每經記者楊羚強發自上海 繼“綠地重組金豐”、“農工商地產借殼海博”之后，上海國資改革近日又出“大片”。 6月28日，房地產上市公司中華企業（600675，SH）發布公告，擬定向增發60億元，開發公司旗下的重點項目——徐匯小閘鎮項目。據公司有關人士介紹，中華企業在過去16年間從未增資擴股，使公司在和同類房企競爭時存在巨大差距，而在凈資產規模實現擴增之后，中華企業有機會迅速擴大規模，在行業內發起“百米沖刺”。 對上海國資改革而言，中華企業的定向增發有另一重意義。中華企業內部人士在談及“國九條”時稱，房地產作為一個大周期行業，投資回收周期將影響投資主體的資本回報率，如果能夠借助資本市場，將已經增值的國資迅速變現，進而加速資金流動的效率，顯然有利于國有資本的保值增值。 不過，億翰智庫上市公司房地產研究中心副主任張化東認為，上述做法對于提升上市公司的資產價值的作用并不如一次性的資產注入，中華企業未來仍有必要將更多的優質資產注入到上市公司。 資本規模制約房企發展/ 根據中華企業6月28日公布的非公開發行預案，公司擬通過非公開發行股票擬募集資金總額不超過60億元，其中地產集團擬以其持有的標的資產參與認購公司本次非公開發行的股票，其余部分由其他特定對象以現金進行認購。標的資產的初步評估值約為21億元（最終作價以具有證券業務資格的資產評估機構出具的并經國有資產監督管理部門確認的評估值為基礎，經公司和地產集團協商后確定），預計本次非公開發行可募集的現金不超過39億元（含發行費用），用于上海徐匯區小閘鎮項目以及補充流動資金（最終募集現金的規模將根據標的資產的最終作價相應調整）。 中華企業董事長朱勝杰向《每日經濟新聞》記者介紹，這是公司16年來首次進行股權募資，通過資本規模的擴大，中華企業有望縮小與行業競爭對手之間的差距。事實上，從上市至2007年，萬科通過增發、配股、可轉債等方式，在資本市場融資超過180億元，金地、保利等房企也通過資本市場的再融資，為擴大企業規模墊定了基礎。過去，中華企業一直未能通過資本市場增發再融資，一定程度上影響了企業的規模增長。 規模的問題制約了中華企業獲取相對低成本資金的能力。此前，綠城中國董事長曾介紹說，行業排名靠后的房地產企業很少能獲得銀行的開發貸款，大部分企業只能通過信托、私募等募資，大大削減了企業的盈利能力。 《證券時報》去年初曾報道，中華企業2012年年報數據顯示，在中華企業1年以內到期的其他非流動負債中，包含了8個信托產品，加上其他流動負債以及其他非流動負債項下信托計劃余額超過50億元。今年，雖然中華企業調整了債務結構，但融資成本較高，依然對公司的盈利能力產生不利影響。 2014年一季報顯示，中華企業當期的營業收入僅6.76億元，但財務費用卻高達3.19億元。 而在增資擴股后，中華企業僅現金就將獲得39億元。這顯然對降低中華企業的整體資產負債率，提升公司的銷售規模有一定的幫助。 未來逐步注入優質資產/ 在談及“國九條”時，中華企業的相關高管曾提出提升國有資本有效利用率的一種模式。他認為，類似房地產這樣的大周期行業，國有資金從投入到最終獲得收益往往要經歷很長的周期，如果能夠通過上市公司將已經能看到收益的項目通過資本市場提前“兌現”，顯然將大大加快國有資本的周轉速度，進而提升資本的回報率。 中華企業本次定向增發便具有上述意味。以本次大股東注入的資產——小閘鎮項目為例，早在2005年就已被納入徐匯區的舊城改造計劃中，但正式動工卻在2010年后。漫長的投資開發周期，顯然影響到國有資產的實際收益。通過將資產注入到上市公司，然后完成資本的流通，則符合快速提升國有資產使用效益的目標。 而對上市公司的股東來說，由于此前整個項目都在舊城改造的過程中，項目的投資周期和投資收益都存在巨大的不確定性，投資這樣的項目同樣會面臨巨大的風險。現在小閘鎮項目已經開發，投資周期和投資預期收益相對確定，一定程度上降低了上市公司的風險。 但張化東認為，上述逐步注入上市公司資產的做法，對提升上市公司價值幫助不大。要有效提高上市公司股價，還是要效仿綠地重組金豐投資，將資產整體注入上市公司的方式。 然而，中華企業的控股股東——地產集團，除了房地產開發、經營的內容外，經營范圍還包括土地儲備前期開發，灘涂造地建設管理，市政基礎設施建設投資，舊區改造，廉租房、經濟適用房、配套商品房投資建設等領域。這些經營范圍顯然對提升上市公司的業績并無幫助。 據中華企業公布的公告，截至2013年底，上海地產集團歸屬于母公司所有者的權益總額約為192.45億元，但當年度的凈利潤卻只有6.58億元，凈資產回報率遠遠低于房地產開發行業的同業水平。 此外，中華企業方面表示，作為上海地產集團的唯一上市平臺，集團未來將選擇房地產開發的優質資產逐步注入。 《《《 相關鏈接 機構研報：上半年龍頭房企銷售額或仍有兩位數增長 每經記者盧曦發自上海 近日，研究機構億翰智庫對多家房企的統計研究報告顯示，萬科半年銷售額近千億，全國共6家房企銷售額過500億元。 機構認為，目前樓市處于周期中的探底階段，在這一時期，需要通過高周轉來把握未來3年。 億翰智庫的報告預估，上半年業績排在前三名的房企依次是萬科、綠地和恒大，銷售額分別是980億元、726億元和688億元。加上緊隨其后的保利、碧桂園和中海，共有6家房企上半年的銷售額超過500億元。而上半年銷售額過百億的房企數量達到22家。 億翰智庫負責統計上市公司銷售數據工作的張博說，他們主要通過監測上述房地產企業的重點項目上半年的銷售，并和部分公司進行溝通，再根據機構的銷售額估算模型，統計企業在上半年銷售額，和真實的銷售額可能有偏差，但差距不大。 《每日經濟新聞》記者采訪了萬科等地產商。萬科對億翰智庫預估的數據未作評論，萬科表示以7月公布的6月銷售額數據和此前公布前5月銷售數據為準。根據6月萬科公布的數據，萬科前5月的銷售額達到815.2億元，較前一年增16.2%。恒大地產集團有限公司6月6日公布，2014年1月至5月，恒大地產合約銷售金額約為562.1億元，較2013年增長64.4%。恒大相關人士稱，受益于部分樓盤熱銷，其6月的銷售業績不會差。 億翰智庫統計顯示，前6月，排名前30的企業中三分之二業績同比增長，增幅均達到兩位數。領軍的萬科、綠地、恒大的同比增幅分別為17%、11%和54%。 衛民不動產房地產專家蔡為民告訴記者，今年上半年龍頭房企數據表現不錯，主要原因在于去年下半年已經有了不少項目的基礎，在今年上半年獲得貸款的情況下，成功轉化為銷售。