□深圳市房地產研究中心 李宇嘉

保監會日前表示，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州和武漢開展住房反向抵押養老保險試點。這意味著“以房養老”在我國正式落地。

從今年3月份發布征求意見稿，到6月份正式實施，其間不過3個月的時間。但在征求意見稿發布之時，過半網友和專家學者反對。在社會各界反對聲音如潮的情況下，政府毅然推進“以房養老”落地，想必是對這一養老形式有著更全盤的考慮。值得注意的是，上述四個試點城市都是人口老齡化非常嚴重的城市，如北京和上海60歲以上的老人占戶籍人口的比例在20%左右，超過全國平均水平近10個百分點，武漢和廣州也類似。在這幾個城市率先試點，折射出我國老齡化面臨著幾個亟待解決的問題。

首先是未富先老問題。我國在1999年進入老齡化時，人均GDP不足1000美元，而發達國家進入老齡化社會，人均GDP在1萬美元以上。2015年，我國勞動人口達到最高峰后，人口老齡化開始加劇，到2025年，65歲以上的人口占比會達到13%。

人口未富先老，而現有的養老保障儲備卻捉襟見肘。根據中國社會科學研究院世界社會保障中心研究數據，中國職工的養老儲備指數中，78%均來自保障率低第一支柱——公共養老金，即強制性的社會保險，而本應發揮支柱作用的第二、第三支柱(企業年金、團體養老保險計劃和商業保險)發展嚴重不足。

結果就是，養老資金壓力正在空前逼近。勞動人口減少、老齡化人口增加，一方面加劇“空賬”和“欠賬”的問題，另一方面，人口紅利衰減驅動經濟下滑，加劇養老金的給付壓力。不久的未來，在“雙獨”夫妻退休后，養老形勢將更嚴峻，他們一邊考慮自己的養老，一邊考慮四個老人的養老，壓力之大不說，養老效果也不彰。

因此，在嚴峻的養老形勢下，之所以選中“以房養老”，就是看中了住房的養老功能。一般來說，社會保障越不完善的國家，住房替代社會保障的功能就越突出。即使是社會保障非常健全的美國，老百姓靠房子來養老也是普遍現象。據美國金融消費者保護局2012年的數據，美國超過一半的62歲以上老人全部資產的55%是房產，靠房子養老很普遍，形式多樣。

住房的養老功能在我國更突出，我國傳統的養老模式——居家養老和“養兒防老、房產傳兒”，體現了住房的養老功能。另外，我國城鎮居民80%的財產是房地產，城鎮居民之所以熱衷于買房，一個非常重要原因就在于社會保障不健全，未來在教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。因此，未來現實可行且有效的養老模式，就是挖掘住房的養老功能。

如果既能居住在自己的房子里，又能享受保險機構定期返還的養老金、子女無法提供的護理服務，還能減輕子女的壓力，對于失獨或失能老人、“雙獨”老人、子女無暇照顧的老人來說，在自己和子女意愿的情況下，選擇“以房養老”的模式，何樂而不為？數據顯示，2013年我國失能老人達到3600萬，高齡老人(80歲以上)達到2200萬，空巢老人將近1億。這些老年人的養老需求，無論從經濟上、情感上、護理服務上，都是傳統的養老模式所無法實現的。

“以房養老”是一種現實的選擇，也是一種自愿的選擇，關鍵看產品如何設計。比如，通過打通養老產業鏈條上游的醫療護理保險、中游的養老地產、下游的養老醫學和護理等，保險機構可以獲得更多的增值服務。因此，保險機構可以將“以房養老”定位為不盈利或微利的產品。此外，為迎合“房產傳兒”的傳統，可探索到期后子女優先回購，以及選擇非參與型為導向的產品供給，即保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人等。如果本著養老服務的基本取向，而不是以養老之名賺取老年人住房價值，這一產品應該能夠獲得老百姓的認同。對樓市而言，“以房養老”是存量住房流動起來的途徑之一，不僅能讓住房資源最大限度地利用起來，而且房產向金融機構流動，還有利于探索住房資產證券化，分散集中在銀行的風險，對于緩解我國樓市下行的系統性風險不無裨益。