞和美國最受中國機構投資者的青睞。

事實上，中國房企敢于在政策、法律等風險下，花巨資投資海外住宅物業，中國買家的強大購買力是關鍵。

張婧婧表示，較多投資者反映，其海外置業的一個最主要原因是海外房產與北京市等一線城市房價水平相當，甚至更低。比如位于倫敦東區的公寓每套總價多集中在35萬英鎊-55萬英鎊之間，折合樓面均價約每平方米人民幣6萬元上下，租金回報率在5%左右。而在北京市，租金回報率僅為2%-3%左右。據美國房地產經紀人協會發布的數據顯示，2013年中國買家在加州購買房產的中位成交價格為42.5萬美元，折合人民幣260萬元。而在北京市，五環內的商品房每套總價平均已達到290萬元。

值得注意的是，即使中國房企開始在投資海外住宅上加大擴張比例，但其也做出了多元化業態布局的嘗試，萬達、綠地、碧桂園等綜合實力強的千億元級房企在海外投資的項目開始呈現多元化態勢，無論是已經落地的項目，還是投資計劃，均開始傾向于投資集酒店、住宅、商業等多元化業態于一體的項目，甚至包括文化旅游統合體項目。

對此，張婧婧表示，中國房地產企業抓住海外地產市場從底部上升的時機，通過收購海外成熟商業項目，或者與國際商業物業集團合作，邁出國際化的第一步，打響了國際知名度，也可以幫助企業在國際資本市場上獲得融資。（記者 王麗新）

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